บ้าน-คอนโด แบกสต็อก1.5 แสนยูนิต โอกาสทองผู้บริโภค !!

บ้าน-คอนโด แบกสต็อก1.5 แสนยูนิต โอกาสทองผู้บริโภค !!
18 ตุลาคม 2562
2,293

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยที่อยู่อาศัยซัพพลายเหลือขายสูง1.5 แสนหน่วย 6.6 แสนล้านบาท นิวไฮ 5ปี เป็นคอนโดเหลือขาย6.4หมื่นหน่วย คอนโดกำลังสร้างเตรียมเข้าสู่ตลาดกว่า 2 หมื่นหน่วยซ้ำเติมสถานการณ์ ขณะอัตราดูดซับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย5ปีย้อนหลัง ส่อฉุดตลาดปี 63

วานนี้ (17 ต.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดสัมมนาวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2020 เพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปี 2563 ซึ่งมีนักพัฒนาอสังหาฯ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมเป็นวิทยากรแลกเปลี่ยนข้อมูลและความเห็นคับคั่ง โดยภาพรวมประเมินว่าในปี 2563 ยังเป็นอีกปีที่“ท้าทาย”ต่อเนื่องจากปีนี้ โดยเฉพาะปริมาณอสังหาฯเหลือขายในระบบมากกว่าแสนหน่วยที่รอระบาย ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯต้องพลิกกลยุทธ์ธุรกิจจับช่องว่างตลาด  

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และ 2 จังหวัดภาคกลาง ในปี 2562 ว่า ผลการสำรวจภาคสนามพบว่ามีสัญญาณชะลอตัวจากปีก่อนชัดเจน โดยหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด (Total Supply) ในครึ่งแรกของปี 2562 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 195,763 หน่วย

ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่อยู่อาศัย เหลือขาย 152,149 หน่วย (สูงกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 5 ปี ที่อยู่ที่ 138,720 หน่วย) เพิ่มขึ้น 15% จากปีก่อน อยู่ที่ 131,819 หน่วย คิดเป็น มูลค่า 669,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28% จากปีก่อนมูลค่า 522,436ล้านบาท แยกเป็นอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) 64,969หน่วย สัดส่วน 42.7% ทาวน์เฮาส์ 47,946 หน่วย สัดส่วน31.5% บ้านเดี่ยว 25,171 หน่วย สัดส่วน 16.5% และบ้านแฝด10,952หน่วย สัดส่วน7.2%

157136093921

*คอนโด2-3ล้านเหลือขายมากสุด

ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยที่เหลือขาย เมื่อแยกเป็นราคาพบว่า อาคารชุดมีที่เหลือขายส่วนใหญ่อยู่ระดับราคา2-3ล้านบาท จำนวน44,795หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร(แนวราบ) จำนวน25,458หน่วย อาคารชุด19,337หน่วย รองลงมาระดับราคา3-5ล้านบาท จำนวน44,344หน่วย แยกเป็นบ้านจัดสรร30,125หน่วย อาคารชุด14,219หน่วย

นายวิชัย ยังกล่าว ในปี2562มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี41,000หน่วย ซึ่งถือเป็นอัตราเปิดที่ต่ำกว่าปกติจากในช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากผู้ประกอบการเห็นสัญญาณการชะลอตัว และจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดจึงปรับตัวชะลอการเปิดตัวโครงการ คาดว่าจะส่งผลทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในสิ้นปี2562ติดลบ5-7 %

“ผลมาจากเศรษฐกิจชะลอตัว ประชาชนขาดความเชื่อมั่น ประกอบกับมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย(LTV)ทำให้ความเชื่อมั่น รวมถึงตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะจีนและฮ่องกง และนักลงทุนสัดส่วน20-30%หายไปในตลาด หากไม่มีการกระตุ้นตลาดก็อาจจะส่งผลทำให้ยอดโอนฯในปี 2563 ลดลงต่อเนื่องเช่นเดียวกับปี2562”

