อสังหาริมทรัพย์

3 สมาคมอสังหาฯ วอนรัฐ ผ่อนปรน 'คำสั่งปิดแคมป์' หวั่นกระทบแรง!

มาตรการปูพรม “ปิดแคมป์ก่อสร้าง” เป็นเวลา 1 เดือนเพื่อลดการติดเชื้อและการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 กระทบธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" ไม่สามารถดำเนินงานก่อสร้างได้ ส่งผลต่อเนื่องหลายภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวสร้างผลกระทบต่อแคมป์ก่อสร้างทั้งแนวสูงและแนวราบ อยู่ในภาวะน่าเป็นห่วง ซึ่งแนวทางการปรับตัวเบื้องต้นในช่วง 1 เดือนนี้ ผู้ประกอบการมุ่งทำมาตรฐานแคมป์ก่อสร้างให้ดีขึ้น เพื่อสร้างความมั่นใจให้เกิดขึ้นมาตรการแคมป์ก่อสร้าง ควรพิจารณาเป็นรายแคมป์ รายประเภทมากกว่า “เหมารวม” ที่ส่งผลกระทบวงกว้าง!

นโยบายหรือมาตรการต่างๆ ในวันนี้อาจไม่สอดรับสถานการณ์ ซึ่งพรุ่งนี้จะเปลี่ยนใหม่ก็ไม่ใช่เรื่องแปลก เช่นเดียวกับ เวลารบกับข้าศึกก็ต้องเปลี่ยนอาวุธให้เหมาะสมเพื่อจะไม่ตายคาสนามรบ ฉะนั้นควรปรับแผนให้ยืดหยุ่นทั้งนโยบายและการปฏิบัติสำคัญที่สุดในขณะนี้

"เป็นไปไม่ได้ที่เชื้อโรคจะหายไปในทันที สิ่งสำคัญต้องให้ความรู้ทางด้านสุขอนามัยกับภาคแรงงานเพื่อให้เกิดความตระหนักในการป้องกันดูแลตนเองไม่ให้ติดเชื้อโรค พร้อมคัดกรองผู้ติดเชื้อออกมารักษา เพราะถ้าดูแลตัวเองไม่ได้ หรือไม่ดี หากถูกปิดยาวจะเกิดผลกระทบเหมือนกับร้านอาหาร"

พรนริศ กล่าวว่า "ต้องยอมรับว่ามาตรฐานแคมป์แรงงานก่อสร้างในไทยยังไม่เทียบเท่าต่างประเทศ และปัญหานี้ไม่สามารถแก้ได้ทันทีที่มีการคัดกรองโรค หรือฉีดวัคซีนแล้วจะสามารถกลับมาทำได้อย่างเดิม เพราะมีการแพร่ระบาดของโควิดสายพันธุ์ใหม่ ทั้งสายพันธุ์อินเดีย แอฟริกาใต้"

สิ่งที่ทำได้ทันทีคือการปรับมาตรฐานเชิงสุขอนามัยให้ดีขึ้น เช่น ห้องน้ำ ถังน้ำ รวมทั้งพฤติกรรมของคนงานในแคมป์ เพื่อทำงานก่อสร้างกันต่อไปได้ และนำสู่การหาวิธีการให้สามารถ “เปิดแคมป์ก่อสร้างให้เร็วที่สุดได้อย่างไร” และเมื่อเปิดแล้วจะสามารถทำทำงานต่อไปได้อย่างยั่งยืนได้อย่างไร

ทางด้าน อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวเป็นเรื่องที่ช็อกวงการอสังหาฯ หลังจากก่อนหน้านี้มีจำนวนผู้ติดเชื้อขึ้นมา4,000คนก็หวั่นใจอยู่แล้วว่าจะต้องมีการล็อกดาวน์เพิ่มเพียงแต่ไม่รู้ว่าครั้งนี้หวยเที่ยวนี้จะมาออกแบบฟ้าผ่าที่งานก่อสร้าง ซึ่งผลกระทบต่ออาคารสูงคงมหาศาลโดยเฉพาะรายที่กำลังก่อสร้างยังไม่เสร็จฉะนั้นหากหยุดชะงักไปต่อเนื่อง15-30วันหรืออาจมีการขยายเวลาออกไปมากกว่า30 วันก็ไม่รู้ได้ ก็จะส่งผลกระทบใหญ่หลวงมากกับอาคารชุด ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้น

