ไตรมาสแรกวูบ!บ้าน-คอนโดเปิดใหม่ลดฮวบ

ปัญหาความขัดแย้งทางการเมือง ที่ยืดเยื้อมานานกว่า 3 เดือน ส่งผลต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน ทั้งยอดขายใหม่และปริมาณลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ ตั้งแต่เดือนธ.ค. ที่ผ่านมา ต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน ลดลงเฉลี่ยถึง 20-50% ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปรับแผนรับมือความเสี่ยง ควบคุมต้นทุนบริหารทุกด้าน ตั้งแต่การก่อสร้าง การตลาด และ การขาย

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า หลังจากเกิดปัญหาการเมืองที่เริ่มมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ปัญหาหนี้สินครัวเรือน ภาวะเศรษฐกิจ เงินทุนไหลออก และตลาดหุ้นผันผวนหนัก เป็นปัจจัยทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ชะลอตัวมากขึ้น ส่งผลให้สถิติโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงเดือนม.ค.- 15 ก.พ. 2557 ลดลงค่อนข้างมาก มีจำนวนเพียง 22 โครงการ รวม 9,200 หน่วย

แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 12 โครงการ จำนวน 3,300 ยูนิต และคอนโด เปิดขายใหม่ 10 โครงการ จำนวน 5,900 ยูนิต ลดลงค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับปี 2556 ที่มีคอนโด เปิดขายใหม่เฉลี่ยเดือนละ 7,000 ยูนิต และ บ้านจัดสรร เฉลี่ยเดือนละ 4,000 ยูนิต โดยจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่ลดลงจากไตรมาสแรกของปีที่แล้ว เห็นได้ว่าผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการในช่วงต้นปีเพื่อถือ "เงินสด" ไว้ในมือเพิ่มขึ้น

โครงการเปิดใหม่ลดลง

ดังนั้น คาดการณ์โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2557 จะชะลอตัวลง โดย "คอนโด" น่าจะเปิดตัวลดลงเหลือ 60,000-65,000 ยูนิต จากปี 2556 เปิดตัว 85,210 ยูนิต ส่วนบ้านจัดสรรคาดการณ์ว่าจะเปิดตัวไม่ต่ำกว่า 45,000 หน่วย จากปี 2556 เปิดตัว 45,030 หน่วย ซึ่งจะทำให้ "ดีมานด์-ซัพพลาย" ปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล

"พฤกษา"ลดเปิดตัวโครงการ

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาการเมืองได้ส่งผลกระทบต่อทิศทางการเปลี่ยนแปลงธุรกิจอสังหาฯ ไตรมาสแรก ใน 2 เรื่องหลัก คือ ยอดพรีเซลหรือยอดขายใหม่ทั้งระบบลดลง เพราะที่ผ่านมายอดพรีเซลที่สูงมาจากคอนโด และการลดระดับการลงทุนโครงการใหม่ ทั้งนี้ พบว่ายอดจองบ้านใหม่ตั้งแต่เดือนธ.ค. จนถึงปัจจุบัน ปรับตัวลดลงเฉลี่ย 20-30% ส่วนรายได้ลดลงประมาณ 10% จึงทำให้ผู้ประกอบการชะลอการลงทุน และไม่เปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสแรก

ดังนั้น คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้ จะเติบโตลดลง 2-5% หรือมูลค่าตลาดรวม 3.2-3.3 แสนล้านบาท จากปี 2556 เติบโต 4% ด้วยมูลค่าตลาดประมาณกว่า 3.48 แสนล้านบาท

จากปัจจัยดังกล่าว บริษัทได้ปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้ง เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบันที่ปัญหาการเมืองยังไม่นิ่ง โดยปีนี้คาดว่าจะเปิดโครงการใหม่เพียง 30 โครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 3 หมื่นล้านบาท โดยจะเป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ 17 โครงการ บ้านเดี่ยว 7 โครงการ คอนโด 5 โครงการ และโครงการในต่างประเทศ 1 โครงการ จะเห็นว่าโครงการใหม่มากกว่า 80% เป็นบ้านแนวราบ

นอกจากนี้ จะเน้นเจาะตลาดบ้านกลางและล่าง ระดับราคา 1-3 ล้านบาท เป็นหลัก สัดส่วนประมาณ 60% ของโครงการใหม่ทั้งหมด รองลงมาเป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท สัดส่วนประมาณ 24% ของโครงการใหม่ เพราะว่าเป็นกลุ่มความต้องการจริง ส่วนจังหวะในการเปิดตัวโครงการใหม่ ต้องรอดูสถานการณ์ทางการเมืองอีกครั้งหนึ่ง โดยเฉพาะคอนโดจะชะลอการขายในช่วงไตรมาสแรก เพราะรอให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อกลับมาก่อน จึงจะทยอยเปิดตัว

"ปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองที่เกิดขึ้น คาดว่าส่งผลกระทบต่อยอดขายลดลงประมาณ 3,000-8,000 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับว่าสถานการณ์จะยืดเยื้อไปถึงกลางปีหรือไม่ แต่เชื่อว่ายังพอรับมือได้ เนื่องจากมีการลงทุนกระจายในหลายทำเล อีกทั้งยังมียอดแบ็คล็อกที่ทยอยรับรู้อย่างต่อเนื่อง"

