เขากล่าวหาว่าเป็นกรรมการเถื่อน!
ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียม ภายใต้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด เมื่ออาคารสิ่งปลูกสร้างได้รับการจดกลุ่มผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งได้รับการกล่าวหาจากบรรดาเพื่อนสมาชิกในโครงการว่าเป็นกรรมการที่ไม่ชอบด้วยข้อบังคับและกฎหมาย อันได้แก่ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หรือกรรมการเถื่อน! เหตุจากการได้มาซึ่งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ไม่ชอบด้วยข้อบังคับและกฎหมาย ดังนั้น กลุ่มบุคคลซึ่งอ้างว่าตนเป็นคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรที่ชอบด้วยข้อบังคับและกฎหมาย จึงไม่มีอำนาจหน้าที่การบริหารจัดการ กระทำการหรือดำเนินงานใดๆ ในนามสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
กลุ่มผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนหนึ่งแจ้งกับผู้เขียนว่าพวกตนปฏิเสธ ไม่ยอมรับสถานะของบุคคลซึ่งดำรงตำแหน่งหรือปฏิบัติหน้าที่ในฐานะคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดดังกล่าว อันเนื่องจากโครงการหมู่บ้านจัดสรรของตนเป็นโครงการซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ภายใต้บทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และเป็นโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังมิได้จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 แต่อย่างใด
เมื่อไม่นานมานี้ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับการแจ้งจากบริษัทผู้จัดสรรที่ดินเป็นหนังสือแสดงความประสงค์ขอพ้นจากหน้าที่ความรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ตามมาตรา 44 (1) ด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 แห่ง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไปบำรุงรักษาด้วยกันเองต่อจากบริษัทผู้จัดสรรที่ดินต่อไป
เมื่อพิจารณาข้อดีข้อเสีย ตลอดจนแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ประชุมสมาชิกโดยเสียงส่วนใหญ่ให้ความเห็นชอบ อนุมัตินำโครงการหมู่บ้านจัดสรรจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” โดยที่ประชุมสมาชิกได้อนุมัติแต่งตั้งสมาชิกรายหนึ่งทำหน้าที่ประธานคณะทำงาน เป็นผู้ออกและส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อพิจารณาการขอมติที่ประชุมจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การพิจารณา (ร่าง) ข้อบังคับการแต่งตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ตามข้อบังคับและการพิจารณาแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับเจ้าพนักงานที่ดิน ทั้งนี้ การดำเนินงานเรื่องดังกล่าวเป็นไปตามมาตรา 45 และกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ทุกประการ
การประชุมใหญ่สมาชิกครั้งดังกล่าวปรากฏว่าไม่เป็นไปตามระเบียบ ไม่มีการหยิบยกระเบียบวาระการพิจารณาการขอมติที่ประชุม จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การไม่พิจารณาร่างข้อบังคับและการไม่พิจารณาแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับเจ้าพนักงานที่ดินแต่อย่างใด แต่กลับนำเฉพาะระเบียบวาระการพิจารณาแต่งตั้งบุคคลขึ้นทำหน้าที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเพียงเรื่องเดียว โดยอ้างเหตุต่อที่ประชุมว่าคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดที่ได้รับการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมครั้งนี้จะเป็นตัวแทนสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าเจรจา ต่อรอง การซ่อมแซม การปรับปรุงสาธารณูปโภคที่ชำรุดบกพร่องให้เสร็จสิ้นเรียบร้อยก่อนจึงจะดำเนินการเรียกประชุมสมาชิก เพื่อขอมติที่ประชุมจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ในภายหลัง
อย่างไรก็ดี กลุ่มผู้ซื้อที่ดินจัดสรรบางส่วนไม่เห็นด้วยกับแนวทางดังกล่าว อาจทำให้ภารกิจการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่แล้วเสร็จภายในกรอบเวลาตามที่บริษัทผู้จัดสรรที่ดินแจ้งไว้ 180 วัน ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อโครงการหมู่บ้านจัดสรร กลุ่มสมาชิกผู้ซื้อ ซึ่งกล่าวหาว่าบุคคลชุดที่ได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมในครั้งที่ผ่านมานั้นเป็นคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรโดยมิชอบด้วยข้อบังคับและกฎหมาย หรือกรรมการเถื่อน! สอบถามผู้เขียนว่าจะแก้ไขปัญหาดังกล่าวอย่างไร
ผู้เขียนเห็นว่าคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร โดยชอบตามข้อบังคับ และ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 โครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวจำเป็นต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กล่าวคือการจัดให้มีการประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ขอมติที่ประชุมอนุมัติการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” รับ (ร่าง) ข้อบังคับ และการแต่งตั้งบุคคล นิติบุคคลยื่นคำขอจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับเจ้าพนักงานที่ดิน ตามมาตรา 45 และกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของจำนวนที่ดินแปลงจำหน่ายตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินอนุมัติรับการจดทะเบียน พร้อมมอบหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" (จ.ส.ก.10) ให้แก่ผู้ขอเป็นหลักฐานแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่จัดหรือเรียกประชุมใหญ่สมาชิก เพื่อพิจารณาแต่งตั้งตัวแทนผู้ซื้อตามจำนวนที่กำหนดของข้อบังคับขึ้นทำหน้าที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ตามมาตรา 46 ต่อไป อย่างไรก็ตาม บุคคลหรือนิติบุคคลซึ่งปฏิบัติหน้าที่ในฐานะคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร มีหน้าที่จดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกับเจ้าพนักงานที่ดินให้เรียบร้อยต่อไปด้วย
ดังนั้น การที่กลุ่มผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนหนึ่งกล่าวอ้างตนปฏิบัติหน้าที่ในฐานะคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อเป็นผู้แทนผู้ซื้อของโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว เข้าเจรจาต่อรอง หรือดำเนินงาน กระทำการใดๆ ในนามสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอกโดยมิได้ผ่านกระบวนการขั้นตอนตามบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ดังกล่าวข้างต้น จึงเห็นว่ามิใช่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรแต่อย่างใด
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด-หมู่บ้านจัดสรรไทย
ที่ปรึกษาฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