“การปิดแคมครั้งนี้หากประเมินมูลค่าความเสียหายที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการอสังหาฯ จากตัวเลขมูลค่าตลาดอสังหาฯทั้งแนวราบและแนวสูงในประเทศไทยปีละ9แสนล้านบาทหารด้วย12เดือน เดือนหนึ่งตกประมาณ7-8หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นผลกระทบจากการหยุดการก่อสร้าง ที่ยังไม่รวมถึงอุตสาหกรรมต้นน้ำ กลางน้ำและปลายน้ำที่ต่อเนื่องกันไม่ว่าจะเป็นโรงงานผลิตวัสดุก่อสร้าง”

แนวทางการแก้ไขปัญหาแพร่ระบาดครั้งนี้ รัฐมุ่งเป้ามาที่กลุ่มแรงงานก่อสร้างและปิดกลุ่มนี้ หากคิดเชิงตรรกะ เมื่อระบุว่ากลุ่มนี้เป็นต้นเหตุปัญหาการระบาด รัฐจะต้องดำเนินการ2 อย่างคือ 1.เข้ามาตรวจคัดกรองเพื่อแยกคนติดเชื้อและไม่ติดเชื้อออกจากกัน คนที่ไม่ติดเชื้อจะได้ปลอดภัยไม่เป็นภาระ 2. จัดวัคซีนแบบเฉพาะเจาะจงมาให้กัยแรงงานกลุ่มนี้ เพราะรัฐมีอำนาจการจัดสรรวัคซีน คู่ขนานมากับการสั่งปิดแคมป์ก่อสร้างเพื่อไม่ให้เป็นปัญหาต่อไปในอีก15-30 วัน ถึงเวลาที่รัฐต้องรีบมาดับไฟที่ต้นเพลิง

สำหรับแนวทางการปรับตัวระยะสั้นผู้ประกอบการคงไม่สามารถไปแก้ไขอะไรได้ให้งานก่อสร้างกลับมาได้ ธุรกิจที่กำลังก่อสร้างคงต้องรับผลกระทบอย่างรุนแรง แต่สิ่งที่ต้องทำคือเตรียมแคชโฟลว์อย่าให้ขาดมือ เพราะหากไม่มีเงินชำระหนี้ ดอกเบี้ย ปัญหาจะลุกลามตามมา ซึ่งเป็นกลุ่มที่ถูกจับตามองว่ามีกระทบและอ่อนแอ ซึ่งเมื่อวานนี้หุ้นกลุ่มอสังหาฯแดงทั้งกระดาน ทำให้เกิดความไม่สบายใจกับสถาบันการเงิน เพราะหากเหตุการณ์ลุกลามนานวันเข้าจะส่งผลกระทบข้างเคียงไปถึงหุ้นกลุ่มที่ขายวัสดุก่อสร้าง

“สิ่งที่อยากร้องรัฐอีกเรื่องคือถ้างานก่อสร้างยังไม่เห็นควรที่เปิดเร็ววันก็ขออนุญาตให้สามารถซ่อมเก็บงานเพื่อสามารถส่งมอบให้กับลูกค้าได้ เพราะไม่ใช่งานก่อสร้างแต่เป็ฯการซ่อมเก็บงานใช้คนงาน2-3คนต่อบ้าน/ห้องชุด ใช้เวลาสั้นๆ1-3 วัน ซึ่งคงไม่เป็นเหตุเกิดการแพร่เชื้อลุกลามใหญ่โต เพื่อให้ผู้ประกอบการยังสามารถที่จะโอนได้ทำให้อุตสากรรมไม่เซหรือล้มลงไป”

นางอาภา กล่าวว่า เวิร์สเคสสังหาฯต่อไปอาจเหมือนธุรกิจร้าน ที่ต้องปิดแล้วปิดอีก เปิดแล้วปิดอีก ทำให้เกิดความเสียหายจนต้องปิดกิจการจึงอยากจะเสนอรัฐว่า มาตรการที่ประกาศไปแล้วมันสามารถที่จะปรับเปลี่ยนยืดหยุ่นตามสถานการณ์ได้ มีจำนวนมากที่ไซต์ก่อสร้าง หรือแคมป์คนงานที่ไม่ได้ติดโควิดฉะนั้นมาตรการที่ออกมาแบบครอบคลุมไปหมดไม่ว่าจะเล็กกลางใหญ่ ขอให้รับฟังแยกปลาแยกน้ำ เพราะมันมีทั้งปลาเน่าและไม่ได้เน่าด้วยการเร่งตรวจเร่งฉีดวัคซีนเพื่อแก้ปัญหาระยะยาวแล้วจะไม่เกิดระลอก 4 ระลอก5 ระลอก6 อีกถ้าเร่งฉีดตั้งแต่วันนี้

“ เพราะอุตสาหกรรม 9แสนล้านบาทต่อปีเราจ่ายภาษีให้รัฐสูงกว่า 1แสนล้านบาทจากรายรับที่รับมาแล้วจ่ายกลับไปในภาษีรูปแบบต่างๆนับแสนล้านบาทฉะนั้นถ้าจะคืนกลับมาในรูปการเร่งตรวจ เร่งฉีดวัคซีนก็ถือว่าเป็นเรื่องที่สมควรทำทันที และหากสามารถเปิดให้กลับมาก่อสร้างได้เร็วเท่าไรจะช่วยให้การล้มละลาย หรือล้มหายตายจากของผู้ประกอบการรายเล็กและกลางลดลง ซึ่งเป็นสิ่งที่รัฐบาลควรทำ”

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ทางสมาคมฯพร้อมให้ความร่วมมือในการสกัดการแพร่ระบาดโควิด แต่ว่าในเรื่องของรายละเอียดมาตราการที่ออกมาในฐานะผู้ที่อยู่ใกล้ชิดกับสถานการณ์การทำงานมากกว่าที่หลายท่านกำหนดนโยบายหรือมาตรการออกมาจึงมีความกังวลในหลายเรื่อง เพราะสิ่งที่เกิดขึ้นก็คือมาตรการที่ออกมาครอบคลุมหมดทุกระดับ ทุกขนาด ทุกพื้นที่ สิ่งที่ตามคือ ความเสียหายที่เกิดขึ้นที่ภาครัฐจะต้องเข้ามาชดเชยจะเยอะมาก เพราะทำให้การก่อสร้างทั้งหมดในกรุงเทพฯหยุดหมด สิ่งที่ตามมีทั้งต้นทุนทางตรง (Direct Costs)และ ต้นทุนทางอ้อม (Indirect Cost)

จากการประเมินจะมีต้นทุนทางตรงต่อเดือนขึ้นต่ำประมาณ10% คิดเป็นมูลค่าประมาณ6,000 ล้านบาท และ ต้นทุนทางอ้อม อีกเท่าตัว รวมกันไม่ต่ำกว่า12,000 ล้านบาทที่ได้รับผลกระทบจากการหยุดการก่อสร้าง ซึ่งนอกเหนือจากค่าแรงคนงาน ก็ยังมีต้นทุนอื่นๆ เช่น ค่าเช่า อุปกรณ์ก่อสร้าง ดอกเบี้ย และเบี้ยปรับที่เกิดขึ้น และยังมีอีกเยอะแยะมากมาย ซึ่งยังไม่รู้ว่าจะเยียวยากันอย่างไรและใช้เงินเท่าไร