ลลิลฯ ยอดขายลดลง 15-17%

นายไชยยันต์ ชาครกุล บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากปัจจัยทางการเมืองได้ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ไตรมาสแรกชะลอตัว เนื่องจากผู้ประกอบการไม่มีความมั่นใจในสถานการณ์ จึงไม่กล้าเปิดโครงการใหม่ สะท้อนจากยอดขายในช่วงที่ผ่านมา ลดลงเฉลี่ย 15-17% ขณะที่ยอดการเข้าชมโครงการลดลง 20% ทำให้ผู้ประกอบการเลื่อนการเปิดตัวโครงการไปในช่วงไตรมาส 3-4 แทน เช่นเดียวกับบริษัท ปีนี้วางแผนเปิดตัว 6-8 โครงการ โดยโครงการส่วนใหญ่จะไปเปิดในช่วงครึ่งปีหลังทั้งหมด

"ปัญหาทางการเมืองทำให้เราเหนื่อยขึ้นกว่าเดิม แต่แผนเราวางล่วงหน้ามาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว คิดเรื่องความเสี่ยงไว้หมดแล้ว คนไม่มีอารมณ์ซื้อบ้าน มองว่าเป็นปัญหาระยะสั้น วิกฤติครั้งนี้ ยังติดบวก เพราะว่ากำลังซื้อยังดีอยู่ แค่ชะลอการตัดสินใจซื้อ เชื่อว่าเมื่อการเมืองจบ กำลังซื้อจะกลับมาเหมือนเดิม ซึ่งยังดีกว่าวิกฤติปี 2540 ที่ติดลบ มีการทิ้งดาวน์ ขายไปได้ 15 ห้อง อาจโอนได้แค่ 4 ห้อง โดยเฉพาะโครงการคอนโดในเวลานี้น่าเป็นห่วง เพราะว่าผ่อนยาว 2 ปี ไม่รู้ว่าระหว่างทางจะเกิดอะไรขึ้น"

นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในส่วนของแสนสิริ ขณะนี้ยังไม่มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ เนื่องจากดูจากยอดขายในช่วงเดือนม.ค. ที่ผ่านมาพบว่ามียอดขายต่อสัปดาห์ประมาณ 100 ล้านบาท ทำให้ตลอดเดือนม.ค. มียอดขายเพียง 500 ล้านบาท และในเดือนก.พ. เริ่มดีขึ้นมาอยู่ที่สัปดาห์ละ 200 ล้านบาท โดยคาดว่าตลอดไตรมาส 1 ปีนี้ จะมียอดขายรวม 3,000 ล้านบาท แต่ก็ยังถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ที่ทุบสถิติยอดขายที่ 2 หมื่นล้านบาท จากยอดขายทั้งปี 3 หมื่นล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดใหม่จำนวนมาก โดยทั้งปี เปิด 29 โครงการ รวมมูลค่า 4.2 หมื่นล้านบาท เทียบกับปีนี้จะมีเพียง 9 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 1.76 หมื่นล้านบาท และมีคอนโดเหลือขายจากปีที่แล้วอีก 2 หมื่นล้านบาท

"เสนา" ลุ้นการเมืองจบรุกครึ่งปีหลัง

ขณะที่ นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ เบื้องต้นมีแผนเปิด 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 6,000-7,000 ล้านบาท แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 4 โครงการ และคอนโดมิเนียม 3 โครงการ โดยเตรียมพร้อมทุกอย่างแล้ว แต่ต้องดูจังหวะในการเปิดตัวอีกครั้งหนึ่ง คาดว่าจะเปิดตัว 2 โครงการแรกของปีนี้ในเดือนมี.ค. ส่วนโครงการที่เหลือจะทยอยเปิดในไตรมาส 2 และ ไตรมาส 3 เพราะเชื่อว่าปัญหาการเมืองน่าจะคลี่คลายแล้ว

อย่างไรก็ดี ขณะนี้บริษัทจะมีการติดตามยอดขายอย่างใกล้ชิด โดยปัจจุบันมีบ้าน-คอนโด เปิดขาย 23 โครงการ เดือนม.ค. ที่ผ่านมา พบว่ายอดขายลดลงจากปกติ 30-40%

ทั้งนี้ ความยากของการทำธุรกิจปีนี้ นอกจากการออกสินค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้าแล้ว ยังอยู่ที่การประเมินสถานการณ์ให้ดี เลือกจังหวะในการเปิดตัวโครงการใหม่ การใช้งบโฆษณาที่เหมาะสม รวมถึงการจัดกิจกรรมการตลาดในจังหวะที่ถูกต้อง ถูกเวลา

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทยังรอดูความชัดเจนของสถานการณ์ทางการเมือง ที่ได้กลายมาเป็นประเด็นหลัก ที่กดดันการเติบโตทางเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยคาดว่าน่าจะคลี่คลายในครึ่งปีหลัง ดังนั้นในครึ่งแรกของปี 2557 บริษัทจึงมีแผนจะเปิดโครงการใหม่เพียง 4 โครงการ มูลค่า 6,100 ล้านบาท ก่อนจะเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง อีก 16 โครงการ มูลค่า 17,085 ล้านบาท โดยเป็นโครงการใหม่ 9 โครงการ และส่วนต่อขยายจากโครงการเดิม 7 โครงการ