โซนพญาไทครองแชมป์ราคาเฉลี่ยสูงสุด คาดครึ่งปีหลังโตต่อเนื่อง มั่นใจดีมานด์ยังสูงผกผันกับภาวะเศรษฐกิจ
กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท เผยตลาดคอนโดมิเนียมมือสองช่วงครึ่งปีแรกปี 2558 เติบโตได้ดี สะท้อนกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีอย่างต่อเนื่อง มีการปรับขึ้นของราคาขายเฉลี่ยมากถึงร้อยละ 30 แต่ยังคงต่ำกว่าราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่ปรับขึ้นร้อยละ 40 โดยคอนโดมิเนียมที่มีอายุ 6-10 ปี มีอัตราการปรับตัวของราคาเฉลี่ยดีที่สุด จากต้นทุนการก่อสร้างเดิมที่ไม่สูงมากเท่าปัจจุบัน พบคอนโดมิเนียมโซนพญาไท ราชเทวี อนุเสาวรีย์ มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุด คาดครึ่งปีหลังยังคงเติบโตได้ดี จากความต้องการคอนโดมิเนียมมือสองที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโซนในเมืองที่มีพื้นที่ในการพัฒนาที่ค่อนข้างจำกัด
ภาพรวมสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ มือสองครึ่งปีแรก 2558 ไปได้ดี
ขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัดผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรครอบคลุมทุกเรื่องการ ซื้อ ขาย เช่า และลงทุนอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 ว่า “ยังคงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้า สะท้อนจากราคาซื้อขายของตลาดคอนโดฯ มือสองทั้งตลาดในกรุงเทพฯปรับเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยมากถึงร้อยละ 30จากราคาซื้อขายช่วงเปิดตัวโครงการนั้นๆ แต่ยังคงต่ำกว่าราคาคอนโดฯ เปิดใหม่ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างถึงร้อยละ 40 จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ตลาดคอนโดฯ มือสองยังได้รับความสนใจจากลูกค้าที่ต้องการซื้อเอาไว้อยู่อาศัยเองหรือมองหาโอกาสในการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดฯ ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมืองใกล้สถานีรถไฟฟ้า ที่ปัจจุบันมีพื้นที่เหลืออยู่อย่างค่อนข้างจำกัดแล้ว”
สำหรับคอนโดฯ มือสองที่มีการปรับเปลี่ยนของราคาขายเฉลี่ยเทียบกับราคาเปิดตัวโครงการสูงสุด ได้แก่ คอนโดฯ ที่มีอายุของตัวอาคารอยู่ระหว่าง 6-10 ปี เนื่องจากในช่วงเวลาเปิดตัวของโครงการยังไม่มีการขยับของต้นทุนการก่อสร้างสูงมากนัก โดยเฉพาะราคาที่ดิน แต่ตัวโครงการตั้งอยู่ในบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ประกอบกับมีการดูแลรักษาอาคารที่ค่อนข้างจะชัดเจน จึงสามารถปรับราคาซื้อขายเพิ่มขึ้นตามโครงการใหม่ในบริเวณนั้นๆ ได้ไม่ยาก โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 48อันดับรองลงมา ได้แก่ คอนโดฯ มือสองที่มีอายุอาคารตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป แม้สภาพอาคารอาจจะขาดการบำรุงรักษาไปบ้างแต่เนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ และหาทำเลที่จะมาแทนที่ได้ลำบาก
โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 38 อันดับถัดมาเป็นโครงการคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่ อายุอาคารตั้งแต่ 1-5 ปีซึ่งสภาพโดยรวมยังดูใหม่อยู่โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 33 สาเหตุที่ราคาขายปรับตัวขึ้นได้น้อยที่สุดนั้นเนื่องจากคอนโดฯ กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นแล้วนั่นเอง แต่เพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมากจึงทำให้ลูกค้ายินดีที่จะจ่ายส่วนต่างของทำเล และอันดับสุดท้ายเป็นกลุ่มคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง ยังไม่พร้อมเข้าอยู่อาศัย แต่มีการเปลี่ยนมือโอนสิทธิ์ ขายใบจองสิทธิ์ ราคาเฉลี่ยจึงปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากราคาเปิดขายได้รวมต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับขึ้นใหม่ไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 16
พญาไท ราชเทวี และ อนุสาวรีย์ ครองแชมป์ราคาเฉลี่ยปรับตัวขึ้นสูงสุด
ทั้งนี้เมื่อพิจารณาถึงทำเลในแต่ละพื้นที่ พบว่าทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ มือสองในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 เทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการมากที่สุด ได้แก่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าBTS พญาไท ราชเทวี และ อนุเสาวรีย์ ที่เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางสู่จุดหลักๆ ที่สำคัญของกรุงเทพมหานคร ซึ่งในปัจจุบันโซนดังกล่าวถือเป็นอีกโซนที่มีที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้จำกัดแล้วโดยมีการปรับเปลี่ยนของราคาขายในตลาดปัจจุบันเทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการเฉลี่ยสูงสุด ร้อยละ 43รองลงมา ได้แก่บริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ และทองหล่อ ถือเป็นบริเวณที่มีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ โดยมีการปรับเปลี่ยนของราคาขายในตลาดปัจจุบันเทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการเฉลี่ยสูงสุด ร้อยละ 36 และบริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS เอกมัย และพระโขนง มีการปรับเปลี่ยนของราคาขายในตลาดปัจจุบันเทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการเฉลี่ยสูงสุด ร้อยละ 35 ตามลำดับ
แนวโน้มสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ช่วงครึ่งปีหลัง 2558
สำหรับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง“หากย้อนไปดูช่วงหลายปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2556)พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่จำนวนมากเฉลี่ยถึงปีละ 50,000-70,000 ยูนิต/ปี คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 60 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพ (อ้างอิงข้อมูลจากAREA) แต่ทำเลที่ตั้งเริ่มกระจายออกจากกรุงเทพฯ ชั้นในไปอยู่ในบริเวณกรุงเทพฯชั้นกลาง ชั้นนอก รวมถึงปริมณฑล เนื่องจากบริเวณดังกล่าว ยังมีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้และต้นทุนของที่ดินยังปรับตัวไม่สูงมากนักอีกทั้งการพัฒนาในด้านระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการต่างๆ ในปัจจุบันได้กระจายตัวออกสู่บริเวณรอบนอกกรุงเทพฯแล้วเช่นกันในส่วนบริเวณกรุงเทพฯชั้นในกลับพบว่า สัดส่วนในการเปิดตัวคอนโดฯ มีจำนวนน้อยมากถ้าเทียบกับสัดส่วนการเปิดตัวคอนโดฯ ในแต่ละปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2556) คิดเป็นอัตราเฉลี่ยไม่เกินร้อยละ 18 ของการเปิดตัวคอนโดฯ ทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล” นายขยลกล่าว
“โดยสรุป ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2558 ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองยังคงจะเติบโตไปได้ดี แม้ภาวะเศรษฐกิจในประเทศจะอยู่ในช่วงการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่คงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ มือสองไม่มากนัก เนื่องจากตลาดคอนโดฯ มือสองยังคงมีความต้องการของผู้บริโภคอย่างชัดเจน โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่อยู่บนทำเลที่มีศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ ชั้นในที่มีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการได้เหลืออยู่อย่างจำกัด ทำให้ราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั่นเอง” นายขยล กล่าวปิดท้าย
