เมื่อเร็วๆ นี้ มีการเปิดเผยถึงจำนวนที่ดินและห้องชุดที่ต่างชาติถือครองในประเทศไทย ผู้เขียนจึงขอประมาณการมูลค่าการถือครองของชาวต่างชาติในไทย
นายพูนพงษ์ นัยนาภากรณ์ อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เปิดเผยว่า นางศุภจี สุธรรมพันธุ์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ พร้อมด้วยนายพลพีร์ สุวรรณฉวี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย
ได้ร่วมประชุมเพื่อยกระดับการปราบปรามนอมินี โดยกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กรมการปกครอง และกรมที่ดิน ได้ร่วมกันประมวลข้อมูลให้เป็นปัจจุบัน
ผลการสำรวจพบว่า มีนิติบุคคลที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปโฉนดที่ดิน 123,542 ราย 1,269,326 แปลง เนื้อที่รวม 4,504,926.88 ไร่ แบ่งเป็น นิติบุคคลไทย 100% จำนวน 87,265 ราย (70.64%) ถือครองโฉนดที่ดิน 963,488 แปลง (75.90%) มีเนื้อที่รวม 3,440,661.50 ไร่ (76.38%)
ส่วนขณะที่นิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนมี 36,277 ราย (29.36%) ถือครองโฉนดที่ดินรวม 305,838 แปลง (24.10%) รวมเนื้อที่ 1,064,265.38 ไร่ (23.62%)
ในการนี้ ผู้เขียนได้ประมาณการมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ดังนี้ (ตารางประกอบ)
1.กรณีที่ดิน: ต่างชาติร่วมทุน 0.01-49% โดยประมาณการว่าราคาที่ดินตกไร่ละ 12 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และลดหลั่นลงไปตามลำดับ เช่น ชลบุรี 50% สมุทรปราการ 65% เป็นต้น
และการที่ต่างชาติร่วมทุน 0.01-49% ก็สมมติให้มีสัดส่วนเฉลี่ยอยู่ที่ 35% ซึ่งสามารถประเมินมูลค่าออกมาได้ โดยเป็นเงิน 1.096 ล้านล้านบาท
2.กรณีที่ดิน: ต่างชาติร่วมทุน 49.01-99.99% โดยประมาณการว่าราคาที่ดินตกไร่ละ 12 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และลดหลั่นลงไปตามลำดับ เช่น ชลบุรี 50% สมุทรปราการ 65% เป็นต้น
และการที่ต่างชาติร่วมทุน 49.01-99.99% ก็สมมติให้มีสัดส่วนเฉลี่ยอยู่ที่ 70% ซึ่งสามารถประเมินมูลค่าออกมาได้ โดยเป็นเงิน 205,233 ล้านบาท
3.กรณีที่ดิน: ต่างชาติลงทุน 100% โดยประมาณการว่าราคาที่ดินตกไร่ละ 12 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และลดหลั่นลงไปตามลำดับ เช่น ชลบุรี 50% สมุทรปราการ 65% เป็นต้น และการที่ต่างชาติร่วมทุน 100% ก็แสดงว่าต่างชาติครองที่ดินทั้งหมด และสามารถประเมินมูลค่าออกมาได้ 530,767 ล้านบาท
(โดยนัยนี้ ต่างชาติถือที่ดินเฉพาะที่มีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดทั้งหมด 1.1832 ล้านล้านบาท)
สำหรับอาคารห้องชุด พบว่า มีห้องชุดที่ต่างชาติถือครอง 0.01-49% ถือครอง 49.01-99.99% และถือครอง 100% ในจำนวนตารางเมตรที่ต่างกัน
และสมมติห้องชุดที่ต่างชาติถือครอง 100% มีมูลค่าสูงกว่าคือ 80,000 บาท ที่ถือครอง 49.01-99.99% (หรือสมมติที่ 70%) ในราคา 70,000 บาท และที่ถือครอง 0.01-49% (หรือสมมติที่ 35%) ก็จะได้มูลค่ารวมอยู่ที่ 95,084 ล้านบาท
