‘พานิชชีวะ’ทุบอพาร์ตเมนต์ปั้นออฟฟิศรับสถานฑูตขายที่ย้ายออฟฟิศ

จากแนวโน้มบรรดาสถานฑูตประกาศขายกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วย้ายมาเช่าออฟฟิศ หรือพื้นที่เช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสถานทูตญี่ปุ่น  ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส ไปเช่าพื้นที่ใกล้โครงการ วัน แบงค็อกทำอาคารสำนักงานเป็นของตนเอง

โดยในช่วงที่ผ่านมาสถานทูตญี่ปุ่นแยกอโศกเพชรบุรีตัดใหม่ ขายให้ กลุ่มสิงห์ เอสเตท ราคา1.6 พันล้านบาท หรือ 4.5 แสนบาทต่อตร.วา, สถานทูตอังกฤษย่าน ถ.วิทยุขายให้กลุ่มเซ็นทรัลในราคาตร.วาละกว่า2ล้านบาท รวมมูลค่าเกือบ2หมื่นล้าน สถานทูตออสเตรเลีย ขายที่ดิน 7 ไร่ บนถนนสาทร ให้ศุภาลัย 4.6 พันล้านบาท หรือ 1.45 ล้านบาทต่อตร.วา เป็นต้น

นที พานิชชีวะ ประธานกรรมการ บริษัท ไพบูลย์ธุรกิจ จำกัด กล่าวถึงที่มาของการพัฒนาโครงการ 'โครนอส ' อาคารสำนักงานเกรดเอ ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี มูลค่า 4,000 ล้านบาทบนถนนสาทรเหนือ ว่า  ที่ดินแปลงนี้ได้มาประมาณ20ปีเดิมเป็นของเจ้าพระยายมราช ทางครอบครัวได้ทำเป็นอพาร์ตเม้นต์ให้เช่าชื่อ 'สุคนธ์คอร์ต' จากนั้นที่ดินในย่านสาทรถูกพัฒนาขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง จึงได้รื้ออพาร์ตเม้นต์มาทำอาคารสำนักงานแทน 

"ผมคิดว่าธุรกิจออฟฟิศบิวดิ้งมันเป็นธุรกิจที่ดีมานด์ไม่หวือหวาค่อยๆไป แต่ไม่ได้ขึ้นลงเร็ว ทำให้เราสามารถบริหารได้ง่ายกว่าอสังหาฯประเภทอื่นแต่ในแง่ผลตอบแทนน้อยกว่าแต่ธุรกิจไปได้เรื่อยๆ กว่าจะถึงจุดคุ้มทุนยาว เพราะกำไรน้อยอยู่แล้ว  ประกอบกับว่า เราต้องการทำให้มันดีด้วยทำให้ต้นทุนสูงส่งผลให้ระยะเวลาการคุ้มทุนยาว แต่เรายอมรับได้ "

ขณะที่ โครนอส เป็นโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอ ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี บนถนนสาทรเหนือ ที่บริษัทลงทุนสร้าง มีมูลค่า 4,000ล้านบาท ปัจจุบันมีผู้เช่า25% และมีกลุ่มที่สนใจเข้ามาเช่าอีก25% ในปีนี้รวม50%  ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้  ซึ่งกลุ่มเป้าหมายที่โฟกัสคือ สถานฑูต ธุรกิจที่ปรึกษากฎหมาย หรือ สำนักงานกฎหมายที่ให้คำปรึกษา ธนาคาร และบริษัทข้ามชาติ  

"ราคาเช่าเฉลี่ยขึ้นต่ำ  900 -1,200 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ยืนไปจนกว่าจะมีผู้เช่าถึง 50%   มีความเป็นไปได้ที่ปรับราคาค่าเช่าใหม่ แต่ต้องยอมรับว่าปัจจุบันตลาดมีความอ่อนไหวเรื่องราคาสูง ซึ่งราคาปัจจุบันถือว่าเป็นราคาที่คุ้มค่าไม่แพง และปัจจุบันยังไม่มีซัพพลายออฟฟิศใหม่ในสาทร "
 

ปัจจุบัน พฤติกรรมการเช่าสถานฑูต จะแยกออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกการเช่าเพื่อให้บริการวีซ่า และอีกส่วนเป็นการเช่าพื้นที่ออฟฟิศสำหรับการทำงานของสถานฑูต ตรงนี้ถือเป็นโอกาสตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจาก โครนอส เป็นโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีระบบรักษาความปลอดภัยที่มีมาตรฐานสากล ป้องกันความปลอดภัยครบวงจร และมีบรรยากาศที่หรูหรา ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี ซึ่งจากการติดต่อผ่านตัวแทนซึ่งมีหลายสถานฑูตที่ให้ความสนใจ ส่วนใหญ่เช่าระยะยาว

นที ระบุว่า ในอนาคตมีแผนที่จะดึงโคเวิร์คกิ้ง สเปซ  เข้ามาอยู่ใน โครนอส ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจราจาหลายราย ที่เข้ามาลงทุน เพื่อรองรับกลุ่มลูกึ้าที่เข้ามาบริการในโครงการ  ส่วนตลาดอาคารสำนักงานในครึ่งปีหลัง แนวโน้มซัพพลายเพิ่มขึ้น แต่เรามองการลงทุนระยะยาวมากกว่าระยะสั้น  เพราะถ้ามองระยะสั้นดูว่า ตลาดโอเวอร์ซัพพลายแต่ในมุมของคนทำธุรกิจต้องมองระยะยาว 

ส่วนแนวทางของการลงทุนใหม่ นั้นต้องรอให้โครงการโครนอส มีผู้เช่าเข้ามาถึง50% ก่อนถึงพิจารณาที่ลงทุนเพิ่มเติม เพราะปัจจุบันยังไม่มีที่ดินที่เหมาะกับการพัฒนาอาคารสำนักงานอยู่ในมือ แต่ยังมีที่ดินในครอบครัวมีอยู่ในทำเลโซนตะวันตกฝั่งธนฯ มีอยู่หลายแปลง เช่น จรัญสนิทวงศ์สามแยกไฟฉาย ประมาณ4-5ไร่ ซึ่งต้องรอเวลาที่เหมาะสม ส่วนการลงทุนโรงแรม มีบริษัทในเครือดำเนินการอยู่แล้ว แยกเป็นบริษัท ในเครือจะมีโรงแรมในต่างจังหวัด เช่น ภูเก็ต มีป่าตองบีช โฮเทล เกาะช้าง และที่โคราช เป็นต้น
  
สำหรับไพบูลย์ธุรกิจเป็นธุรกิจให้เช่าซื้อรถยนต์แถวสยามสแควร์ ที่ดำเนินธุรกิจมา50 ปีมาแล้วต่อมาเปลี่ยนมาซื้อที่ดินแล้วเก็บมาพัฒนา ซึ่งเกี่ยวพันธ์กับการทำธุรกิจอสังหาฯ ทั้งการซื้อที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานและสามารถขยายผลและเชื่อมโยงธุรกิจที่เกี่ยวข้องได้แต่ธุรกิจหลักของครอบครัวยังคงเป็นธุรกิจประกันภัย