สภาพเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ทำให้ตลาดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หายไป 10-20% โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติจากจีนและฮ่องกง ลูกค้าหลักในการซื้ออสังหาฯในไทย
หลังจากเผชิญปัญหาสงครามการค้า และเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ไทยขยับสูงขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา บริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด หรือ บีซี จึงงัดสินค้า(Supply)จากในทำเลทองใจกลางเมือง(CBD-Central Business District) ปลุกลูกค้าเร่งโอนกรรมสิทธิ์ ด้วยการนำอสังหาฯกลับมาขายใหม่ (Resale)
ขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด หรือ บีซี ผู้ให้บริการตัวแทนด้านการที่ปรึกษาในการบริหารจัดการธุรกิจซื้อขายอสังหาฯภายใต้เครือ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป ที่มีพอร์ตสินค้าที่อยู่อาศัยแนวสูง (High rise) หรือคอนโดมิเนียม นำกลับมาขายใหม่ในตลาดประมาณ 20,000 หน่วย (ยูนิต) มีมูลค่ากว่า 140,000 ล้านบาท
โดยเป็นกลุ่มสินค้าจากเครือเอพีสัดส่วน 25%และเป็นสินค้าจากกลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯแบรนด์อื่นๆ 75%ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ราคา 201,000-300,00 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) สัดส่วน 30%และมีกลุ่มอัลตร้า ลักชัวรี่ ราคาตั้งแต่ 301,000 บาทต่อตร.ม.สัดส่วน 26%กลุ่มลักชัวรี่ ราคา 150,000 บาทต่อตร.ม.สัดส่วน 13% ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการตามแนวรถไฟฟ้า
เขาระบุว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา บีซี เติบโตมากับตลาดรีเซลล์ ที่เข้าไปรุกตลาดจัดทำโรดโชว์ในต่างประเทศ อาทิ จีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น ไต้หวัน อินโดนีเซีย และสิงคโปร์ ซึ่งในปี 2562 ตั้งเป้าหมายที่จะทำยอดขายคอนโดประมาณ 15,000 ล้านบาท จากในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาเติบโตเฉลี่ย 25% จาก 7,000 ล้านบาท ในปี 2559 เพิ่มเป็น 10,000 ล้านบาท ในปี 2560 มีมูลค่า 12,000 ล้านบาทในปี 2561
“บีซี เริ่มต้นธุรกิจจากการช่วยพัฒนายอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog)เพื่อสร้างศักยภาพทำให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเอพี แต่ปัจจุบันพอร์ตธุรกิจขยายไปสู่ดีเวลลอปเปอร์รายอื่น”
ขยล ยังประเมินว่า ในปี 2562 สถานการณ์การซื้อขายอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะชะลอตัวจากทั้งปัจจัยภายนอก สงครามการค้า เศรษฐกิจโลกผันผวน มีการควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศในจีน รวมถึงปัจจัยภายใน จากมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)คุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ (LTV) ปัจจัยที่กล่าวมาเป็นการสกัดกั้นลูกค้าหลักของตลาดคือกลุ่มนักลงทุน และลูกค้าต่างชาติหายไปจากตลาด ส่งผลโดยตรงต่อการซื้อขายธุรกิจอสังหาฯ
ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัว ทำรีเซลล์ เพราะลูกค้าหลักคือกลุ่มนักลงทุนเป็นหลักที่ไม่ใช่ซื้อแค่ 1 ห้องแต่ซื้อหลายห้อง เมื่อไม่สามารถผ่อนจ่ายแบงก์ได้ก็เกิดความลังเล ชะลอการตัดสินใจ โดยเฉพาะในปีนี้เริ่มมีซัพพลายเข้าสู่ตลาดเข้ามาเติมสต็อก (Inventory) จึงต้องโฟกัสที่การขายรีเซลล์ ในบางทำเลให้กับนักลงทุน ส่วนโครงการเปิดใหม่ก็เข้าไปหาลูกค้าที่อยู่จริง (Real Demand)ก็ยังมีอยู่
เขาประเมินว่า ตลาดรีเซลล์ยังไปได้ดี หากแยกเป็นโซนCBDเป็นหลัก เนื่องจากโครงการที่เปิดใหม่มีราคาสูง และที่ดินเหลือน้อย ทำให้โครงการที่เปิดตัวไปและขายไปแล้ว สามารถนำกลับมาทำเป็นรีเซลล์ถึง 40%โดยเฉพาะในทำเลที่มีที่ดินราคาสูง ทำให้ราคาเปิดตัวโครงการใหม่สูงกว่าราคารีเซลล์ 40% จึงเป็นโอกาสสำคัญของการทำรีเซลล์ในบางทำเล อาทิ ในย่านเพลินจิต-ชิดลม ซึ่งเป็นทำเลที่ที่ดินแพงที่สุดในไทยมีโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยเปิดตัวโครงการใหม่พรีเซลล์ในปี 2562 อยู่ที่ 330,000 บาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคารีเซลล์ อยู่ที่ 227,000 บาทต่อตร.ม. นี่จึงเป็นจุดที่ทำให้รีเซลล์คึกคักสำหรับนักลงทุนในบางทำเล
โดย 3 ทำเลหลักที่บีซีนำกลับมารีเซลล์ ทำให้นักลงทุนที่ซื้อไปปล่อยขาย และสามารถเร่งให้พร้อมโอนได้ ประกอบด้วย 1.อโศก –พระราม9 2.พญาไท-ราชเทวี และ 3. รัชดา-ลาดพร้าว
“ที่ดินเหลือน้อยและมีราคาแพง การเปิดตัวโครงการใหม่จึงราคาสูง ตลาดรีเซลล์จึงเติบโตในบางทำเล ยกเว้นดีเวลลอปเปอร์ปรับกลยุทธ์ลดราคาโครงการใหม่ให้ใกล้เคียงกับตลาดรีเซลล์”
อย่างไรก็ตาม พฤติกรรมผู้บริโภคในยุคปัจจุบันเปลี่ยนไปหันไปสู่ยุคดิจิทัล บีซี จึงรุกไปสู่การพัฒนาแพลตฟอร์มเอเจนซี่สำหรับการบริหารจัดการอสังหาฯ ครบวงจร โดยการหยิบปัญหา(Pain Point)ที่ลูกค้านักลงทุนเผชิญ เช่น การอยู่ต่างประเทศ ไม่สามารถจัดการด้านการเช่าได้ จึงมีการพัฒนาแอพพลิเคชั่น เพื่อเป้าหมายยกระดับการเป็นเบอร์ 1 เป็นศูนย์กลางในการเชื่อมข้อมูลอสังหาฯใน 10 พันธมิตรทั่วโลก และการบริหารจัดการตั้งแต่ ขาย เช่า ในอสังหาฯรายเดียวในไทย ที่ให้บริการนักลงทุนเฉพาะ ตั้งเป้าหมายเข้าถึงลูกค้าไม่ต่ำกว่า 96 ล้านวิวต่อเดือน และมีการคลิกดูข้อมูล 4.8 ล้านคลิกต่อเดือน ซึ่งจะเป็นประตูสู่นักลงทุน
“ในเบื้องต้นมีฐานลูกค้าชาวจีนและฮ่องกง 150 คน ซึ่งเป็นกลุ่มคนซื้อที่พร้อมโอนในเดือนต.ค.นี้ จะนำเสนอการบริหารจัดการดูแลสินทรัพย์ทั้งฝากขายและปล่อยเช่า ก็จะเป็นสมาชิกในแอพพลิชั่นนี้ ขณะที่ลูกค้าจีน ยังมองไทยเป็นเป้าหมายการเดินทางแห่งที่ 2 จึงยังเป็นโอกาสเข้ามาซื้ออสังหาฯ แต่ต้องเปรียบเทียบราคาปัจจุบันกับปีที่ผ่านมา เมื่อมีตัวแปรอัตราแลกเปลี่ยนเงินบาทแข็งค่าขึ้น”