157136103469

*ดูดซับต่ำสุดรอบ5ปีหวั่นฉุดปี63

นอกจากนี้หากพิจารณาอัตราการดูดซับ (Absorption Rate)ที่อยู่อาศัยทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี2562พบว่า ต่ำกว่าเส้นค่าเฉลี่ยในช่วง5ปีที่ผ่านมา ทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยอาคารชุด ที่ค่าเฉลี่ยการดูดซับอยู่ที่5.7% ครึ่งแรกของปีอัตราดูดซับ4.8%,ทาวน์เฮาส์ มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่3.8%ครึ่งแรกของปีอัตราการดูดซับอยู่ที่2.9%,บ้านเดี่ยวการดูดซับค่าเฉลี่ย3% ครึ่งแรกของปีอัตราดูดซับอยู่ที่ 2.6% และบ้านแฝด ค่าเฉลี่ยอัตราดูดซับอยู่ที่ 3.4% ครึ่งแรกของปีอยู่ที่2.6%

“แม้ผู้ประกอบการจะปรับตัวเริ่มมีการเปิดขายใหม่น้อยลง แต่ยังถือว่าการขายใหม่ได้ต่ำกว่าในช่วงที่ผ่านมา โดยในซัพพลายจำนวน 1.5 แสนหน่วย มีคอนโดหน่วยเหลือขายอยู่ที่6.4หมื่นหน่วย สูงกว่าค่าเฉลี่ย5ปีอยู่ที่ 5.9 หมื่นหน่วย"

เขายังระบุว่า สิ่งที่ต้องติดตามคือ อาคารชุดเหลือขายและก่อสร้างเสร็จ (พร้อมโอน) ครึ่งแรกของปี2562ในกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 17,345 หน่วย และยังมีอยู่ระหว่างก่อสร้างที่จะออกสู่ตลาดเร็วๆนี้ อีกไม่น้อยกว่า24,000 หน่วย ที่จะต้องใช้เวลาในการระบายประมาณ1ปี ครึ่ง จะเป็นสินค้าคงค้าง(Inventory)ที่ผู้ประกอบการสร้างเสร็จต้องเร่งขายเพื่อลดภาระทางการเงิน ดังนั้นหากภาครัฐไม่มีมาตรการมากระตุ้นช่วยให้ผู้ประกอบการเร่งระบายทำให้ภาคอสังหาฯติดลบได้”

ในส่วนของการคาดการณ์ในปี2563 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น ประมาณ 152,792หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรรมี84,469หน่วย สัดส่วน58.3% อาคารชุดมี65,864หน่วย สัดส่วน 41.7% คาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัวในปี2563ประมาณ90,000หน่วย แบ่งเป็น ช่วงครึ่งแรก ประมาณ48,789หน่วย และช่วงครึ่งหลังของปีประมาณ41,675หน่วย ซึ่งหากอัตราดูดซับยังต่ำต่อเนื่อง และมีปริมาณอาคารชุดเหลือขายจำนวนมากอาจจะส่งผลทำให้อสังหาฯในปี2563ลดลงประมาณ 5-7% เช่นเดียวกับปี2562

157136108513

*ระบุปี63ต้องเดินเกมระมัดระวัง

นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ในปีนี้ตลาดอสังหาฯชะลอตัว คาดว่าติดลบไม่เกิน 10% ส่วนในปี2563 ยังมีปัจจัยความไม่แน่นอนทั้งในประเทศและต่างประเทศ การทำธุรกิจจำเป็นต้องระมัดระวัง เริ่มจากการพัฒนาโครงการอสังหาฯ จะต้องเน้นความคุ้มค่า ราคา ฟังก์ชั่น มีความเป็นสมาร์ทโฮมมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญความคุ้มค่ามากกว่าตัดสินใจซื้อตามอารมณ์เหมือนสมัยก่อน 

“หากไม่คิดอะไรไม่ออกให้จับกลุ่มราคาตั้งแต่ 1.5-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ใหญ่ของตลาดคิดเป็นสัดส่วน 65%”นายอธิป ระบุ

*ยึดทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ 

ในส่วนของโครงการอาคารชุด ควรทำตลาดแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีชมพู , สายสีส้ม , สายสีเหลือง ส่วนโครงการทาว์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ควรจับทำเลอยู่ปลายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ใกล้ทางด่วน และแหล่งอำนวยความสะดวกสบาย โดยใช้ครอบคลุมทั้งสื่อออนไลน์และออฟไลน์ อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ควรหันขยายตลาดต่างจังหวัดที่มี 2 ขา คือมีทั้งการลงทุนอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาในพื้นที่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ

“ขณะนี้การเล่นสงครามราคาเป็นเรื่องที่ไม่ควรทำ เพราะส่งผลกระทบภาพรวมตลาดเป็นโดมิโนทันที เพราะลูกค้าชะลอซื้อรอราคาถูก ซึ่งคนที่ทำอย่างนั้นนอกจากจะบาดเจ็บเองแล้ว ยังทำให้ผู้ประกอบการรายอื่นได้รับผลกระทบไปด้วย”