ดังนั้น มูลค่ารวมของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินและห้องชุดในอาคารชุดรวมกัน จึงมีมูลค่าประมาณ 1.927 ล้านล้านบาท หรือ 57,771 ล้านดอลลาร์ (33.35 บาท/ดอลลาร์)
อย่างไรก็ตาม กรณีข้างต้นที่มีมูลค่ารวม 1.927 ล้านล้านบาทนั้น เฉพาะกรณีของนิติบุคคลเท่านั้น ยังมีต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในนามบุคคลธรรมดาอีกมาก กรณีบุคคลธรรมดาที่เป็นคนต่างชาติอาจมีจำนวนมากกว่านิติบุคคลเป็นจำนวนมากมาย
อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินอาจมีขนาดเล็กกว่ามากเพราะไม่ใช่กิจการโดยเฉพาะ ในกรณีนี้แม้ไม่มีข้อมูลแน่ชัด ดร.โสภณ ก็อนุมานว่าบุคคลทั่วไปที่เป็นคนต่างชาติน่าจะถือครองทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์มากกว่านิติบุคคล เพราะบุคคลธรรมดาน่าจะมีจำนวนมากกว่านิติบุคคลมหาศาลและน่าจะถือครองกันมายาวนานแล้ว
ผู้เขียนประมาณการว่า ต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาน่าจะถือครองอสังหาริมทรัพย์มากกว่านิติบุคคล 2 เท่าตัว ดังนั้น บุคคลธรรมดาน่าจะถือครองในมูลค่ารวม 3.853 ล้านล้านบาท และเมื่อรวมกับนิติบุคคลแล้วอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติถือครองน่าจะมีมูลค่ารวมกันอยู่ที่ 5.780 ล้านล้านบาท
ในประเทศไทยมีที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 26.4 ล้านหน่วย รวมบ้านจัดสรร ห้องชุด บ้านสร้างเองและอื่นๆ ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่สำรวจโดยศูนย์ข้อมูลฯ อยู่ที่ 4.776 ล้านบาท ถ้ารวมบ้านมือสองในตลาด ราคาเฉลี่ย น่าจะลดน้อยกว่านี้ คือเหลือราว 60% หรือ 2.866 ล้านบาท
ยิ่งในกรณีต่างจังหวัด ราคาเฉลี่ยของทั้งหมดน่าจะเป็นเพียง 60% ของทั้งหมด หรือราว 1.719 ล้านบาท ดังนั้น ที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศจึงน่าจะมีมูลค่า 45.382 ล้านล้านบาท
ในการนี้ ผู้เขียนคาดว่า ขนาดของมูลค่าที่อยู่อาศัยน่าจะเป็น 40% ของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ดังนั้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดน่าจะมีมูลค่า 113.455 ล้านล้านบาท
โดยนัยนี้ การที่ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ 5.780 ล้านล้านบาท จึงเท่ากับว่าต่างชาติถือครองอยู่ราว 5.1% ของทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม ก็มีความเป็นไปได้ที่มีการถือแอบแฝงเกินกว่า 5.780 ล้านล้านบาท โดยสมมติให้ถือครองเพิ่มอีก 10% หรือเป็นเงินรวม 6.358 ล้านบาท เพราะฉะนั้น มูลค่าที่ต่างชาติถือครองอยู่อาจสูงถึง 5.6% ของทั้งหมด (6.358 ล้านล้านบาท / 113.455 ล้านล้านบาท)
คาดว่าในอนาคตต่างชาติคงจะมา กว้านซื้อที่ดินและเช่าที่ระยะยาว เช่น 50 หรือ 99 ปี ซึ่งใกล้เคียงกับการซื้อขายขาด ทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในมือต่างชาติเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในทำเลดีๆ นั่นเอง แผ่นดินไทยและชาติไทยจะถูกขายออกไปเรื่อยๆ
