นายแบงก์แนะผู้ประกอบการปรับตัวสู้ความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น คาดอสังหาเปิดตัวปีนี้เพิ่ม 6-8% ห่วงตลาดคอนโดฯ ระดับล่างยอดค้างสต็อกเพียบ
นายบรรยง พงษ์พานิช ประธานกรรมการบริหาร ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานเสวนา“เจาะลึกอสังหาฯ ไทย ท่ามกลางไทยแลนด์ 4.0”ว่า ถึงแม้ลูกค้าสินเชื่อธุรกิจของธนาคาร ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ทำธุรกิจในประเทศและเฉพาะพื้นที่เท่านั้นแต่ขณะนี้ถือว่า ภาวะของโลกอยู่ที่จุดเปลี่ยนแปลงมากที่สุดหนีไม่พ้นองค์กรธุรกิจเหล่านี้ต้องติดตามภาวะและเปิดรับข้อมูลข่าวสารมากขึ้นเพื่อให้สามารถปรับตัวได้ทันภาวะที่มีความผันผวนมากขึ้น มีความไม่แน่นอนสูง มีความซับซ้อน และมีความไม่ชัดเจน ซึ่งการบริหารธุรกิจสมัยใหม่ ต้องคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้เป็นเรื่องที่สำคัญมาก
ประเมิน2 ปี จีดีพีโตต่ำ 3.2%
ด้านนายพิพัฒน์ เหลือนฤมิตชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าทีมวิจัยลูกค้าบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างช้าๆ คาดว่าจีดีพีจะขยายตัวได้ในระดับ 3.2% ต่อไปอีก 2 ปีข้างหน้า จากปี 2559 ขยายตัวที่ 3.2% ภายใต้รัฐบาลใช้นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นในครึ่งแรกของปีและหวังว่าการลงทุนภาครัฐจะเร่งตัวขึ้นช่วยพยุงในครึ่งปีหลัง
แต่ยังมีปัจจัยลบ ความเสี่ยงจากนโยบายกีดกันการค้าของสหรัฐ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก และความไม่แน่นอนทางการเมืองขณะที่ไทยมีความเสี่ยงจากมาตรการตอบโต้ทางการค้าจากสหรัฐ เช่นตอบโต้การทุ่มตลาด การตอบโต้การอุดหนุน และการถูกกล่าวหาว่าไทยแทรกแซงค่าเงิน
ส่วนภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่สำคัญต่อเศรษฐกิจไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับภาวะเศรษฐกิจและสภาวะการแข่งขันรุนแรงขึ้น โดยในระยะสั้น มีปัจจัยหลัก ที่ต้องจับตามองเศรษฐกิจโดยรวม การบริโภคภาคเอกชน ยังฟื้นตัวช้าๆ ถ้าการกระตุ้นเศรษฐกิจหายไปยังจะเติบโตต่อได้หรือไม่ หนี้ครัวเรือนระดับสูงที่ยังกดดัน ทำให้คนไม่สามารถใช้จ่ายอย่างที่ต้องการได้ และนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารยังมีความเข้มงวดอยู่
อย่างไรก็ดีในระยะยาว ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากโครงการลงทุนขนส่งภาครัฐและการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในต่างจังหวัด รวมทั้งผู้ประกอบการน่าจะเริ่มหันมาทำตลาดที่มีรูปแบบโครงการเฉพาะด้านมากขึ้น
ห่วงอสังหาฯเล็กหาแหล่งเงินยาก
นางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปีนี้ คาดว่ายอดการเปิดตัวและการขายจะมีอัตราการเติบโตประมาณ 6-8% ส่วนหนึ่งมาจากแผนงานการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ 2 ราย คือ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่วางแผนการเปิดตัวโครงการน้อยลงในปีนี้ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจพบอุปสรรคในการหาเงินทุนเนื่องจากสภาวะความไม่มั่นใจในสภาพเครดิต ซึ่งคาดว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดในอัตราที่สูงอยู่เช่นเดิมจากตัวเลขการขายและการเปิดตัวโครงการ
