Commercial Property Sector (13 มี.ค.63)

Event

อัพเดตแนวโน้มธุรกิจ และปรับประมาณการ

lmpact

ผู้ประกอบการน่าจะแบ่งรับภาระกับผู้เช่าจากการที่จำนวนคนเข้าห้างลดลงมาก

หลังเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในประเทศไทยมาตั้งแต่ปลายเดือนมกราคม 2563 ปรากฎว่ายอดผู้ใช้บริการห้างสรรพสินค้าทุกแห่งหรือเกือบทุกแห่งลดลงตั้งแต่ 10% ไปจนถึง 30%-40% จึงทำให้ผู้เช่าพากันต่อรองกับเจ้าของพื้นที่เพื่อขอส่วนลดค่าเช่า ดังนั้น เราจึงคาดว่าทุกบริษัทที่เราดูแลอยู่จะยอม
ให้ ส่วนลดแก่ผู้เช่า 10%-30% เป็นเวลาหกเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลของแต่ละแห่ง

MBK จะถูกกระทบหนักที่สุดจากการระบาดของ COVID-19

เราปรับลดประมาณการกำไรจากธุรกิจหลักของ MBK PCL (MBK.BK/MBK TB)* ในปี 2563F-2564F ลง 29.9%/20.0% เพื่อสะท้อนถึงผลกระทบของ COVID-19 ที่เกิดขึ้นกับธุรกิจที่ต้องพึ่งพานักท่องเที่ยวซึ่งรวมถึงศูนย์การค้า โรงแรม และสนามกอล์ฟ ในทำนองเดียวกัน เราก็ปรับลดประมาณการกำไรจากธุรกิจหลักของ Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)* ในปี 2563F-2564F ลง 11.4%/8.0% จากการปรับลดอัตราค่าเช่าเฉลี่ย (ARR) และอัตราการเช่าพื้นที่ของโรงแรมในเครือลง ส่วนในกรณีของ Siam Future Development (SF.BK/SF TB) เราปรับลดประมาณการกำไรจากธุรกิจหลักในปี 2563F-2564F ลง 16.1%/6.3% จากการปรับลด ARR ซึ่งถูกกระทบจากทั้งรายได้ และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมซึ่งหลังการปรับประมาณการดังกล่าว ทำให้เราคาดว่ากำไรจากธุรกิจหลักเฉลี่ยของทั้งกลุ่มจะลดลง 10.8% ในปี 2563 ก่อนที่จะฟื้นตัวขึ้น 10.7% ในปี 2564

คาดว่าการเติบโตของอุปทานจะเร่งตัวขึ้นในปี 2563 แต่ยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้

เราคาดว่าอุปทานพื้นที่ห้างค้าปลีกในกรุงเทพจะเพิ่มขึ้น 4.2% YoY ในปี 2563 เร่งตัวขึ้นจาก +3.3% YoY ในปี 2562 ในขณะที่คาดว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพจะเพิ่มขึ้น 3.5% YoY ในปี 2563 จากที่เพิ่มขึ้น 2.8% ในปี 2562 สำหรับในฝั่งอุปสงค์ในปี 2562 ก็ยังคงแข็งแกร่ง ทั้งในส่วนของพื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่สำนักงาน โดยอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าและไฮเปอร์มาร์เก็ตเกือบจะเต็ม 100% ในขณะที่อุปสงค์พื้นที่สำนักงานโดยรวม (grade A&B) ก็สูงกว่า 95% ส่วนในปี 2563 เราคาดว่า ARR ของผู้ประกอบการทุกรายอาจจะลดลงในระยะสั้น เนื่องจากมีการให้ส่วนลดกับผู้เช่าเพื่อบรรเทาผลกระทบจากการระบาดของ COVID-19

Valuation & Action

เราปรับลดน้ำหนักของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ลงเป็น Neutral จาก Overweight โดยนอกจากการปรับประมาณการกำไรแล้ว เราได้ปรับลด terminal growth rate ของแต่ละบริษัทลงด้วยเพื่อสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ของการที่ ARR ของทั้งกลุ่มจะฟื้นตัวช้าในระยะยาว ดังนั้น เราจึงได้ราคาเป้าหมายปี 2563F ใหม่ของ CPN ที่ 56.50 บาท ของ MBK ที่ 21.50 บาท และของ SF ที่ 6.00 บาท

Risks

Downside ได้แก่ อัตราการเช่าพื้นที่ที่ต่ำเกินคาดจากภาวะอุปทานล้นตลาด และ ต้นทุนค่าเช่าสูงเกินค่า เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินแพงขึ้น ในขณะที่ upside จะมาจากการที่ APP ฟื้นตัวเร็วเกินคาด และส่วนลดที่ให้กับผู้เช่าต่ำกว่าที่เราคาดไว้