กำจัดจุดอ่อน!อสังหาฯไซส์กลางมิกซ์แอนด์แมทช์เงินทุนฝ่าแบงก์เข้มปล่อยกู้

เอเดรียน ลี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เคอีเอ็กซ์ จำกัด กล่าวว่า โจทย์ดังกล่าวเป็นความท้าทายในการแจ้งเกิด ALLY KEX Private Equity Trust เมื่อเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา เพื่อช่วยแก้ปัญหาให้โครงการ Brownfield ซึ่งเป็นโครงการทำ EIA ผ่านและเริ่มการขาย 20-30% เกือบจะกู้ธนาคารได้แล้ว หรือสร้างเสร็จครึ่งหนึ่ง แต่ตลาดเริ่มเปลี่ยน ลูกค้าต้องการซื้อบ้านมากกว่าคอนโดมิเนียม ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องการซื้อที่ดินทำโครงการบ้าน แต่เงินจมอยู่ในโครงการคอนโดที่ยังขายไม่หมด

“จากวิกฤติโควิดทำให้ธนาคารกังวลหนี้เสีย จังหวะนี้ถือเป็นโอกาสเข้าไปมิกซ์แอนด์แมทช์ เพื่อให้ดีเวลลอปเปอร์มีเงินไปลงทุนธุรกิจรอบใหม่ได้เร็วขึ้น กองทุนนี้จึงเป็นการต่อจิ๊กซอว์ที่ดีในช่วงเวลานี้"

หากเป็นสถานการณ์ปกติโอกาสเข้าไปแบบนี้คงไม่มี แต่ช่วงเวลานี้ ดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการเดินหน้าต่อไปต้องทำ เพื่อให้มีเงินทุนไปซื้อที่ดินไปดำเนินการต่อโดยเข้ามาให้เงินทุนเพื่อรับผลตอบแทน passive income ไม่ได้เข้ามายุ่งกับโครงการ 
 

อย่างไรก็ตาม โมเดลนี้สามารถเกิดขึ้นได้ กรณีที่ดีเวลลอปเปอร์อยากโตแบบก้าวกระโดดเหมือนเทค คอมพานี ที่ต้องหาแหล่งเงินทุนอื่นนอกเหนือจากธนาคารเนื่องจากต้องการความเร็ว ขึ้นอยู่กับว่าดีเวลลอปเปอร์ต้องการโตช่วงไหนมากกว่ากัน ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทขนาดกลาง

“เรามองเห็นโอกาสจากกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ขนาดกลาง ซึ่งมีจำนวนมากและเป็นผู้ประกอบการที่รู้จักพื้นที่ที่เขาทำจริงๆ เป็นขนาดโครงการที่เราคิดว่า ถ้ากรณีเลวร้ายจริงๆ สามารถเข้าไปดำเนินการเองได้”

เอเดรียน ยอมรับว่า ความตั้งใจแรกอยากพัฒนาโครงการอสังหาฯ เองช่วงที่ประเทศเริ่มเปิดหลังจากเกิดโควิดแล้ว แต่ภาวะเงินเฟ้อทำให้วัสดุก่อสร้างราคาแพงไม่ว่าจะเป็นเหล็ก คอนกรีต ฯลฯ รวมถึง ที่ดิน 

จากการศึกษาความเป็นไปได้ “ไม่ผ่าน” เพราะคนซื้ออยากได้ของราคาถูก ฉะนั้นไปร่วมกับคนอื่นที่มีต้นทุนราคาถูกจากการซื้อไว้ก่อนเกิดโควิด จึงเป็นเหตุผลที่สนใจเข้าไปช่วยแก้ปัญหาเงินทุน ให้กับโครงการ “Brownfield” ที่ก่อสร้างใกล้เสร็จหรือเสร็จแล้วเพราะมีโครงการที่มีปัญหาเข้ามาเสนอจำนวนมาก

“ที่นำเสนอส่วนมากเป็นโรงแรมแต่เรายังไม่ได้เข้าไป รอจังหวะเวลาที่เหมาะสม เพราะเข้าแล้วออกยาก เป็น Recurring Income จึงหมุนได้ช้ากว่าคอนโดและบ้าน ”

