รักพี่ เสียดายน้อง

ตนสนใจจะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุด โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บุตรสาวใช้เป็นสถานที่พักอาศัยในระหว่างการศึกษาต่อในระดับอุดมศึกษากับมหาวิทยาลัยแห่งหนึ่งในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ ที่ผ่านมาใช้เวลากว่าเดือน ผู้ซื้อ ผู้บริโภครายดังกล่าว ได้สำรวจ ตรวจสอบโครงการอาคารชุดพักอาศัย รวมจำนวน ๓ แห่ง (โครงการ) ซึ่งโครงการแต่ละแห่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ สมบูรณ์ พร้อมอยู่ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ และได้รับการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ถูกต้อง ซึ่งแต่ละโครงการ พบว่ามีจำนวนผู้ซื้อห้องชุด ผู้พักอาศัย มากน้อยแตกต่างกัน ผู้ซื้อ ผู้บริโภคตั้งงบประมาณการซื้อห้องชุดไว้ในวงเงิน 2,000,000 บาท (2 ล้านบาทถ้วน) โดยผู้ซื้อ ผู้บริโภคให้ข้อมูลโครงการอาคารชุดทั้ง 3 แห่ง ในส่วนที่แตกต่างกัน ได้แก่ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. ทำเลที่ตั้งโครงการ (Project Location)

โครงการทั้ง 3 แห่ง มีทำเลที่ตั้งที่แตกต่างกัน โครงการแรก ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ (Main Road) ราคาห้องชุดสูงกว่าอีก 2 โครงการ อีก 2 โครงการ ตั้งอยู่ในถนนซอย ซึ่งลึกกว่าถนนใหญ่ค่อนข้างมาก โครงการแรก ซึ่งติดถนนใหญ่ นอกจากสะดวกต่อการเดินทางแล้ว โครงการดังกล่าว ยังตั้งอยู่ใกล้เคียงกับส่วนราชการ โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้น ร้านค้า ฯลฯ เป็นต้น อีกด้วย

1. ผู้พัฒนาที่ดิน - ก่อสร้างโครงการ และประสบการณ์ ความชำนาญ (Land Developers – Experiences)

โครงการอาคารชุดแรก ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ (Main Road) เป็นผู้พัฒนา หรือบริษัท จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือ ต.ล.ท. มีประสบการณ์ ความชำนาญการพัฒนาที่ดิน ประเภทคอนโดมิเนียม จำนวนหลายโครงการ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และต่างจังหวัด ส่วนอีก 2 โครงการเป็นโครงการ ซึ่งเป็นของผู้พัฒนาที่ดิน โครงการท้องถิ่น หรือในพื้นที่จังหวัดเท่านั้น การพัฒนาที่ดิน ประเภทโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียมอาจมีจำนวนน้อยกว่าโครงการแรก ประสบการณ์ ความชำนาญ จึงมีความแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด

1. การบริการหลังการขาย (After Sales Services) - บริหารทรัพย์สิน (Property Management

Services)

โครงการแรก ซึ่งตั้ง หรืออยู่ติดถนนใหญ่ เป็นโครงการซึ่งผู้ประกอบการได้รับการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือ ต.ล.ท. ผู้ประกอบการรายดังกล่าวจัดให้มีบริการที่หลากหลายแก่ ผู้ซื้อห้องชุด และผู้พักอาศัย อาทิ บริการซักรีด (Laundry Services) บริการรถรับ - ส่ง (Transportation Services) บริการจัดหาผู้เช่า เมื่อไม่อยู่อาศัย (Tenant Room Services) ฯลฯ เป็นต้น อีกทั้งจัดจ้าง “มืออาชีพ” (Professional Outsource) รองรับการบริหารทรัพย์สินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนอีก 2 โครงการ ทั้งผู้ประกอบการ และนิติบุคคลอาคารชุด ไม่จัดให้มีบริการ “พิเศษ” ให้แก่ผู้ซื้อห้องชุด และผู้พักอาศัยแต่อย่างใด และจัดจ้าง “บุคคล (ธรรมดา)” รองรับการบริหารทรัพย์สินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และ

1. การชำระค่ากองทุน (Sinking Fund) ตามข้อบังคับให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

โครงการแรก ซึ่งตั้ง หรือติดถนนใหญ่ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดให้ เมื่อผู้ประกอบการโครงการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ หรือผู้บริโภค ผู้ประกอบการจะนำ (ส่ง) เงินค่ากองทุนที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อห้องชุด ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด แต่หากยังขายห้องชุดไม่ได้ ผู้ประกอบการโครงการ ในฐานะ เจ้าของห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุด *ไม่จ่าย* ส่วนอีก 2 โครงการ ผู้ประกอบการโครงการ ในฐานะ เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดได้ชำระค่ากองทุน (Sinking Fund) กับห้องชุดเหลือขายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด “ครบถ้วน ถูกต้อง” เมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดกับผู้ซื้อ เงินกองทุนที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อ ผู้ประกอบการ ไม่ต้องนำส่งเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดแต่อย่างใด

อนึ่ง “ค่าส่วนกลาง” ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ประกอบการโครงการ ทั้ง 3 ราย ต่างชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดตามจำนวนห้องชุดเหลือขาย “ถูกต้อง ครบถ้วน”

อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อ ผู้บริโภคแจ้งผู้เขียนทราบต่อไปว่านิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ที่ใกล้เคียงกัน กล่าวคือ อัตราประมาณ 40-45 บาทต่อตารางเมตร จัดเก็บกับเจ้าของร่วม “ล่วงหน้า” ปีละครั้ง ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และทั้ง 3 โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมือนกัน ได้แก่ สระว่ายน้ำ ห้องซาวนา ห้องพักผ่อน - รับรอง ห้องออกกำลังกาย เป็นต้น

“คำถาม” ซึ่งผู้ซื้อ ผู้บริโภค ผู้ปกครองของบุตรสาว สอบถามผู้เขียน ได้แก่ จะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการใด จึงจะเกิดประโยชน์สูงสุดต่อตนเอง และบุตรสาว เห็นว่าทั้ง 3 โครงการ “มีข้อแตกต่างกัน” มีทั้งข้อดี ข้อด้อย แต่การเลือกซื้อห้องชุด โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อให้บุตรสาวใช้เป็นสถานที่พักอาศัย เพื่อเรียน หรือศึกษาต่อในระดับอุดมศึกษาในมหาวิทยาลัย อาจมิใช่เป็นการอยู่อาศัยในระยะยาว ดังนั้น เห็นสมควรพิจารณาการเลือกซื้อห้องชุดในอาคารชุดกับประเด็นต่างๆ “ตามลำดับ” ความสำคัญ ดังต่อไปนี้

1. มีความปลอดภัยสูงสุด และสะดวกต่อการเดินทาง
2. มีอัตราค่าส่วนกลาง (Common Expenses) และค่ากองทุน (Sinking Fund) ที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บในอัตราที่เหมาะสม สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่ผู้ซื้อห้องชุด “ในระยะยาว”
3. นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” และ “ค่ากองทุน” กับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด สอดคล้องกับข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด
4. มีระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด ตามความเหมาะสม มีความเป็นมืออาชีพ และ
5. มีส่วนลด ของแถม ฟรีค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนจำนอง ค่าส่วนกลาง หรือค่ากองทุน หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ (ถ้ามี) “เป็นข้อสุดท้าย”

/////

โดย... พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย