อสังหาฯลักชัวรีแกร่ง คอนโด บ้านหรูขายพุ่ง ภูเก็ต-พัทยาแรงไม่แผ่ว

 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีของไทยยังเดินหน้าท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ บ้านหรูในกรุงเทพฯ มียอดขายรวม 62% ในครึ่งแรกปี 2569 ขณะที่คอนโดมิเนียมลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีทำอัตราการขายเฉลี่ย 88% ด้านภูเก็ตขึ้นแท่นจุดหมายอสังหาฯ ระดับโลก หลังยอดขายวิลล่าหรูโตทะลุ 50% ส่วนพัทยารับแรงหนุน EEC ดันตลาดคอนโด พรีเมียมขยายตัว สะท้อนกำลังซื้อกลุ่มบนที่ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยไทย

อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนของไทยยังคงแสดงศักยภาพในการเติบโต แม้ภาคเศรษฐกิจโดยรวมต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน โดยเฉพาะตลาดบ้านหรูและคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีที่ยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ขณะที่ทำเลท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ตและพัทยากำลังขยายบทบาทจากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อน สู่จุดหมายการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญในระดับนานาชาติ

"ตลาดที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรียังคงมีความต้องการต่อเนื่อง ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ แม้แต่ละทำเลจะมีปัจจัยขับเคลื่อนแตกต่างกันก็ตาม"
 

บ้านหรูกทม. โตแรง ซัพพลายเพิ่ม 315% ยอดขายพุ่ง 368%

กรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดหลักของอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับบนที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างปี 2562 กับเดือนมิถุนายน 2569 พบว่า ซัพพลายบ้านระดับลักชัวรีเพิ่มขึ้น 315% ขณะที่ยอดขายเติบโตถึง 368% สะท้อนให้เห็นว่าการขยายตัวของตลาดไม่ได้เกิดจากการเพิ่มจำนวนโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีความต้องการจากผู้ซื้อรองรับอย่างต่อเนื่อง

ครึ่งแรกของปี 2569 บ้านระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ มียอดขายรวม 62% ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนความสามารถของตลาดในการดูดซับซัพพลายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดบ้านหรูไม่ได้หมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการจะได้รับความสนใจเท่ากัน ผู้พัฒนาจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับทำเล การออกแบบ คุณภาพการก่อสร้าง ความเป็นส่วนตัว และบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อระดับบน ซึ่งมีความคาดหวังสูงกว่าตลาดทั่วไปในอนาคต ความสามารถในการสร้างความแตกต่างและรักษามูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาวจึงอาจเป็นปัจจัยสำคัญที่แยกโครงการซึ่งประสบความสำเร็จออกจากตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้น
 

 คอนโดลักชัวรี-ซูเปอร์ลักชัวรีขายเฉลี่ย 88% 

นอกจากตลาดบ้านเดี่ยวแล้ว คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรียังเป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่แสดงความแข็งแกร่งอย่างชัดเจน โดยโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมีอัตราการขายเฉลี่ยสูงถึง 93% ขณะที่โครงการระหว่างก่อสร้างมีอัตราการขายเฉลี่ย 84% ส่งผลให้อัตราการขายเฉลี่ยของทั้งสองกลุ่มอยู่ที่ 88%ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าความต้องการคอนโดมิเนียมระดับบนยังมีอยู่ ทั้งจากผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ และกลุ่มที่มองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อถือครองในระยะยาว โดยเฉพาะโครงการที่มีจุดเด่นด้านทำเล คุณภาพ และมาตรฐานการอยู่อาศัย

 ชาวต่างชาติยังเป็นอีกหนึ่งกำลังซื้อสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อพิจารณาสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติตามมูลค่า พบว่า ชลบุรีและภูเก็ตมีสัดส่วนอยู่ที่ 41% เท่ากัน ขณะที่กรุงเทพฯ อยู่ที่ 24% และภาพรวมทั่วประเทศอยู่ที่ 25%

ข้อมูลนี้ชี้ให้เห็นถึงบทบาทของตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวที่สามารถดึงดูดผู้ซื้อจากต่างประเทศได้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การเติบโตในระยะยาวยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการรักษาความต้องการซื้อจริง การบริหารซัพพลาย และความเหมาะสมของราคาเมื่อเทียบกับศักยภาพของแต่ละทำเล

 ภูเก็ตผงาด Global Destination คอนโดโต 350% วิลล่าหรูพุ่งกว่า 50%

ภูเก็ตกำลังก้าวข้ามบทบาทการเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับนานาชาติ สู่การเป็นจุดหมายปลายทางด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก หรือ Global Destination ที่ดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงจากหลายประเทศ  ข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างปี 2562 กับเดือนมิถุนายน 2569 ระบุว่า ยอดขายคอนโดมิเนียมในภูเก็ตเติบโตขึ้น 350% ขณะที่ยอดขายวิลล่าเพิ่มขึ้น 260% สะท้อนการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัด ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากความนิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติ การเดินทางระหว่างประเทศ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง

ในครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีในภูเก็ตเติบโต 11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ตลาดวิลล่าระดับลักชัวรีขยายตัวมากกว่า 50% ในช่วงเวลาเดียวกัน แสดงให้เห็นว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับบนยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์การพักผ่อนและการถือครองในระยะยาว

