ผ่าทางรอดเอเยนซีอสังหาฯจีน เมื่อโควิด“ชัตดาวน์”แบ็คล็อค

ไซม่อน ลี (Simon Lee) ประธานกรรมการบริษัท แองเจิล เรียล เอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด ประเมินว่า วิกฤติครั้งนี้รุนแรงที่สุดเท่าที่เคยเห็นมา ทั้งวิกฤติต้มยำกุ้ง ในปี 2540, วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ในปี 2551 รวมถึงการระบาดของโรคซาร์สในจีนปี 2546 ทำให้ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด จากผลกระทบที่ลามเป็นวงกว้างไปทั่วโลก

โดยแบ่งกลยุทธ์บริหารจัดการธุรกิจให้อยู่รอดเป็น 3 ระยะ ประกอบด้วย ระยะสั้น กลาง และยาว บนสมมติฐานร้ายแรงที่สุด (Worst Case) หากธุรกิจต้องขาดทุนหนักที่สุด ในช่วงเวลา 1 -2 ปีข้างหน้า จะอยู่รอดได้โดยทำองค์กรให้เบาและมีภาระน้อยที่สุด เริ่มตั้งแต่การลดพนักงานจาก 200 คน ให้เหลือ 80คน

ขณะที่แผนระยะสั้น ต้องลดต้นทุน รักษากระแสเงินสด (Cash Flow) ให้ได้มากที่สุด โดยการตามทวงหนี้ ลูกค้ากลุ่มนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับแก้ไขสถานการณ์เจรจายืดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์เป็น 1 ปี ซึ่งนักพัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่จะยินยอมให้ลูกค้า ยกเว้นบางรายที่มีปัญหาเริ่มขาดสภาพคล่อง

ขณะเดียวกัน ในช่วงนี้ลูกค้าเดินทางไม่สะดวก ก็พลิกไปทำการตลาดออนไลน์ ขายในบางกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบ ยังมีกำลังซื้อเฉลี่ยขายได้ 20-30 ยูนิตต่อเดือน จากที่เคยขายได้ 200-300 ยูนิตต่อเดือน

สำหรับเป้าหมายการโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้อยู่ที่ 2,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 14,000 -15,000 ล้านบาท ถือว่ามีมูลค่าสูง มีการโอนไปแล้วตั้งแต่ต้นปีเพียง 100-200 ยูนิต หลังจากโควิด-19 ระบาดก็หยุดทำธุรกรรม เพราะไม่มีการเดินทาง ทำให้ไม่มีลูกค้ามาตรวจสอบรับห้อง จนถึงปัจจุบันจึงไม่มีการโอนฯเกิดขึ้น

“เราต้องเก็บเงินจากลูกหนี้ให้ได้มากที่สุด มีกลุ่มลูกค้าดีเวลลอปเปอร์บางรายที่ไม่ยอมจ่าย เพราะเจอปัญหาโควิด-19 ก็ต้องเจรจา ซึ่งมีรายใหญ่บางรายที่มีปัญหาอยู่ระหว่างการเจรจา หากไม่สามารถจ่ายได้อาจจะถึงขั้นยื่นฟ้องร้อง"

แผนระยะกลาง เข้าไปช่วยกลุ่มลูกค้าที่ซื้อและมีกำหนดโอนฯในปีนี้ ลูกค้าหลักคือจีน สัดส่วนกว่า 50% รองลงมาสัดส่วน 40% มาจากโซนเอเชีย และอีกสัดส่วน 10% จากโซนยุโรป ในช่วงที่เดินทางมาไม่ได้ ลูกค้าประสบปัญหาสภาพคล่องจากโควิด-19  บริษัทอาจจะยอมปรับตัวนำกระแสเงินสดที่มี ไปจัดตั้งกองทุนปล่อยกู้ให้กับลูกค้าที่มีปัญหา เพื่อรักษาสัญญาการซื้อขายให้เดินหน้าต่อไป ไม่ไปเพิ่มซัพพลายจนเกิดสต็อกสูง (Over Supply) ที่จะส่งผลกระทบเชิงลบกับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

แผนระยะยาว หลังวิกฤติโควิด-19 มองว่ายังมีโอกาสการขาย โดยได้ร่วมทุนกับนักพัฒนาอสังหาฯ เพื่อออกแบบที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ลูกค้าที่มองหาบ้านสำหรับพำนักเป็นหลังที่ 2 (Second Home) เมื่อเผชิญเหตุการณ์วิกฤติ โดยบ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาท หรือคอนโดมิเนียม ระดับราคา 3-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มบ้านที่ลูกค้าชาวจีนที่ยังมีกำลังซื้อ และไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติจะตัดสินใจได้ง่ายในภาวะฉุกเฉิน

“เทรนด์ของกลุ่มลูกค้าจีนที่มีกำลังซื้อ จะมองหาบ้านหลังที่2 ในต่างประเทศมากขึ้น สำหรับเผื่อมาพำนักในยามเกิดวิกฤติ”

ไซมอน ลี ทิ้งท้ายถึงวิธีคิดของคนทำธุรกิจเมื่อเจอเหตุการณ์ร้ายแรง ว่าจะต้องไม่ตื่นตระหนก กับความร้ายแรงที่เกิดขึ้นจนไม่สามารถทำอะไรได้ โดยจะต้องตัดสินใจบนสมมติฐานที่แย่ที่สุด ซึ่งไม่ได้หมายว่า จะหวาดกลัวกับอนาคต เพราะเขาคิดไว้เสมอว่าในวิกฤติมีโอกาส และต่อให้เจอเหตุการณ์เลวร้ายที่สุด วันหนึ่งต้องมีจุดสิ้นสุด

“ในวิกฤติต้องมองปัญหาให้ขาด ตัดสินใจให้เร็ว ผมเป็นคนใจเย็นผ่านมาหลายวิกฤติอยู่ในธุรกิจอสังหาฯมายาวนาน ไปลงทุนทั้งในญี่ปุ่น ตุรกี จีน และไทย ผ่านทั้งจุดเลวร้ายแย่มากๆและก็ขึ้นมาได้ทุกครั้ง เพราะผมมี 999 ชีวิต ต่อให้เลวร้ายแค่ไหนก็ไม่เคยเจ็บหนักจนต้องปิดตัวหายไปจากตลาด” ไซม่อน ลี ทิ้งท้าย