ไนท์แฟรงค์ชี้ตลาดแนวคอนโดไฟฟ้ายังฮอต 5 ปี เปิด 5 หมื่นยูนิต ขายแล้ว 4 หมื่นยูนิต สายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้าขายดีสุด
นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จํากัด กล่าวในงานเสวนา เจาะจุดแข็งอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ พื้นที่ทำเลทองรับเออีซี ว่า แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคตจะยังขยายไปตามแนวรถไฟฟ้ากว่า 10 สายซึ่งอยู่ระหว่างการสร้างและกำลังจะก่อสร้างซึ่งเป็นเทรนด์เดียวกับทั่วโลก
ทั้งนี้ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การเปิดคอนโดมีเนียมแนวรถไฟฟ้ามีอัตราเพิ่มแบบก้าวกระโดด จากช่วงปี 2552 ถึงกลางปี 2556 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 54,630 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่บริเวณเส้นทางรถไฟฟ้า 4 สายหลักคือ บีทีเอสสายสีเขียวอ่อน 16,429 ยูนิต สายสีเขียวเข้ม 9,866 ยูนิต สายสีม่วง 25,418 ยูนิต และเอ็มอาร์ทีสายสีน้ำเงิน 2,917 ยูนิต มียอดขายแล้ว 40,006 ยูนิต เหลือขายเพียง 16,424 ยูนิต
สายสีเขียวเข้มขายดีสุด
คอนโดมิเนียมขายดีที่สุด คือสายสีเขียวเข้ม ส่วนต่อขยายสีเขียวเข้มช่วง สะพานตากสินถึงวงเวียนใหญ่ มีจำนวนทั้งสิ้น 4,163 ยูนิต ขายออกไปได้ 3,477 ยูนิต เหลือ 686 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 83.5 % โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 120,196 บาทต่อตารางเมตร แต่บริเวณดังกล่าวที่ดินพัฒนาโครงการมีไม่มาก ทำให้การพัฒนาจะข้ามไปขยายที่บางแคมากกว่า
ส่วนต่อขยายสายสีเขียวเข้มช่วงวงเวียนใหญ่ ถึงตลาดพลู มีจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้นเท่าตัวจากปีที่ผ่านมา มียูนิตสะสม 2,508 ยูนิต ขายไป 1,599 ยูนิต เหลือ 909 ยูนิต อัตราการขายออกเฉลี่ย 63% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 82,543 บาทต่อตารางเมตร และช่วงตลาดพลูถึงบางหว้า มีจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 3,195 ยูนิต ขายไปได้ 2,752 ยูนิต เหลือ 443 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 63,457 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งตัวเลขการเติบโตของคอนโดสูงขึ้นทุกปี
"เชื่อว่า 5 ปีจากนี้การพัฒนาหลักยังอยู่แนวรถไฟฟ้าที่ขยายออกไปนอกเมืองมากขึ้น จากข้อจำกัดของราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นและที่ดินในการพัฒนา"
จับตาบางใหญ่-บางซื่อ ส่อล้น
นายพนมกล่าวว่า เส้นทางรถไฟฟ้าที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจพัฒนามากที่สุด คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยเฉพาะบางใหญ่-บางซื่อ มีซัพพลายเกิดใหม่ค่อนข้างมาก อัตราเพิ่มแบบก้าวกระโดด เฉพาะปีที่แล้วเปิดตัว 15,600 ยูนิต และ 6 เดือนที่ผ่านมาเปิดอีก 3,000 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 60-70% แม้ขณะนี้การขายยังไม่น่าเป็นห่วง แต่หากยังมีซัพพลายใหม่เข้ามาเพิ่มเติมต่อเนื่อง อาจทำให้ซัพพลายล้นตลาดได้
อย่างไรก็ดีพบว่าราคาห้องชุดขยับขึ้น 32% จาก 5 ปีที่ผ่านมาจาก 4.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร มาอยู่ที่ 6-7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร
อีกเส้นทางที่น่าเป็นห่วง คือ ช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง เนื่องจากมีโครงการเปิดตัวแบบอัตราเร่ง มีจำนวนยูนิตใหม่เปิดตัวในช่วง 4 ปี รวม 1.6 หมื่นยูนิต เหลือ 4.7 พันยูนิต ถือว่าขายออกไม่เร็วมาก แต่มีแนวโน้มจะขยายถึงสำโรง ส่วนราคาที่ดินก็สูงขึ้นมากจากตารางเมตรละ 1 แสนบาท มาอยู่ที่ 2.5-3 แสนบาท
นอกจากนี้ การเปิดเออีซีจะมีผลต่อตลาดคอนโดมีเนียม 2 ส่วนคือ กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในไทย โดยเฉพาะชาวสิงคโปร์ ฮ่องกง มาเลเซีย ซึ่งใช้ไทยเป็นฐานขยายตลาดอาเซียน จะเน้นซื้อคอนโดมีเนียมใจกลางเมืองเป็นหลัก อีกกลุ่มหนึ่งที่เข้ามาทำงาน จากพม่า ลาว กัมพูชา ยังประเมินกำลังซื้อไม่ได้ แต่จะเลือกซื้อคอนโดที่อยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม
พร้อมกันนี้ พบว่าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2554 และผลการเปิดเออีซีทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น กลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอเป็นตลาดที่ต้องการสูงสุด
ล่าสุดอัตราการเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 88.02% จากพื้นที่ทั้งหมดที่มีอยู่ 4,628,564 ตารางเมตร หากย้อนไป 3 ปี อัตราการเช่าอยู่ที่ 82% คาดว่า ปี 2557 จะมีพื้นที่เพิ่มอีก 200,529 ตารางเมตร
ด้านนายดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการเปิดตัวของเออีซีเชื่อว่าธุรกิจอสังหา กลุ่มสำนักงานออฟฟิศ คอนโด และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคค่อนข้างมากเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรจากแหล่งงานต่างๆ ความต้องการที่อยู่อาศัยชั่วคราว ประเภทเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ หรือประเภทคอนโดปล่อยเช่าจะเพิ่มตามมา
ส่วนภาคธุรกิจความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้น และพื้นที่รีเทลให้บริการเพิ่มมากขึ้น และสุดท้ายราคาที่ดินก็จะเพิ่มสูงขึ้น