*ย้ำต้องไม่ลงทุนเกินตัว

นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯไม่ควรลงทุนเกินตัว รักษาสภาพคล่อง และเลือกลงทุนในทำเลตอบโจทย์ลูกค้าพร้อมสร้างความแตกต่างพร้อมกันนี้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวควรที่จะลีน(Lean)องค์กร เพื่อรองรับกับการแข่งขันและเปลี่ยนแปลง จำเป็นต้องปรับตัวให้เร็วขึ้น รวมคลีน(Clean)องค์กร ให้เป็นที่ยอมรับของลูกค้า เพราะปัจจุบันโซเซียลมีเดียมีความสำคัญมากในการสื่อสารเรื่องดีและร้าย

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้คาดกระทบน้อย แต่ยอดขายน่าจะติดลบ แต่คาดติดลบไม่ถึงไม่ถึง 10% โดยเป็นผลจากยอดขายอาคารชุดที่ติดลบมาก แต่แนวราบ กรณีเลวร้ายสุดติดลบไม่เกิน 5% หรืออาจจะไม่ติดลบเลย เพราะที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นการซื้อเพราะความจำเป็นซื้อแล้วอยู่อาศัย

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ที่ผ่านมาตลาดรวมชะลอตัว คาดว่า ตลาดแนวราบปี 2563 ทรงตัว จากปีนี้ลดลงในรอบ 5 ปีแต่ยังไม่เลวร้าย เพราะชะลอเปิดตัวโครงการ ส่งผลให้บ้านจัดสรรปีนี้มีอัตราการโอนฯชะลอลง โดยครึ่งปีแรก มีการโอนเพียงแค่ 1% ขณะที่ช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าไม่ขยายตัว สาเหตุหลักมาจากการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า หลังจากนี้อัตราการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบจะปรับตัวลดลง ตามปริมาณความสามารถในการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน ดังนั้นจึงเชื่อว่าแม้ตลาดอสังหาฯจะชะลอตัวลง แต่ก็ไม่ได้ทำให้ปริมาณบ้านจัดสรรในตลาดล้นอย่างแน่นอน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปี 2563 ยังต้องรอลุ้นว่าตลาดจะชะลอต่อเนื่องหรือไม่แต่จากแนวโน้มเศรษฐกิจโลกไม่น่าจะดีขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรปรับตัว เช่น ลงทุนในอสังหาฯในตลาดเมืองรอง อาทิ นครสวรรค์ โคราช ร่วมกับพันธมิตรทำโครงการมิกซ์ยูสในต่างจังหวัด ถือเป็นทางเลือกใหม่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ แทนที่จะลงทุนในรูปแบบเดิม ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เท่านั้น

*จี้รัฐออกมาตรการกระตุ้น

นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มที่อยู่อาศัยอาคารชุดไตรมาส4 ปีนี้จนถึงปี2563 ชะลอตัวเนื่องจากมีปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือน และ การปฎิเสธสินเชื่อรายย่อย ผลกระทบการลงทุนอสังหาฯจากต่างชาติ มาตรการแอลทีวี ความล่าช้าในการขอใบอนุญาต EIAเป็นต้น

ขณะที่แนวการปรับตัวของผู้ประกอบการรายกลาง -เล็กคือ สร้างจุดเด่นให้กับที่ดิน เจาะความต้องการกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ด้วยการทําการบ้านมากขึ้น อัพเดทสินค้าและบริการใหม่ที่แตกต่าง เวลาที่เหมาะสมในการขึ้นโครงการ เน้นบริการหลังการขาย เช่น การบริหารนิติบุคคลฯ

ส่วนข้อเสนอให้ภาครัฐพิจารณา คือ การเพิ่มมาตราการกระตุ้นอสังหาฯปลายปี 2562 หรือต้นปี2563 เพื่อช่วยสถานการณ์อสังหาฯดีขึ้น มิเช่นนั้นแนวโน้มอาคารชุดในปี2563 มีโอกาสติดลบ 5 % แต่ถ้าได้รับมาตรการกระตุ้นทันสถานการณ์ตลาดคอนโดน่าจะดีขึ้น 10%

 157300754926

 

 



แชร์ข่าว :
เพิ่มเพื่อน
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง