ลงทุนอสังหาฯ แบบบัฟเฟตต์

และจากการศึกษาชีวิตนักลงทุนเอกของโลก เช่น วอร์เรน บัฟเฟตต์ แทบไม่เคยได้ยินเลยว่า เขาลงทุนในอสังหาฯ ยกเว้นซื้อไร่ที่บ้านเกิดช่วงวัยรุ่น

บัฟเฟตต์คงไม่สนใจจะเอาเงินไปจมในสิ่งปลูกสร้างมากมายนัก ดังนั้น แม้แต่บ้านของเขาที่อาศัยอยู่ก็เป็นบ้านแบบชนชั้นกลางที่เขาซื้อและอาศัยอยู่มาหลายสิบปี เงินส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดถูกนำไปลงทุนในหุ้นให้ผลตอบแทนสูง และทำให้เขากลายเป็นคนรวยที่สุดในโลกระดับต้นๆ

อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้ บัฟเฟตต์ได้เปิดเผยการลงทุนในอสังหาฯของเขา มันเป็นการลงทุนเล็ก ๆ ที่เขานำขึ้นมาพูด เพื่อจะเป็นบทเรียนให้นักลงทุนในหุ้นแบบ VI

บัฟเฟตต์พูดในหนังสือรายงานประจำปีของเบิร์กไชร์ว่า เขาได้กลับไปเยี่ยมเยือนฟาร์มขนาด 400 เอเคอร์ (น่าจะประมาณ 1,000ไร่) ที่เมืองเทคามาร์ของตนเอง ซึ่งนี่เป็นการกลับไปดูเพียงครั้งที่สองหลังจากที่เขาซื้อมาเมื่อปี 1986 หรือเกือบ 30 ปีมาแล้วในราคา 280,000 ดอลลาร์ เขาเล่าว่าในช่วงปี 1973 ถึง 1981 นั้นราคาพืชผลในย่านมิดเวสต์คือแถวเนบราสกาบ้านเกิดของเขา ราคาพุ่งสูงมากเป็น ฟองสบู่ สาเหตุเนื่องจากคนคาดว่าอัตราเงินเฟ้อรุนแรงกำลังจะเกิดขึ้น

ครั้นแล้วฟองสบู่ก็แตกทำให้ราคาที่ดินทำไร่ตกลงมาถึง 50% หรือมากกว่านั้น ส่งผลให้ชาวไร่ที่กู้เงินมาซื้อที่และธนาคารท้องถิ่นที่ปล่อยกู้ล้มละลายเป็นจำนวนมาก คิดเป็น 5 เท่าของการล้มละลายช่วงวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้

ในปี 1986 บัฟเฟตต์ได้เข้าไปซื้อฟาร์มจากสถาบันประกันเงินฝากของรัฐ ที่ยึดที่ดินจากการล้มละลายมาขายในราคา 280,000 ดอลลาร์ ซึ่งต่ำกว่าราคาที่แบงก์ปล่อยกู้ไปพอสมควรในหลายปีที่ผ่านมา บัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่มีความรู้เกี่ยวกับการทำไร่เลย แต่เขามีลูกชายที่รักการทำไร่และรู้ว่าที่แต่ละเอเคอร์จะสามารถปลูกข้าวโพดและถั่วเหลืองได้เท่าไร และต้องใช้ต้นทุนเท่าไรดำเนินการ

จากนั้นเขาก็คำนวณได้ว่ากำไรที่ได้จะเป็นประมาณ 10% ต่อปีในช่วงนั้น นอกจากนั้น บัฟเฟตต์ยังคาดว่าประสิทธิภาพของการเพาะปลูกในอนาคตจะต้องดีขึ้นและราคาของพืชผลก็น่าจะสูงขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้น แม้ว่าระหว่างทางอาจจะมีบ้างที่ราคาพืชผลอาจผันผวนบ้าง เวลาผ่านไปจนถึงวันนี้เป็นเวลา 28 ปี กำไรของการทำฟาร์มเพิ่มขึ้น 3 เท่า และราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าหรือมากกว่านั้น บัฟเฟตต์เองยังไม่รู้อะไรเกี่ยวกับการทำฟาร์ม

