กองอินฟราระดมทุน2แสนล.

นายวิน อุดมรัตวนิชย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2557 คาดว่าจะมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ออกมาระดมทุน 200,000 ล้านบาท แม้ปัจจุบันสภาพคล่องในระบบธนาคารพาณิชย์มีอยู่ 900,000 ล้านบาท แต่จะเป็นเงินกลุ่มนักลงทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 200,000 ล้านบาท

ดังนั้นกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน จะต้องแข่งกันที่ตัวอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สินที่ลงทุนเป็นปัจจัยหลัก เพื่อที่จะดึงดูดนักลงทุนให้ตัดสินใจเข้ามาลงทุน

"ในแง่ของบลจ. จังหวะในการออกกองทุนก็สำคัญ รวมถึงคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน ต้องดี หรือมีกระแสรายได้ที่ดีด้วยเช่นกัน อย่างน้อยผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) ที่ไปถึงผู้ถือหน่วยลงทุน ควรจะมากกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาล 10 ปี ประมาณ 1- 2% จึงจะน่าสนใจ ที่สำคัญต้องดูด้วยว่า กองทุนนั้นเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ หรือลงทุนในสิทธิการเช่า (Lease Hold) โดยเฉพาะกรณีของกองทุนแบบ Lease Hold จะมีทั้งเงินต้นรวมทั้งผลตอบแทนที่นักลงทุนได้รับเราต้องดูผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว "

นายสมชัย บุญนำศิริ กรรมการผู้จัดการ บลจ.กรุงไทย กล่าวว่า การออกกองทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ถือว่าเป็นเกมของธนาคารพาณิชย์ ที่ต้องการปรับโครงสร้างทางการเงินให้กับลูกหนี้ตัวเอง ด้วยการตั้งกองทุนขึ้นมา แล้วส่งให้บลจ.ลูก เข้าไปรับช่วงต่อในการบริหารจัดการกองทุน เมื่อธนาคารพาณิชย์เป็นผู้ออกให้ จึงไม่มีปัญหาในแง่การขาย แม้จะเป็นกองทุนที่มีขนาดใหญ่

ส่วนของกองทุนขนาดเล็ก ต้องขึ้นกับคุณภาพของสินทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนเป็นหลัก อย่างกองทุนของบริษัทเอง แม้ไม่มีการการันตีผลตอบแทนขั้นต่ำให้ผู้ถือหน่วย แต่ขายได้หมด และได้รับการตอบรับจากนักลงทุนเป็นอย่างดี เพราะสินทรัพย์ที่ลงทุนเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ

ด้านนายศิต ตันศิริ ผู้ช่วยผู้จัดการ สายงานวานิชธนกิจ บล.โนมูระ พัฒนสิน กล่าวว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน ที่มีออกมาจำนวนมากช่วงนี้ ในแง่ของนักลงทุนที่มีเงินลงทุนจำกัด ต้องพิจารณารายละเอียดกองทุนที่จะเข้าลงทุนด้วย ทั้งเรื่องสินทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน กระแสรายได้ที่เข้ามาหรือผลตอบแทนที่ได้รับ รวมถึงความเสี่ยงของกองทุนประกอบการตัดสินใจของนักลงทุน

ล่าสุดบริษัทอยู่ระหว่างเสนอขาย "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยูนิลอฟท์ (UNIPF)" ในช่วงวันที่ 14-25 ต.ค. นี้ มูลค่าโครงการไม่เกิน 520 ล้านบาท มีนโยบายลงทุนในกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ (Freehold) ของโครงการ "หอพักยูนิลอฟท์ ศาลายา" อาคาร 8 ชั้น 3 อาคาร บนที่ดิน 4-3-75.9 ไร่

"ในช่วงแรกกองทุน UNIPF จะได้รับค่าเช่าคงที่จากพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ซึ่งเป็นผู้เช่าเหมา 43.5 ล้านบาทต่อปี ในช่วง 3 ปีแรก และกองทุนมีสิทธิขยายอายุสัญญาให้เช่าแก่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อีก 1 ปี หลังจากปีที่ 3 โดยเงินปันผลสุทธิถึงนักลงทุนจะได้รับไม่ต่ำกว่า 6.5% ต่อปี และมีเป้าที่จะสร้างผลตอบแทนสุทธิให้ใกล้เคียง 7.0% ไปตลอดอายุโครงการ บนสมมติฐานอัตราการเช่าที่ 85%"

ปัจจุบันโครงการมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 60% เพราะเป็นโครงการใหม่ และคาดสิ้นปีอัตราการเช่าจะปรับขึ้นมาอยู่ที่ 75-80% และปรับตัวดีขึ้นช่วงเดือนมี.ค.2557 ตามลำดับ