อย่างไรก็ตาม แม้ยังไม่เห็นสภาพอสังหาริมทรัพย์ ล้นตลาดอย่างชัดเจน และโครงการส่วนใหญ่ยังมีอายุโครงการไม่เกิน 4 ปี ซึ่งถือเป็นอายุโครงการตามปกติ แต่สินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียม มีอัตราเพิ่มขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียน ที่มีราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทางผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ในการขายมาช่วย ทั้งฟรีค่าโอน แถมเฟอร์นิเจอร์ เพื่อเร่งระบายสต็อก ซึ่งมองว่า ทำเล และความสามารถในการกู้เงินของผู้ซื้อเป็นตัวแปรที่สำคัญในการลดสินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียม
ชี้คอนโดฯราคาต่ำ 2 ล้านคงค้าง 33%
ปัจจุบันสัดส่วนคอนโดมิเนียมสต็อกสินค้าเหลือขาย ที่มีระดับราคาระหว่าง 1-2 ล้านบาทมีสัดส่วนสูงสุดถึง 33% รองลงมาเป็นที่อยู่อาศัย ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 22% ระดับราคา 3-5 ล้านบาทมีสัดส่วน 16%, ระดับราคา 5-10 ล้านบาท 8% และระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 5%
โดยสินค้าเหลือขายประเภทคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในตลาดรวมในปีที่ผ่านมามีอยู่ประมาณ 38,000 ยูนิต และในปี 2560 คาดว่าจะมีสินค้าเหลือขายประมาณ 43,000 ยูนิต ณ สิ้นปีจะอยู่ที่ประมาณ 39,000 ดังนั้น ช่วงนี้จะมีการจัดกิจกรรมเพื่อกระตุ้นตลาดเพื่อลดสต็อกสินค้าที่ยังมีเหลืออยู่ในตลาด
สินค้าที่ค้างอยู่ในตลาดจะเป็นสินค้ากลุ่มราคาระดับล่าง เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้ที่เช่าบ้านอยู่ไม่มีรายได้ประจำ ดังนั้น ผู้ประกอบการควรศึกษาทำเล ความต้องการของกลุ่มลูกค้า ให้มั่นใจจริงๆก่อนที่จะลงทุนไม่เช่นนั้นอาจจะเป็นปัญหาในการขายในอนาคตเนื่องจากปัจจุบัน ยังพบว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านของธนาคารเพิ่มสูง40-50% สะท้อนความสามารถในการชำระเงินของลูกค้าลดลง แม้ว่าตลาดระดับล่างจะมีความต้องการอยู่มาก แต่ด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงมีอยู่สูง ทำให้เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารได้ยากลำบาก
ตลาดบ้านเดี่ยวกลาง-บนยังโตได้ดี
นายปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน กล่าวว่า สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 ยังคงมีการปรับฐานต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา แม้ว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอตัว แต่ยังมีบางตลาดที่สามารถเติบโตได้ดี เช่น ตลาดบ้านเดี่ยวในทำเลกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ ผู้ประกอบการจึงควรหันไปเน้นตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนเนื่องจากยังมีกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตามมองว่าในปี 2560 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญความท้าทาย 4 ประการ คือ ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้น ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดินยังคงอยู่สูง และ ราคาสินค้าเกษตรที่เริ่มเพิ่มขึ้นอาจทำให้แรงงานภาคก่อสร้างย้ายกลับไปภาคเกษตรมากขึ้น ทำให้ขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้าง ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยจึงมีข้อแนะนำ 5 ประการ ได้แก่ ควรทำการวิเคราะห์วิจัยอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ที่จะทำโครงการเพื่อเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม ผู้ประกอบการควรทำการวางแผนบริหารจัดการเงินสด จับกระแสโครงการภาครัฐ จับกระแสเทคโนโลยี 4.0 และจับกระแสสังคมสูงวัย กระแสรักสุขภาพ รวมถึงสังคมเมือง
