Upsides open, downsides closed
ประเด็นการลงทุน
จากผลประกอบการที่ยังคงแข็งแกร่งใน 3Q15 นั้น เรามองว่า SF เป็นทางเลือกที่ดีมากในการลงทุนในหุ้นกลุ่มห้าง/ค้าปลีก เพราะจากการชะลอตัวของการบริโภคนั้นส่งผลให้เกิดการความผิดหวังต่อผลประกอบการ/กำไรลดลง ในกลุ่มห้าง/ค้าปลีกอย่างต่อเนื่อง ขณะที่รายได้และกำไรของ SF สามารถยืนอยู่ในระดับสูงได้ เพราะโมเด็ลธุรกิจที่เน้นความแน่นอนของรายได้ค่าเช่า และยังมีอัพไซด์จากส่วนแบ่งรายได้ในเวลาที่เศรษฐกิจเติบโตดี ประกอบกับผลประกอบการที่มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องในปีหน้า เพราะ occupancy rate กำลังจะผ่านจุดต่ำสุดไปในปีนี้ และโครงการใหม่อย่าง LPN ทาวน์ชิพ รังสิต คลอง1 มีแนวโน้มที่จะเปิดเร็วกว่าที่เราคาด หนุนให้ประมาณการกำไรมีโอกาสปรับขึ้นได้อีก ดังนั้นคงคำแนะนำ “ซื้อ”
สรุปผลประกอบการ 3Q15
SF รายงานกำไรสุทธิ 3Q15 ที่ 193 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 21% YoY แต่อ่อนลง 5%QoQ) และหากไม่นับรวมการปรับลดมูลค่ายุติธรรมฯ ราว 12 ล้านบาท (สุทธิระหว่างส่วนของ SF และ MEGA bangna) กำไรของ SF อยู่ที่ 205 ล้านบาท (ทรงตัว YoY และ QoQ) โดยที่บริษัทมีรายได้ 344 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 4%YoY และทรงตัว QoQ) (เราไม่คิดรายได้จากสัญญาเช่าการเงินราว 22 ล้านบาท ใน 3Q14 รวมในการประเมินภาพการเติบโต YoY)สำหรับส่วนแบ่งกำไร MEGA bangna อยู่ที่ 93 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%YoY และ 2%QoQ) (สุทธิจากการประเมินมูลค่าฯแล้ว) กำไรหลักของ SF ในช่วง 9M15 อยู่ที่ 620 ล้านบาท เติบโต 14% YoY และคิดเป็น 75% ของประมาณการทั้งปีของเรา เรามองกำไรใน 4Q15 จะเติบโตได้ดี YoY และทรงตัวในระดับสูงเทียบ QoQ
อัตราการเข้าเช่า ปรับตัวเพิ่มขึ้นในระยะยาว
เรามองว่า occupancy rate (อัตราการเข้าเช่า) มีแนวโน้มที่ดีขึ้นจากปัจจุบันที่ราว 90% เป็น 95% ในปีหน้า (ปัจจุบันลดลงมาเหลือ 90% เพราะมีการปรับปรุงพื้นที่ราว 10,000 ตร.ม. ในโครงการเพชรเกษมฯ) อย่างไรก็ดีการที่ occupancy rate ลดลงมาในปีนี้ ผลกระทบต่อรายได้จำกัด เพราะว่าเป็นพื้นที่ในส่วนที่ให้ผลตอบแทนต่ำ และเราได้รวมไว้ในประมาณการแล้ว และการปรับปรุงพื้นที่นั้นจะให้ผลตอบแทนที่ดีได้ในระยะยาว ซึ่ง occupancy rate จะเพิ่มขึ้นนั้น เทียบเท่าการเปิดโครงการขนาดเล็กถึง 2 โครงการ
ค่าเช่าปรับขึ้นได้ดี แม้เศรษฐกิจชะลอตัว
บริษัทมีค่าเช่าเฉลี่ยราว 550 บาท/ตรม./เดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วง 1H15 ราว 2% และ 4%YoY (สูงกว่าสมมติฐานของเราที่คาดขึ้นค่าเช่าได้ราว 3.5% YoY) แสดงให้เห็นว่าพื้นที่เช่าของบริษัทมีทนทานต่อสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการปรับขึ้นค่าเช่ายังสามารถทำได้ตามปกติ เพราะโมเด็ลธุรกิจที่เน้นความแน่นอนของรายได้ค่าเช่า และยังมีอัพไซด์จากส่วนแบ่งรายได้ในเวลาที่เศรษฐกิจเติบโตดี
เปิดโครงการใหม่ แนวโน้มเร็วกว่าคาด
จากการ call visit ผู้บริหารฯ พบว่าการเปิดโครงการ LPN ทาวน์ชิพ รังสิต คลอง1 (พื้นที่เช่าราว 5,900 ตรม.) มีแนวโน้มที่จะเปิดได้ในช่วง 1Q16 ซึ่งเร็วกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ (เนื่องจากเราใช้สมมติฐานกรณีอนุรักษ์นิยม โดยเลื่อนการเปิดโครงการทั้งหมดออกไปอีก 6 เดือนจากที่บริษัทมอง) ซึ่งหากบริษัทสามารถเปิดโครงการได้เร็วกว่าคาด จะหนุนให้ประมาณการกำไรมีโอกาสปรับขึ้นได้อีก