 ลายัน-บางเทา ทำเลทองรับดีมานด์ต่างชาติ

สำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาตั้งแต่ 8 ล้านบาทขึ้นไป ตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ชายฝั่งตะวันตกตอนกลาง หรือ West Coast Central โดยเฉพาะลายันและบางเทา ซึ่งมีข้อได้เปรียบจากการเดินทางที่สะดวกจากสนามบินนานาชาติภูเก็ต ชายหาดที่ทอดยาว และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการใช้ชีวิตในระดับสากล

ทำเลดังกล่าวจึงไม่ได้ตอบโจทย์เฉพาะผู้ซื้อที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ แต่ยังดึงดูดผู้ที่ต้องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลก โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตและศักยภาพของทำเลในระยะยาว

อีกหนึ่งปัจจัยที่สนับสนุนการเติบโตของภูเก็ตคือการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งโครงการค้าปลีกและบริการทางการแพทย์ โดยมีแผนพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงปี 2570-2572 ตามข้อมูลที่ระบุไว้ ซึ่งอาจช่วยเพิ่มความพร้อมของจังหวัดในการรองรับผู้อยู่อาศัยระยะยาวและผู้ซื้อจากต่างประเทศ

" การเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดก็ทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องพิจารณาความแตกต่างระหว่างแต่ละโครงการให้รอบคอบ ทั้งระดับราคา ทำเล สภาพคล่อง และโอกาสในการสร้างผลตอบแทน เพราะแม้ตลาดโดยรวมจะขยายตัว แต่ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งไม่ได้เท่ากัน"

พัทยา-ชลบุรี รับอานิสงส์ EEC ตลาดคอนโดพรีเมียมโต 83%

ขณะที่ภูเก็ตมีจุดแข็งจากการท่องเที่ยวระดับโลก พัทยาและชลบุรีมีแรงขับเคลื่อนจากทั้งภาคการท่องเที่ยว อุตสาหกรรม และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีบทบาทต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและการขยายตัวของเมืองในพื้นที่ภาคตะวันออก

ชลบุรีเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีบทบาทสำคัญในกลุ่มจังหวัดท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติสูงเป็นอันดับต้น ๆ ของประเทศ ข้อมูลจากซีบีอาร์อีระบุว่า ชลบุรีมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติเมื่อวัดจากมูลค่าอยู่ที่ 41% เท่ากับภูเก็ต

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมพรีเมียมในพัทยา ซึ่งกำหนดเกณฑ์ราคามากกว่า 6 ล้านบาทต่อยูนิต มีข้อมูลระบุว่าซัพพลายเปิดตัวใหม่ ณ สิ้นปี 2568 เพิ่มขึ้น 83% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลวงศ์อมาตย์ ซึ่งได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน

ขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยามียอดขายเฉลี่ยประมาณ 13,500 ยูนิตต่อปี คิดเป็นมูลค่าราว 20,000-37,000 ล้านบาท สะท้อนขนาดตลาดที่มีนัยสำคัญและมีฐานความต้องการจากผู้ซื้อหลายกลุ่ม

 EEC เพิ่มโอกาส แต่ซัพพลายยังเป็นโจทย์ใหญ่

การขยายตัวของ EEC และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับพัทยาและพื้นที่โดยรอบ โดยเฉพาะในมิติของการจ้างงาน การเดินทาง และการพัฒนาเมือง ซึ่งอาจสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของซัพพลายใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องประเมินความต้องการซื้ออย่างระมัดระวัง การเลือกทำเลที่มีศักยภาพจริง การกำหนดระดับราคาให้เหมาะสม และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการแข่งขัน

สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน การพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาจึงไม่ควรอาศัยเพียงภาพรวมการเติบโตของเมือง แต่ต้องประเมินปัจจัยพื้นฐานของแต่ละโครงการควบคู่กัน ทั้งความต้องการเช่าหรือซื้อจริง สภาพคล่อง และโอกาสในการรักษามูลค่าสินทรัพย์

 ตลาดลักชัวรีไทยยังมีโอกาส คุณภาพต้องมาก่อนปริมาณ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีของไทยสะท้อนให้เห็นว่า แม้ตลาดแต่ละพื้นที่จะมีแรงขับเคลื่อนแตกต่างกัน แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับบนยังคงมีบทบาทสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกรุงเทพฯ ได้เปรียบจากฐานกำลังซื้อและความเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ ภูเก็ตเติบโตจากการเป็นจุดหมายปลายทางระดับนานาชาติ ส่วนพัทยาและชลบุรีได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและการพัฒนาเศรษฐกิจในพื้นที่ EEC

 ตัวเลขการเติบโตและอัตราการขายที่อยู่ในระดับสูงไม่ได้หมายความว่าตลาดจะปราศจากความเสี่ยง ผู้พัฒนาโครงการยังต้องเผชิญความท้าทายด้านต้นทุน การแข่งขัน และการประเมินกำลังซื้อ ขณะที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องพิจารณาความเหมาะสมของราคาและคุณภาพสินทรัพย์อย่างรอบด้าน

การเติบโตอย่างยั่งยืนของตลาดลักชัวรีไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเพิ่มจำนวนโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการจริง และรักษามูลค่าได้ในระยะยาว ท่ามกลางตลาดที่ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้นและให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าอย่างรอบคอบกว่าเดิม