จากภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ผ่านมา เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการพัฒนา
อสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ปรับลดเป้าหมายยอดพรีเซลล์ลง รวมถึงนำโครงการที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาทำการตลาดใหม่ด้วยการจัดโปรโมชั่น เช่น การมอบส่วนลดเงินสด ร่วมกับสถาบันการเงินนำเสนอโปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ย ขณะเดียวกันก็ชะลอเปิดตัว ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2559 หดตัวอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่สาม
ทั้งนี้ รายได้ของผู้ประกอบการส่วนหนึ่งมาจาก Backlog ที่รอการรับรู้จากโครงการที่อยู่อาศัยในอดีตที่ผ่านมา ขณะที่ผู้ประกอบการยังต้องรักษาระดับอัตราการเติบโตของรายได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงยังคงวางแผนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อก่อให้เกิดการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องในระยะต่อไป
โดยในปี 2560 ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการเปิดขายโครงการแนวราบ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง ประกอบกับโครงการแนวราบมีจำนวนหน่วยต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียม สามารถแบ่งการพัฒนาและขายเป็นเฟส จึงสามารถปิดการขายได้ในเวลาไม่นาน
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นในปี 2560 โดยคาดว่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2560 น่าจะมีจำนวน 107,000-109,000 หน่วย ขยายตัว 5-7% เมื่อเทียบกับปี 2559
แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะกลับมาขยายตัวเป็นครั้งแรกในรอบสามปี แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีแนวโน้มตั้งเป้าหมายการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ และเป้าหมายยอดพรีเซลล์ที่อยู่อาศัยในปี 2560 อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 ที่กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายที่อยู่อาศัยอาจยังไม่คึกคัก เมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งเป็นช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไป จะพบว่า ปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการ ทั้งภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยในปี 2560 ที่คาดการณ์ว่าน่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ยังสะท้อนถึงข้อจำกัดด้านความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย อีกทั้งในส่วนของผู้ประกอบการต้องพิจารณารูปแบบการจัดโปรโมชั่นใหม่ๆ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากที่แต่เดิมผู้ประกอบการนิยมร่วมมือกับสถาบันการเงิน นำเสนอโปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ หรืออัตราดอกเบี้ย 0% ในช่วงเวลาจำกัด
สถานการณ์ดังกล่าว ล้วนเป็นปัจจัยกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2560 โดยคาดว่า น่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี 2560 ขยายตัว 4-8% เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2559 โดยเป็นการขยายตัวที่ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2558 ซึ่งนับเป็นความท้าทายต่อการฟื้นตัวของการลงทุนและการซื้อขายโครงการที่อยู่อาศัยในระยะต่อไป
ที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปมีโอกาสปรับราคาสูงขึ้น แต่เผชิญความท้าทายในการระบายที่อยู่อาศัย
แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2560 จะมีแนวโน้มขยายตัว แต่ก็ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเลือกเซ็กเมนต์และทำเลเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายน่าจะกระจุกตัวอยู่ที่โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเซ็กเมนต์และทำเลที่มีศักยภาพ ที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ น่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นโดยแรงผลักดันสำคัญน่าจะมาจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น
นอกจากนี้ ราคาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจน่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น จากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใจกลางเมือง ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้โครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปน่าจะมีโอกาสปรับราคาสูงขึ้น ซึ่งสามารถดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน แต่ในปี 2559 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมามุ่งเน้นเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไป เพื่อเจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลให้ความต้องการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปี 2559 ประกอบกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในปี 2560 น่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายในการระบายโครงการได้ช้าลง
ในขณะที่ ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาน่าจะทรงตัว เนื่องจากภาวะหนี้สินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม ในปี 2560 ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่เป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าน่าจะปรับตัวสูงขึ้นได้
ภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ผ่านมา เป็นแรงกดดันต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการ เร่งปรับกลยุทธ์การลงทุนและการขายที่อยู่อาศัยอย่างเข้มข้นตั้งแต่ในช่วงต้นปี 2560
ผู้ประกอบการรายใหญ่ใช้ข้อได้เปรียบที่มีอยู่ต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุนรายใหญ่ ยังเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่คงความได้เปรียบในการแข่งขันสูงกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็ก เนื่องจากมีความสามารถในการปรับสัดส่วนการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยได้อย่างสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป มีแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน รวมถึงมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและการพัฒนาธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง
ในปี 2560 ที่แนวโน้มการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างรุนแรงมากขึ้น ในภาวะที่มีความท้าทายจากกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุนรายใหญ่ที่เข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัย พร้อมขายตัวไปสู่ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น การรับจ้างบริหารโครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed-use Project ที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น
ทิศทางดังกล่าว สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ ที่นอกเหนือจากรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้ส่วนใหญ่จะมีสัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ ที่ยังไม่สูงมากนัก โดยส่วนใหญ่คิดเป็นสัดส่วนต่ำกว่า 10% ของรายได้รวม แต่ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ น่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากทิศทางการรุกขยายต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงรายได้การขายที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งนี้ การต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจต้องพิจารณาภาวะตลาดของธุรกิจนั้นๆ โดยการต่อยอดไปสู่ธุรกิจบางกลุ่ม อย่างโรงแรม และศูนย์การค้า ที่แม้จะเป็นธุรกิจที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความเชี่ยวชาญที่เกี่ยวเนื่อง แต่ก็พบว่าเป็นธุรกิจที่มีผู้เล่นในตลาดจำนวนมาก การแข่งขันเป็นไปอย่างรุนแรง รวมถึงมีความผันผวนไปตามภาวะเศรษฐกิจ ยิ่งอาจเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้สูงขึ้น
ขณะที่ การต่อยอดไปสู่ธุรกิจที่เป็นธุรกิจใหม่ มีจำนวนผู้เล่นในตลาดยังไม่มาก การแข่งขันยังไม่รุนแรง สามารถสร้างรายได้ได้อย่างสม่ำเสมอ รวมถึงมีอัตรากำไรในระดับสูง น่าจะส่งผลให้บรรเทาความเสี่ยงท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2560 ได้
-----------------------
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