การลงทุนในอสังหาฯเรื่องที่สองของบัฟเฟตต์เกิดขึ้นในปี 1993 ขณะที่บัฟเฟตต์เป็น CEO ของซาโลมอนบราเดอร์ที่เขาเข้าไปแก้ปัญหาของบริษัทที่เมืองนิวยอร์ค เขาได้รับทราบว่ามีอาคารพาณิชย์ที่อยู่ติดกับมหาวิทยาลัยนิวยอร์กประกาศขายโดยกองทุนแก้ปัญหาหนี้เสียที่ได้ยึดที่จากการล้มละลายเนื่องจาก ฟองสบู่แตก และนี่ก็เป็นอีกกรณีหนึ่งที่บัฟเฟตต์บอกว่าการวิเคราะห์การลงทุนเป็นเรื่องง่าย เช่นเดียวกับเรื่องของฟาร์มที่เนบราสกา

นั่นคือราคาที่เขาซื้อนั้นจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 10% ต่อปี จากการปล่อยเช่าอาคารให้กับผู้เช่าที่เป็นร้านค้าขายสินค้าให้กับนักศึกษาของมหาวิทยาลัยเป็นหลัก ข้อดีอีกข้อหนึ่งคือ ในช่วงที่เขาซื้อนั้น อาคารถูกบริหารโดยกองทุนซึ่งไม่มีประสิทธิภาพ ทำให้มีหลายห้องว่างอยู่โดยไม่มีคนเช่า เขาคิดว่าเมื่อเขาซื้อแล้วก็สามารถนำมาปล่อยเช่าเพิ่มเติมได้

นอกจากนั้น พื้นที่เช่าประมาณ 20% เป็นการเช่าระยะยาวในราคาตารางฟุตละ 5 ดอลลาร์ ในขณะที่ราคาเช่าปกติของรายอื่นเท่ากับ 70 ดอลลาร์ ดังนั้น ในเวลาอีก 9 ปีที่สัญญาเช่าจะหมดอายุ เขาก็จะได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีกมาก บัฟเฟตต์ตัดสินใจซื้ออาคารร่วมกับเพื่อนที่เป็นผู้เชี่ยวชาญการบริหารอาคารพาณิชย์ หลังจากสัญญาเช่าระยะยาวหมดอายุแล้ว ผลตอบแทนของการลงทุนก็เพิ่มเป็น 35% ต่อปี คิดจากเงินลงทุนครั้งแรก

ยิ่งกว่านั้น ในระหว่างทาง บัฟเฟตต์ได้ไปกู้เงิน รีไฟแนนซ์ หรือกู้หนี้ใหม่มาใช้คืนหนี้เก่าที่เขาไปซื้ออาคารอีก 2 ครั้งในปี 1996 และ 1999 ซึ่งทำให้สุดท้ายแล้วกลายเป็นว่าเขาได้เงินคืนคิดเป็น 150% ของเงินที่เขาจ่ายไปเพื่อซื้ออาคาร เท่ากับว่าเขาได้กำไร 50% หลังจากเวลาผ่านไปเพียง 6 ปีแถมได้ตึกมาฟรี ๆ ประเด็นน่าทึ่งคือ วอร์เรน บัฟเฟตต์ ยังไม่เคยไปดูอาคารหลังนี้เลย

บัฟเฟตต์บอกต่อว่ารายได้ทั้งจากฟาร์มและอาคารพาณิชย์ที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์ก น่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ต่อไปเป็นสิบๆ ปี แม้ว่ากำไรอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายแต่การลงทุนจะมั่นคงและน่าพอใจ สำหรับการลงทุนตลอดชีวิตของเขาและต่อไปถึงลูกและหลาน เขาเล่าเรื่องนี้เพื่อที่จะบอกถึงพื้นฐานของการลงทุนที่ว่า คุณไม่จำเป็นที่จะต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญที่จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจในการลงทุน

แต่ถ้าคุณไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญ คุณจะต้องตระหนักในข้อจำกัดของคุณ และจะต้องปฏิบัติตามแนวทางที่แน่นอนว่าจะใช้ได้ผล จงทำทุกอย่างให้ง่ายและอย่าพยายามเล็งผลเลิศ เน้นในเรื่องของผลิตภาพในอนาคตของทรัพย์สินที่กำลังดูอยู่ ถ้าไม่มั่นใจกับการประเมินผลตอบแทนเป็นเม็ดเงินของทรัพย์สินในอนาคตก็อย่าไปซื้อ

ถ้าเน้นไปที่การเปลี่ยนแปลงของราคาของอสังหาฯ ที่กำลังคิดจะซื้อ คุณก็กำลังเก็งกำไร ไม่มีอะไรผิดหรือไม่เหมาะสม อย่างไรก็ตามบัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่สามารถจะเก็งกำไรและค่อนข้างไม่เชื่อคนที่อ้างว่าสามารถทำได้อย่างต่อเนื่องยั่งยืน กรณีอสังหาฯเล็กๆ สองแห่งของเขา คิดแต่เพียงว่ามันจะผลิตหรือให้บริการอะไรได้ เขาไม่สนใจความผันผวนของราคารายวัน เกมนี้คนที่จะชนะคือคนที่เน้นไปที่ สนาม ไม่ใช่คนเน้นไปที่ กระดานคะแนน

ความหมายของเขาคือ อย่าไปสนใจราคาอสังหาฯ แต่ให้สนใจว่าตัวอสังหาฯทำเงินได้แค่ไหนและอย่างไร การคิดถึงและพยากรณ์เรื่องภาวะเศรษฐกิจหรือภาพของตลาดเป็นเรื่องเสียเวลาและอาจอันตราย เพราะทำให้มองไม่เห็นว่าอะไรคือสิ่งสำคัญจริงๆกับการลงทุน เมื่อซื้ออสังหาฯ ทั้งสองแห่งแล้ว อะไรที่เกิดขึ้นปีต่อมาคือปี 1987 และ 1994 ไม่มีความสำคัญกับความสำเร็จของการลงทุนเลยและจำอะไรไม่ได้ รู้แต่ว่าข้าวโพดยังคงถูกปลูกและเติบโตที่เนบราสกา นักศึกษาก็ยังมาเรียนที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์ก

สิ่งหนึ่งที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน สำหรับการลงทุนในอสังหาฯตัวเล็กๆ สองตัวกับการลงทุนในหุ้นของบัฟเฟตต์ คือหุ้นมีราคาให้เห็นนาทีต่อนาที ในขณะที่อสังหาฯ ไม่มี แต่การวิเคราะห์การลงทุนนั้นเหมือนกัน

ก่อนจบบทความนี้ มีข้อสังเกตคือการซื้ออสังหาฯทั้งสองแห่งของบัฟเฟตต์นั้น เป็นการซื้อจากการยึดของสถาบันการเงินในทรัพย์สินที่ราคาขึ้นไปเป็นฟองสบู่และตกลงมาอย่างหนักเมื่อฟองสบู่แตก ซึ่งทำให้ราคาน่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็นมาก และนี่เป็นโอกาสของบัฟเฟตต์ที่จะซื้อทรัพย์สินที่มีคุณค่ายอดเยี่ยม ในราคาถูกสุดยอด ซึ่งทำให้บัฟเฟตต์ซึ่งไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ก็ยังสามารถได้ผลตอบแทนที่งดงาม จากการลงทุนได้โดยใช้หลักการแบบ VI