แรงแต่ไม่แพง
ประเด็นการลงทุน
แนวโน้มการเติบโตของ CPN น่าสนใจ โดยการเปิดศูนย์การค้าใหม่ การปรับปรุงศูนย์ฯอย่างสม่ำเสมอ ค่าเช่าและอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จะช่วยหนุนกำไรสุทธิปี 2559-60 โตได้ถึง 18-20% ต่อปี และจะโตเร่งขึ้นเป็น 27% ในปี 2561 จากรายได้จากโครงการคอนโด ด้านมูลค่าหุ้นยังคงมีความน่าสนใจ โดยปัจจุบัน CPN ซื้อขายในระดับต่ำกว่ามูลค่าประเมินด้วยวิธี DCF ที่ 63.50 บาท ณ สิ้นปี 2559 อยู่ 9% และ มี PER ปี 59 เพียง 25.5 เท่า ต่ำกว่าค่า PER เฉลี่ยระยะยาวที่ 26.4 เท่า เรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ"
จำนวนลูกค้าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
จำนวนลูกค้าที่เข้าศูนย์การค้าสาขาเดิม เติบโต 2-3% ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2559 สิ่งที่น่าสนใจคือการเติบโตดังกล่าวส่วนใหญ่มาจากจำนวนลูกค้าที่ศูนย์การค้าสาขาต่างจังหวัดซึ่งเติบโตถึง 7-8% YoY โดยการเติบโตดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่แค่จังหวัดท่องเที่ยวแต่ยังรวมถึงจังหวัดขนาดรองลงไปอีกด้วย ทั้งนี้ยอดใช้จ่ายในศูนย์ฯยังคงเติบโตไปในทิศทางเดียวกับจำนวนลูกค้าที่เพิ่มขึ้น โดยสินค้าแฟชั่นยังคงเป็นตัวชูโรงด้วยอัตราการเติบโตถึง 7-8% YoY
ค่าเช่าเฉลี่ยเติบโตได้เล็กน้อย แต่ไม่เป็นปัญหา
CPN ยืนยันเป้าค่าเช่าสาขาเดิมปี 2559 เติบโตที่ 2-3% และรายได้สาขาเดิมเติบโตที่ 3-4% การเติบโตดังกล่าวอาจดูไม่สูงนักเมื่อกับค่าเฉลี่ยในอดีต แต่เรามองว่าตัวเลขดังกล่าวไม่ได้สะท้อนภาพการเติบโตที่แท้จริงเนื่องจากโดนทอนด้วยการปรับปรุงศูนย์ฯหลายแห่งในปัจจุบัน เราจึงอยากให้ดูที่ผลการดำเนินงานหลังการปรับปรุงมากกว่า โดยปกติแล้วอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 10% หลังการปรับโฉม ในขณะที่พื้นที่เช่าก็อาจจะเพิ่มขึ้นด้วย ทั้งนี้เราคาดจะเห็นทั้งค่าเช่าสาขาเดิมและกำไรเติบโตได้ในอัตราเร่งขึ้นในครึ่งหลังปี 2559 เนื่องจากการปรับปรุงเซ็นทรัลบางนาเฟสสุดท้ายและเซ็นทรัลปิ่นเกล้าเฟส 2 ใกล้เสร็จสิ้น ส่วนสาขาพัทยาเซ็นเตอร์ยังอยู่ในช่วงปรับปรุงและน่าจะเปิดตัวได้อีกครั้งในเดือนธ.ค. 2559 โดยพื้นที่เช่าของพัทยาเซ็นเตอร์จะเพิ่มขึ้น 5,000 ตารางเมตรมาอยู่ที่ 20,000 ตารางเมตร ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้น10-15%
คอนโดมีกระแสตอบรับดีพร้อมขึ้นโครงการใหม่ต่อเนื่อง
ถึงแม้อุปสงค์โครงการที่อยู่อาศัยฯชะลอตัว แต่อัตราจองซื้อของคอนโดในเชียงใหม่ ขอนแก่น และ ระยอง (เปิดตัวในเดือนม.ค.) ปัจจุบันอยู่ที่ 100% 90% และ 80% ปัจจัยหลักต่ออัตราจองซื้อที่สูงนั้นมาจากทำเลที่ดีติดกับศูนย์การค้าและราคาขายที่น่าจูงใจ ปัจจุบันโครงการทั้ง 3 แห่ง กว่า 3 พันล้านบาทเริ่มก่อสร้างไปแล้วและจะเริ่มโอนได้ในไตรมาส 2/61 โดยอัตรากำไรขั้นต้นของทั้ง 3 โครงการน่าจะสูงถึงราว 37-38% จากต้นทุนที่ดินที่ต่ำเนื่องจากซื้อมาพร้อมกับช่วงพัฒนาศูนย์การค้าหลายปีก่อน นอกจากนี้ CPN ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการคอนโดเพิ่มอีก 3 โครงการต่อปีอีกอย่างน้อยใน 5 ปีข้างหน้า ซึงแต่ละโครงการจะมีมูลค่าอยู่ที่ราว 1 พันล้านบาทและ CPN จะเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการดังกล่าวตั้งแต่ปี
