จัดสรรพอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

โดยภาพรวมของภาวะการลงทุนในตอนนี้ สินทรัพย์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นตลาดหุ้นและ/หรือสินค้าโภคภัณฑ์ โดยเฉพาะทองคำก็ยังคงมีความผันผวนค่อนข้างมากจากการที่ประเทศเศรษฐกิจหลักของโลกอย่างเช่นสหรัฐอเมริกาและยูโรโซนที่ยังอยู่ในช่วงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยในประเทศไทยก็ถูกคาดหมายว่าจะยังคงมีโอกาสอยู่ในระดับทรงตัวถึงปรับลดลงได้อีกเล็กน้อยในช่วงเวลาหนึ่งถัดจากนี้

สำหรับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ในเดือน มิ.ย. 56 ได้ปรับเพิ่มขึ้นจากต้นปี 2556 ประมาณ 0.42% หลังจากที่สร้างผลตอบแทนในระดับ 40% ในปี 55 ขณะที่ภายในเดือน มิ.ย. 56 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ได้ปรับตัวลดลงจากแรงเทขายเพื่อทำกำไรและการปรับพอร์ตการลงทุนของนักลงทุนหลังจากที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสิงคโปร์อายุ 10 ปีได้ปรับสูงขึ้นจากการเคลื่อนย้ายเงินทุนเข้าสู่ตลาดเงินสหรัฐฯ เพื่อรอจังหวะการลงทุนที่เหมาะสมหลังจากที่ตัวเลขเศรษฐกิจสหรัฐฯ สะท้อนภาพการฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น รวมทั้งนายเบน เบอร์นันเก้ (ประธานธนาคารกลางสหรัฐฯ) ได้ส่งสัญญาณถึงช่วงเวลาที่ชัดเจนของการชะลอนโยบายการเงินเชิงผ่อนคลายในช่วงเดือน ก.ย. 56 และสิ้นสุดมาตรการดังกล่าวในช่วงกลางปี 2557 ก่อนที่จะมีถ้อยแถลงในภายหลัง (ต้นเดือน ก.ค. 56) ว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ อาจยังคงดำเนินนโยบายการเงินเชิงปริมาณ (QE) ต่อไปหากตัวเลขเศรษฐกิจสหรัฐฯ และอัตราการว่างงานยังคงไม่ส่งสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแน่ชัด

อย่างไรก็ตามด้วยเศรษฐกิจของสิงคโปร์ที่มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในไตรมาสที่ 2/2556 จีดีพีที่ปรับฤดูกาลของสิงคโปร์ได้ขยายตัวถึง 15.2% (QoQ) และ 3.7%(YoY) ประกอบกับมุมมองของนักวิเคราะห์ที่คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจสิงคโปร์น่าจะเติบโตได้อย่างต่อเนื่องที่ 2.4%, 4.0% และ 4.1% ในปี 2556-2588 ตามลำดับ ขณะที่กระแสเงินสดรับจากค่าเช่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสที่จะขยายตัวตามเศรษฐกิจที่เติบโตได้สอดคล้องในทิศทางเดียวกัน อีกทั้งยังมีความน่าดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากนักลงทุนได้เพิ่มขึ้นผ่านส่วนต่างอัตราผลตอบแทนของเงินปันผลและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสิงคโปร์อายุ 10 ปี (Yield Spread) ที่มีโอกาสเพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนหน้าเล็กน้อย อันเนื่องมาจากแนวโน้มของอัตราผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผล (Dividend Yield) ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจากอานิสงส์ของรายได้ค่าเช่าที่ปรับเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ โดยทั่วไปช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์แบ่งออกได้เป็น 3 วิธี คือ ลงทุนผ่านกองทุนรวมลงทุนโดยตรงในกองทุนรวม REITs ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์และลงทุนโดยตรงในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเทศสิงคโปร์

ในระยะถัดไป บลจ.วรรณ มีมุมมองว่ากอง Singapore REIT ยังมีโอกาสที่จะเติบโตได้อีกค่อนข้างมาก โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากอัตราผลตอบแทนในรูปเงินปันผล (Dividend Yield) สอดคล้องไปตามเนื่องจาก
1) สภาวะของตลาด (หรือ Market Condition) ยังคงเอื้อต่อการลงทุนในกอง REITs จากจำนวนพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์มีความหลากหลายในแต่ Segments ไม่ว่าจะเป็นในส่วนที่อยู่อาศัย โรงงานอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน คลังสินค้า เป็นต้น
2) มูลค่า (Valuation) ยังมีความน่าดึงดูดให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นจากอัตราผลตอบแทนของกอง REIT ที่ยังสูงกว่าเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Yield Spread) และราคาหุ้นของกอง REIT ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกยังคงใกล้เคียงกับมูลค่าทางบัญชี (Price Book Value)
3) อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังไม่ได้สะท้อนถึงภาวะฟองสบู่เนื่องจากราคาในแต่ละอุตสาหกรรมยังไม่ได้ปรับพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับนักลงทุนที่นิยมลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์และคาดหวังอัตราผลตอบแทนในรูปแบบ Yield และอัตราแลกเปลี่ยน บลจ.วรรณแนะนำกองทุนภายใต้การจัดการที่ชื่อว่า "กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ สิงคโปร์ (ONEPROP-SG)" ซึ่งมีนโยบายการลงทุนในหน่วยลงทุนกองทุน Phillip Singapore Real Estate Income Fund (กองทุนหลัก) ซึ่งมีนโยบายการลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ รวมถึงตราสารที่ออกโดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ โดยจุดสนใจของกองทุนนี้จะอยู่ที่การเน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดี อาทิ อาคารต่างๆ ที่ได้รับความนิยมและมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูงโดยกองทุนนี้จะมีสัดส่วนการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรม (Industrial Sector) เป็นหลัก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ให้ผลตอบแทนในเกณฑ์ที่น่าสนใจและเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาด Singapore REIT เป็นหลัก รวมทั้งบริษัทแม่ของกอง REITs ที่ลงทุนส่วนใหญ่ก็มีฐานะการเงินที่เข้มแข็ง/มีภาครัฐเป็นเจ้าของทำให้การจัดหาเงินทุนก็สามารถทำได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับบริษัทอื่นๆ อีกทั้งช่วยให้สามารถคาดการณ์ผลตอบแทนกระแสเงินสดรับได้เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนนำเงินไปลงทุนมีระยะเวลาสัญญาการเช่าที่ส่วนใหญ่จะครอบคลุมประมาณ 3-4 ปี

ทั้งนี้ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุน