นับถอยหลังซื้อ ‘รอยัลออคิด‘ ผิดนัดคืนทรัพย์เปิดประมูล

เกิดแรงสั่นสะเทือนครั้งใหญ่ในวงการ “อสังหาริมทรัพย์” และ “ทรัสต์” ของไทย เมื่อบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ไม่สามารถหาเงินมาชำระตามสัญญาเพื่อ “ซื้อคืน” โรงแรม “รอยัล ออคิด เชอราตัน” มูลค่า 4,873 ล้านบาท ให้กับ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) ได้ทันตามกำหนด (14 ก.ค. 2569) ส่งผลให้สิทธิในการซื้อคืนตามข้อตกลงเดิมและการบริหารจัดการสิ้นสุดลงทันที

ก่อนหน้านี้ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT และ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC ในฐานะทรัสตี เดินหน้าส่งสัญญาณชัด ยื่นคำขาดให้ ROH ส่งมอบทรัพย์สินคืนภายใน 30 วัน (สิ้นสุดกลางเดือนส.ค. นี้) หากช้ากว่านี้พร้อมดำเนินคดีตามกฎหมายอย่างเด็ดขาด 

สำหรับโครงสร้างหนี้ของกองทรัสต์ GROREIT มีธนาคารออมสินเป็นเจ้าหนี้ลำดับแรก เนื่องจากอยู่ภายใต้สัญญาจำนองกับธนาคาร โดยมีหนี้คงค้าง 1,350 ล้านบาท ขณะที่กองทรัสต์มีภาระชำระดอกเบี้ยอัตรา MLR-1.6% หรือ 4% กว่า คิดเป็นต้นทุนดอกเบี้ย 60-70 ล้านบาทต่อปี

ขณะที่ ราคาประเมินก่อนหน้าอยู่ที่ 5,200 ล้านบาท ซึ่งกองทรัสต์ลงทุนซื้อทรัพย์สินปี 2564 มูลค่า 4,500 ล้านบาท และจะทำการขายราคา 4,873 ล้านบาท เป็นราคาที่ติดเงื่อนไขซื้อคืนตามสัญญา และเป็นราคาที่กำหนดให้ “กลุ่ม ROH” ใช้สิทธิซื้อคืน โดยคำนวณจากเป้าหมาย “อัตราผลตอบแทน” ภายในที่กองทรัสต์ต้องส่งมอบแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

“บลจ.วรรณ” ยื่นเส้นตาย 30 วัน ดึง Starwood ลุยบริหารต่อ

นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้ยืนยันก่อนหน้านี้ว่า การบริหารโรงแรมจะไม่สะดุด โดยได้มอบหมายให้ Starwood ในเครือ Marriott International เข้ามาบริหารต่อโดยตรงเพื่อไม่ให้กระทบต่อลูกค้าและผู้ใช้บริการ

ทั้งนี้ บลจ.วรรณ ชี้แจงว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเรื่องสภาพคล่องในการจัดหาเงินทุนของ ROH เอง ไม่ได้สะท้อนจากผลประกอบการ เพราะโรงแรมยังมี “ศักยภาพสูง” และสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 323 ล้านบาท และมีอัตราการเข้าพักแข็งแกร่งถึง 72-77%

สำหรับขั้นตอนถัดไป หลังจากได้รับมอบทรัพย์สินคืนเรียบร้อยแล้ว กองทรัสต์จะประเมินมูลค่าโรงแรมใหม่ (คาดว่าอยู่ที่ราว 4,800-5,200 ล้านบาท) ก่อนเปิดประมูลแข่งขันอย่างเสรี โดยมีผู้สนใจทั้งในและต่างประเทศรอเสนอราคาแล้วถึง 8 ราย ซึ่ง ROH เองหากต้องการทรัพย์สินคืนก็ต้องลงประมูลแข่งในฐานะนักลงทุนรายอื่นเช่นกัน

