Take-up rate เดือน ธ.ค. ทำสถิติต่ำสุดในรอบหลายปี ที่ 10%
Event
อัพเดตกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
Impact
อัตรา Take-up rate ทำสติติต่ำสุดในรอบหลายปี ที่ 10%
Agency for Real Estate Affairs รายงาน take-up rate ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเดือนธันวาคม 2562 ที่ 10% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปี ถึงแม้ว่ารัฐบาลจะมีหลายมาตรการที่ออกมาเพื่อช่วยสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ใน 4Q62 (อย่างเช่น โครงการบ้านดีมีดาวน์ และการลดค่าธรรมเนียมการ
โอนและจดจำนอง) แต่ปัจจัยลบส่วนหนึ่งมาจากกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เบาบางลงในช่วงสิ้นปี โดยจำนวนโครงการเปิดใหม่ในเดือนธันวาคม 2562 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 47% YoY และ 87% MoM เหลือเพียง 2,276 ยูนิต ในขณะที่จำนวน take-up unit ลดลงเหลือเพียง 217 ยูนิต (-72% YoY,
-96% MoM) เท่านั้น ซึ่งเมื่อแบ่งตามกลุ่มพบว่าโครงการที่เปิดใหม่ชะลอตัวลงทั้งโครงการแนวราบและอาคารสูง โดยมีอัตรา take-up rate เพียง 9% และ 10% ตามลำดับ
ผู้ประกอบการระมัดระวังมากขึ้น และเน้นการระบายสต็อกเก่าออกไปก่อน
จากภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยในด้านอุปสงค์ และการที่ธนาคารต่าง ๆ ระมัดระวังการปล่อยกู้ให้ทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้าน เราจึงพบว่าผู้ประกอบการหลายรายหันมาระวังระวังมากขึ้นกับการเปิดตัวโครงการใหม่ และเปลี่ยนมาเน้นระบายสต็อกเก่าออกไปก่อนเพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้กับงบดุล ดังนั้น โมเมนตั้มทางฝั่งอุปทานจึงเริ่มลดลงอย่างมีนัยสำคัญมาตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2562 เป็นต้นมา (Figure 4) ถึงแม้ว่า การลดอุปทานดังกล่าวข้างต้นควรส่งผลดีต่อการปรับตัวของวัฏจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่อุปสงค์ใน 1H62 ได้ปรับตัวลงในระดับที่แรงกว่า ดังนั้น เราจึงมองว่าในสถานการณ์ปัจจุบัน การลดอุปทานอย่างเดียวอาจจะยังไม่พอที่จะทำให้ธุรกิจผ่านจุดต่ำสุดไปได้ เพราะระดับการฟื้นตัวของฝั่งอุปสงค์ก็เป็นปัจจัยที่มีความสำคัญเช่นกัน
แนวโน้มปี 2563
เรายังคงมุมมองที่ระมัดระวังกับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากยังมีผลของปัจจัยลบในปี 2562 ต่อเนื่องมาถึงปี 2563 อย่างไรก็ตามเราชอบหุ้นที่รายได้เน้นหนักที่โครงการแนวราบ ส่วนหุ้นที่มีสัดส่วนรายได้ในโครงการอาคารสูงนั้น หุ้นที่มี backlog อยู่ในระดับสูง และรายได้เน้นหนักที่โครงการในตลาดระดับกลาง (ราคายูนิตละ 3-5 ล้านบาท) น่าจะ outperform อุตสาหกรรมได้
Valuation & Action
ถึงแม้ว่าแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงท้าทายในปี 2563 แต่เราเชื่อว่ายังมีโอกาสในการเข้าซื้ออยู่ และมาตรการต่างๆ ของรัฐบาลที่จะหนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจะช่วยกระตุ้นภาวะตลาดในระยะสั้นถึงระยะกลางได้ ดังนั้น เราจึงแนะนำให้เลือกซื้อหุ้นรายตัว โดยแนะนำหุ้น AP (AP.BK/AP
TB)* (ซื้อ และให้ราคาเป้ าหมาย 7.80 บาท) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* (ถือ และให้ราคาเป้าหมาย 20.50 บาท) สำหรับการซื้อเมื่อราคาอ่อนตัว ในขณะเดียวกัน เราแนะนำให้หลีกเลี่ยง LPN Development (LPN.BK/LPN TB) (ขาย และให้ราคาเป้าหมาย 4.00 บาท) เนื่องจากมีความเสี่ยงที่
consensus จะปรับลดประมาณการกำไรปี 2563 ลงอีก และรายได้ของบริษัทยังเน้นหนักในตลาดที่มีแนวโน้มอ่อนแอ (คอนโดมิเนียมระดับล่างที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท)