สำหรับเงื่อนไขในการเข้าไปพิจารณาช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาบริษัทดังกล่าวพัฒนาโครงการคอนโดมูลค่าระดับ 1,500 ล้านบาทแล้วหรือไม่ ลูกค้าเคยมีปัญหาฟ้องร้องไหม ซึ่งโจทย์ของแต่ละบริษัทไม่เหมือนกัน ต้องดูเป็นเคสบายเคส 

โดยเป้าหมายกองทุนนี้ จะเข้าไปช่วย 4-10 โครงการ มูลค่ารวมไม่เกิน 2,000 ล้านบาท ก่อนเดือน มิ.ย.2566

“ใน 4-10 โครงการ ที่เข้าไปจะมีคอนโดเป็นหลักและบ้าน 1 โครงการ รวมถึงโรงแรม ในกรุงเทพฯ เงื่อนไขในการพิจารณาเริ่มจากเป็นโครงการที่โอนได้ภายใน 3 ปี ขณะนี้พิจารณาอยู่ 4-5 โครงการมีทั้งคอนโด บ้าน และโรงแรม”

ปัจจุบันได้เงินมาส่วนหนึ่งแล้วหลังจากได้จัดตั้งกองทรัสต์เมื่อเดือน ก.ค. และกำลังระดมทุนครั้งใหญ่ ต.ค.นี้  ทุนเบื้องต้นมาจากเคอี กรุ๊ป เป็นสัดส่วนใหญ่ ส่วน IRR อยู่ที่ 18% มีรูปแบบใกล้เคียงกับการร่วมทุนระหว่างบริษัทญี่ปุ่นกับอสังหาฯ ไทย มีสัดส่วนตั้งแต่ 25-49% แต่จุดเด่นที่เหนือกว่า หรือแตกต่าง คือ มีความเข้าใจตลาดในประเทศไทยมากกว่า

“สเกลที่เข้าไปใส่เงินควรไม่เกิน 1,000 ล้านบาท เพราะขนาดกองทุนอยู่ที่ 2,000 ล้านบาท กองแรกตั้งไว้ไม่เกิน 3 ปีได้รับผลตอบแทนแล้วตั้งกองใหม่ในปีหน้า ซึ่งต้องรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจและความต้องการของดีเวลลอปเปอร์ก่อน เชื่อว่า อนาคต Greenfield ต้องมาเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวดีขึ้น คาดว่าใช้เวลา1-2 ปี”

สุพินท์ มีชูชีพ หนึ่งในคณะกรรมการในการลงทุน และผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาฯ กล่าวว่า แม้ยอดขายคอนโดไตรมาส 2 ปีนี้ดีขึ้นหลังจากสต็อกลดลงในช่วงโควิดที่มีการจัดโปรโมชั่นระบายสต็อกจนปิดโครงการได้ แต่ยังมีบางโครงการที่อยู่ในโลเคชั่นดี แต่ยอดขายยังไม่ดีนัก

“ดีเวลลอปเปอร์ต้องการไดเวอร์ซิฟายไปยังโครงการบ้านเพราะผู้บริโภคต้องการบ้านที่มีพื้นที่ทำงาน เรียนออนไลน์ให้ลูก มีกิจกรรมในบ้านเพิ่มขึ้น จึงต้องการซื้อที่ดินใหม่เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ต่อไป เป็นโอกาสที่กองทุน ALLY KEX Private Equity จะเข้าไปช่วยดีเวลลอปเปอร์ให้พัฒนาโครงการเร็วขึ้น”

ประกอบกับว่าธนาคารกังวลในการพิจารณาปล่อยเงินกู้ทำให้การพิจารณาช้า เช่นเดียวกับดีเวลลอปเปอร์มีความกังวลในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอน ฉะนั้น เป็นโอกาสของกองทุนที่เข้าไปนำเสนอโซลูชั่น แบบWINWIN ให้ดีเวลลอปเปอร์รองรับตลาดเริ่มเปิดรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาทำให้มีดีมานด์ของการเช่าและซื้อ