ธุรกิจแห่เทงบปั้นคลังสินค้า ดักโอกาสตลาดอีคอมเมิร์ซ

ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด สะท้อนให้เห็นอัตราเติบโตนี้ จากภาพรวมตลาดคลังสินและโรงงานในพื้นที่กรุงเทพมหานคร สมุทรปราการ และพื้นที่พัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ที่พบว่า

ณ สิ้นครึ่งปีแรกของปี2563 พบว่า แม้ภาพรวมเศรษฐกิจโลกและในประเทศไทย ยังคงชะลอตัวจากพิษโควิด แต่การขยายตัวของอีคอมเมิร์ซยังดีต่อเนื่อง กลายเป็นแรงส่งทำให้ความต้องการเช่าคลังสินค้าและโรงงานเติบโตตาม

โดยพื้นที่กรุงเทพมหานคร และจ.สมุทรปราการ รวมถึงอีอีซีในช่วงครึ่งปีแรก มีการพัฒนาพื้นที่คลังสินค้าทั้งสิ้น 6,963,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) 

สำหรับจังหวัดที่มีพื้นที่คลังสินค้าสูงที่สุด คือ จ.สมุทรปราการ สัดส่วน 38% หรือพื้นที่ 2.619 ล้านตารางเมตร(ล้านตร.ม.) ตามด้วยในพื้นที่อีอีซี สัดส่วน 32%พื้นที่ 2.255 ล้านตร.ม. 

“ผู้ประกอบการคลังสินค้าส่วนใหญ่ได้รับผลบวกจากช่วงโควิด-19มีการทำงานที่บ้านทำให้การซื้อขายผ่านอีคอมเมิร์ซเติบโต ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายปล่อยเช่าคลังสินค้าได้มากกว่า 1 แสนตร.ม. จึงเกิดการขยายการลงทุนธุรกิจคลังสินค้าต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี หลังจากมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่อีอีซี เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา รวมถึงภาคอุตสาหกรรมการผลิต เกิดการจูงใจให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของประเทศไทย"

นอกจากนี้ ยังมีการลงทุนในพื้นที่ใหม่เพิ่มเติม เช่น การพัฒนาคลังโลจิสติกส์ครบวงจร “โลจิสติกส์ พาร์ก” ในพื้นที่บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา เนื้อที่ขนาด 200 ไร่ บนถ.บางนา-ตราด กม.46 เขต พื้นที่อาคารรวมกว่า170,000 ตร.ม. กำหนดสร้างเสร็จระยะที่1ภายในปี 2563 เพื่อรองรับความต้องการผู้ประกอบการธุรกิจโลจิสติกส์และซัพพลายเชนในเขตอีอีซี 

เขายังกล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรก มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้ารวมทั่วประเทศถูกพัฒนา 6.079 ล้านตร.ม.จากพื้นที่ทั้งหมด 6.963 ล้านตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 87.3% เพิ่มขึ้น 1.5% จากช่วงครึ่งหลังของปีก่อนหน้า โดยพื้นที่ในกรุงเทพฯมีอัตราการเช่าสูงที่สุดสัดส่วนถึง 95%ของพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมด รองลงมาคือในพื้นที่จ.สมุทรปราการ สำหรับเชื่อมต่อกับศูนย์กลางการผลิตและการกระจายสินค้าสัดส่วนการเช่าอยู่ที่ 91% ตามด้วยพื้นที่อีอีซี อัตราการเช่าอยู่ที่ 74% 

ทั้งนี้คาดว่าธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจะเติบโตต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 

นอกจากนี้ ยังพบว่า ในช่วงที่ผ่านมาโครงสร้างธุรกิจคลังสินค้าเปลี่ยนไปจากเดิม ที่กระจายตัวเฉพาะในท่าเรือและหัวเมืองใหญ่ แต่ปัจจุบันมีการสร้างคลังสินค้าขนาดเล็กใกล้ตัวเมืองกรุงเทพฯมากขึ้น เพื่อสามารถส่งสินค้าได้รวดเร็วภายใน1วัน ขณะเดียวกันยังมีการขยายคลังสินค้าไปยังพื้นที่อีอีซี และย่านบางนา ซึ่งเป็นพื้นที่อีคอมเมิร์ซขยายตัว เชื่อมต่อกับโลจิสติกส์ในกรุงเทพฯ 

สำหรับราคาเช่าคลังสินค้าและโรงงานยังคงปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ราคาค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดที่ 174 บาทต่อตร.ม. บางแห่งมีราคาเสนอเช่าสูงกว่า 200 บาท ต่อตร.ม.(สัญญาเช่า 3 ปี) ตามด้วยค่าเช่าในพื้นที่อีอีซีอยู่ที่ 153 บาทต่อตร.ม.และ จ.สมุทรมุทรปราการอยู่ที่ 152 บาทต่อตร.ม.ซึ่งมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในอัตรา 5% ในช่วงสัญญาปีที่ 4-6 และปรับเพิ่มเป็น 10% ในสัญญาปีที่ 7-10 ซึ่งเป็นการปรับเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ช  

โดยรูปแบบคลังสินค้าผู้เช่าสนใจพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตร.ม. ในรูปแบบโรงงานBuilt-to-Suit (BTSF) Warehouse Farm สำหรับผู้พัฒนารายใหญ่ก็ยังคงมองหาที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าอีกกว่า 200,000 ตารางเมตรในอีก 2 ปีข้างหน้าโดยเฉพาะในพื้นที่จ. สมุทรปราการ และในพื้นที่อีอีซี เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง