กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย)

ประเด็นการลงทุน

ผลสำรวจของ AREA ในเดือน พ.ย. สอดคล้องกับมุมมองของเราในรายงานฉบับก่อนหน้านี้ว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่เดือน พ.ย ลดลง MoM แต่ยอดจองซื้อปรับตัวดีขึ้น เราจึงยังคงมองว่ายอดขายรวมของกลุ่มในหุ้นที่เราให้คำแนะนำและกำไรหลักจะเติบแบบก้าวกระโดดสำหรับไตรมาส 4/58 ซึ่งจะรายงานผลอย่างเป็นทางการภายในเดือนก.พ. 2559 (เบื้องต้นเราประมาณการยอดจองซื้อไตรมาส 4/58 เติบโต 43% YoY และ 30% QoQ ผนวกกับกำไรหลักมีแนวโน้มทำสถิติสูงสุดใหม่ได้) ส่งผลให้หุ้นในกลุ่มอสังหาฯมีแนวโน้มจ่ายเงินปันผลที่น่าสนใจในเดือนมี.ค. 2559 เรามองว่าหุ้นในกลุ่มอสังหาฯจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงเดือนม.ค.-มี.ค. 2559 โดยราคาหุ้นมีความเสี่ยงด้านมูลค่าหุ้นจำกัดมากแล้วเนื่องจากซื้อขายที่ค่า PER ปี 2559 ที่เพียง 8.3 เท่า ใกล้เคียงกับจุดต่ำสุดล่าสุดในช่วงปี 2553-2554 และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2549-2558 ที่ 10.8 เท่าอยู่มาก เราเลือกหุ้นเด่นได้แก่ ANAN LH และ LPN จากความชัดเจนด้านกำไรหลักเติบโตในปี 2559 

ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง MoM ในเดือนพ.ย.ตามคาด

ผลสำรวจชี้ยอดเปิดตัวโครงการใหม่อ่อนตัวลง 19% MoM มาอยู่ที่ 9,066 หน่วยในเดือนพ.ย. อย่างไรก็ตามมูลค่าโครงการใหม่ปรับตัวสูงขึ้น 19% MoM มาอยู่ที่ 5.4 หมื่นล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดในราคาระดับบน รวมทั้งการเปิดตัวโครงการทาว์นเฮ้าส์ระดับกลางเป็นหลัก สำหรับยอดหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ที่อ่อนตัวลง MoM นั้นมีปัจจัยจากยอดเปิดตัวของโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดที่ลดลง โดยยอดเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่หดตัวลง 51% MoM มาอยู่ที่ 3,979 หน่วยจากฐานที่สูงมากในเดือนต.ค. (เป็นตัวเลขสูงที่สุดรายเดือนตั้งแต่เดือนพ.ย. 2557) ในขณะที่ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ของโครงการบ้านเดี่ยวปรับลดลง 13% MoM มาอยู่ที่ 1,561หน่วย แต่มูลค่าปรับสูงขึ้น 13% จากการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวระดับบน ทั้งนี้ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ของทาว์นเฮ้าส์ดีดตัวขึ้น 226% MoM มาอยู่ที่ 3,526 หน่วย (สูงที่สุดนับตั้งแต่เดือนพ.ค. 2557) โดยบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังคงได้ส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 52% ในเดือนต.ค. มาอย่ที่ 76% ในเดือนพ.ย.

หากแบ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัย ยอดเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่คิดป็นสัดส่วน 44% ของหน่วยเปิดตัวหใม่ทั้งหมด ทาว์นเฮ้าส์ 39% และ บ้านเดี่ยว 17% โดยราคาขายของโครงการเปิดตัวใหม่เฉลี่ยกระโดดสูงขึ้น 47% MoM มาอยุ่ที่ 6 ล้านบาทต่อหน่วย เนื่องจากสัดส่วนของโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดระดับสูงที่เพิ่มขึ้น ส่วนโครงการทาว์นเฮ้าส์ใหม่ในเดือนพ.ย.ส่วนใหญ่อยู่ในระดับกลางเมื่อเทียบกับในเดือนต.ค.ที่ส่วนใหญ่อยู่ในระดับล่าง ทั้งนี้ราคาบ้านเดี่ยวเฉลี่ยดีดตัวสูงขึ้น 30% MoM มาอยู่ที่ 12 ล้านบาทต่อหน่วย นำโดยโครงการจาก LH A และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียน ส่วนราคาคอนโดเปิดตัวใหม่เฉลี่ยปรับตัวเพิ่มขึ้น 107% MoM มาอยู่ที่ 6.5 ล้านบาทต่อหน่วยเนื่องจากมีสัดส่วนคอนโดระดับกลาง ถึงระดับบนจาก ANAN RML SC SPALI และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มขึ้น

อัตราจองซื้อในเดือนพ.ย.ปรับสูงขึ้นจากอานิสงค์โครงการคอนโด

อัตราจองซื้อโดยรวมปรับตัวดีขึ้นจาก 23% ในเดือนต.ค. มาอยู่ที่ 24% ในเดือนพ.ย. ตามที่เราคาดไว้ โดยอัตราจองซื้อคอนโดเพิ่มขึ้นจาก 26% ในเดือนต.ค. มาอยู่ที่ 35% ในเดือนพ.ย. จากอัตราจองซื้อของคอนโดกลุ่มราคาระหว่าง 1-5 ล้านบาทต่อยูนิต ถึงแม้ทาว์นเฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่จะมีเพิ่มขึ้นมากแต่อัตราจองซื้อยังคงอยู่ในเกณฑ์ดีที่ 18% ในเดือนพ.ย. (ลดลงเพียงเล็กน้อยจากเดือนต.ค.ที่ 19%) ในขณะที่มีเพียงโครงการบ้านเดี่ยวใหม่ที่มีอัตราจองซื้อชะลอตัวลงบ้างจาก 14% ในเดือนต.ค. มาอยู่ที่ 11% ในเดือนพ.ย.

คาดโครงการเปิดตัวใหม่เงียบเหงาในเดือนธ.ค.

เราคาดยอดเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนธ.ค. 2558 จะอ่อนตัวลง MoM ตามฤดูกาล ซึ่งเป็นปกติที่การเปิดตัวโครงการใหม่จะซบเซาในช่วงเดือนเทศกาลที่มีวันหยุดยาวช่วงปีใหม่ โดยอัตราจองซื้อเฉลี่ยในเดือนธ.ค.มีแนวโน้มอ่อนตัวลง MoM ซึ่งน่าจะดีที่สุดเพียงทรงตัว MoM จากฐานที่ต่ำในเดือนพ.ย. ส่วนอัตราจองซื้อโครงการพื้นราบ (บ้านเดี่ยวและทาว์นเฮ้าส์)มีแนวโน้มปรับลดลง MoM จากฐานที่สูงในเดือนพ.ย. โดยเฉพาะโครงการทาว์นเฮ้าส์ ทั้งนี้โครงการคอนโดใหม่ในเดือนธ.ค.จะหนุนโดยบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นหลัก โดยหุ้นที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรายังไม่มีสัญญาณการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ที่มีนัยสำคัญในเดือนธ.ค.