จึงมีข้อเสนอแนะมาตรการที่นำมาปรับใช้แก้ที่ต้นเหตุเพื่อช่วยลดผลกระทบค่าเสียหลายเหล่านี้ลดลง ยกตัวอย่างไซต์คนงานก่อสร้างกับแคมป์คนงานมีในหลายลักษณะ ลักษณะแรกที่เห็นชัดเจนคืออยู่ที่เดียวกัน ไม่มีการเคลื่อนย้ายแรงงานแค่ควบคุมไม่ให้ออกมาข้างนอก จึงไม่จำเป็นที่ไปหยุดกิจกรรมก่อสร้างเป็นกรณีแรก กรณีที่สองแคมป์กับไซต์งานอย่คนละที่ มีการเคลื่อนย้านแรงงานให้ไปตรวจเชิงรุกก่อน ถ้าไม่พบผู้ป่วยติดเชื้อหรือพบก็ให้คัดแยกออกมาแล้วก็ใช้มาตรการบับเบิลแอนด์ซีล (​Bubble & Seal)เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดไม่ให้มีการเข้าออกและควบคุมการเดินทางตามเส้นทาง กรณีที่สาม ไม่มีผู้ที่ติดเชื้อในไซต์งาน ก็ผ่อนปรนให้ทำกิจกรรมในการก่อสร้างได้

“ถ้าเราสามารถผ่อนปรนที่ต้นเหตุได้ไม่จำเป็นต้องเสียงบประมาณในการเยียวยา เพราะมาตรการเยียวยาแรงงานแค่เสียวเดียวเท่านั้น แต่ยังมีผลกระทบอื่นๆที่ต้องเยียวยา ซึ่งจะเป็นภาระหนักกับภาครัฐกับภาษีของประชาชน ฉะนั้นการผ่อนปรนมาตรการโดยที่ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงในการแพร่ระบาด จะช่วยลดผลกระทบทั้งภาพแม็คโครและไมโคร”

นายวสันต์ กล่าวว่า หากมาตรการเป็นในลักษณะการปูพรม ผู้ประกอบการไม่สามารถทำอะไรได้ ยกตัวอย่าง บ้านที่สร้างเสร็จลูกค้าที่ซื้อมาตรวจบ้านก่อนโอน อาจมีรายการสัก10-15รายการที่ต้องแก้ไขจะดำเนินการไม่ได้เลยภายใต้มาตรการปัจจุบัน ฉะนั้นผลกระทบในระยะสั้นตอนนี้ค่อนข้างเยอะและทุกวันทวีคูณไปเรื่อยๆ ดังนั้นในส่วนที่ไซต์งานหรือแคมป์คนงานที่ไม่มีการติดเชื้อและสามารถควบคุมความเสี่ยงได้ไม่จำเป็นหยุดก่อสร้างและรัฐบาลไม่ต้องเยียวยา ความเสียหายลดลง แต่ถ้าไซต์ไนที่มีการแพร่ระบาดก็ปิดเป็นจุดๆไปซึ่งแนวทางดังกล่าวเคยทำมาแล้วที่จ.สมุทรสาคร

สำหรับเวิร์สเคสซีเนริโออสังหาฯ หากปิดต่อเนื่องไปเรื่อยๆคูณไปตามจำนวนเดือนแต่ยิ่งนานขึ้นตัวเลขต้นทุนต่อเดือนไม่ต่ำกว่า12,000 ล้านบาทที่ได้รับผลกระทบจากการหยุดการก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งถ้าอยากให้มันดีขึ้นส่วนหนึ่งต้องเร่งฉีดวัคซีนกลุ่มเสี่ยงก่อนเพื่อไม่ให้เกิดการปิดต่อเนื่องไม่เช่นนั้นธุรกิจไปต่อไม่ไหว หากธุรกิจอสังหาฯมูลค่า9 แสนล้านไปไม่ไหวยังไม่รวมธุรกิจที่เกี่ยวข้องถ้าเสียหายเยอะประเทศจะไปต่อไม่ไหวไม่เฉพาะธุรกิจอสังหาฯ หวังว่า ภาครัฐจะมีการทบทวนมาตรการอีกครั้งใน15 วันก่อนไม่ต้องรอถึง30 วันตามประกาศ ซึ่งเหมาะสมใกล้เคียงกับระยะเวลาที่ใช้กักตัว(quarantine) 14 วัน ฉะนั้นคิดว่าเร็วสุดที่จะสามารถเปิดแคมป์ดำเนินกิจกรรมก่อสร้างได้เร็วสุดน่าจะ15 วันโดยมีมาตรการบับเบิลแอนด์ซีลรองรับเพื่อควบคุมการแพร่ระบา