เปิดประมูลแข่งเสรี คาดรีเทิร์นผู้ถือหน่วยสูงถึง 8% ต่อปี 

ทั้งนี้ เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินจะนำไปชำระหนี้แก่ธนาคารออมสินซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองลำดับแรกจำนวน 1,350 ล้านบาทก่อน ส่วนที่เหลือจะนำมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน คาดว่าจะได้รับคืนราว 11 บาทต่อหน่วย (จากราคาต้นทุน 10 บาท) คิดเป็นผลตอบแทนราว 8% ต่อปี โดยกระบวนการขายทั้งหมดคาดว่าจะเสร็จสิ้นภายในปี 2569

นอกจากนี้ กองทรัสต์ GROREIT เตรียมมาตรการเยียวยาและรองรับสถานการณ์ไว้ตั้งแต่ 5 ปีที่แล้ว เพื่อสร้างความมั่นใจให้นักลงทุน โดยเตรียมเงินสำรอง 3% จ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุนช่วงระหว่างรอขายสินทรัพย์ ซึ่งปกติผู้ถือหน่วยจะได้รับผลตอบแทน 6% ต่อปี 

ดังนั้น เงินสำรองจะรองรับการจ่ายผลตอบแทนได้นาน 6 เดือน ระหว่างกระบวนการจัดการทรัพย์สิน พร้อมกับมองมูลค่าประเมินสินทรัพย์อยู่ที่ 4,000-5,000 ล้านบาท เชื่อมั่นว่า หากขายสินทรัพย์สูงกว่า 3,000 ล้านบาท ผู้ถือหน่วยลงทุนจะไม่ได้รับความเสียหายในส่วนเงินต้น

เปิดฐานะการเงิน ROH-GRAND 

ดังนั้น เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น สิ่งที่นักลงทุนควรใช้เป็นเครื่องมือในการพินิจพิเคราะห์มากที่สุดคือ “ข้อมูลตัวเลขงบการเงิน” ด้วยเพราะตัวเลขทางบัญชีคือ “ข้อบ่งชี้ถึงสุขภาพของกิจการ” ที่ชัดเจนที่สุดและตัวเลขในงบการเงินไม่โกหก สะท้อนงบการเงินของ ROH พบว่าย้อนหลังตั้งแต่ปี 2565-ไตรมาส 1 ปี 2569 “ขาดทุนสุทธิ” ต่อเนื่อง 

ปี 2565 ขาดทุนสุทธิ -123.01 ล้านบาท

ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ -47.74 ล้านบาท

ปี 2567 ขาดทุนสุทธิ -30.06 ล้านบาท

ปี 2568 ขาดทุนสุทธิ -957.72 ล้านบาท

และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุนสุทธิ -269.67 ล้านบาท

โดยทำให้ส่วนผู้ถือหุ้นลดเหลือ 1,771.01 ล้านบาท น้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ต้องซื้อคืน 2.7 เท่า และหนี้สินรวมเพิ่มเป็น 6,360.27 ล้านบาท

ขณะที่ ROH มี บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 97.00% (ตัวเลข ณ 12 มิ.ย. 2569) ความสามารถการหาเงินทุน 4.8 พันล้านบาท ของ ROH ถูกตั้งคำถามว่าขึ้นกับการสนับสนุนจากบริษัทแม่หรือไม่ ขณะหุ้น ROH ถูกระงับซื้อขาย (ขึ้น SP และ NC)

อย่างไรก็ตาม สถานะการเงิน GRAND เผชิญสภาวะ “ขาดทุนสุทธิ” ต่อเนื่อง และมีภาระ “หนี้สินสูง” ขณะที่ มีภาระ “ขาดทุนสุทธิ” ตั้งแต่ปี 2565-ไตรมาส 1 ปี 2569

ปี 2565 ขาดทุนสุทธิ -946.22 ล้านบาท

ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ -753.01 ล้านบาท

ปี 2567 ขาดทุนสุทธิ -673.28 ล้านบาท

ปี 2568 ขาดทุนสุทธิ -1,543.47 ล้านบาท

และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุนสุทธิ -230.15 ล้านบาท

ดังนั้น ทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นลดรวดเร็ว จากปี 2564 อยู่ที่ 3,805.12 ล้านบาท ณ ไตรมาส 1 ปีนี้ ลดเหลือเพียง 398.47 ล้านบาท อยู่ระดับต่ำมากเมื่อเทียบขนาดสินทรัพย์และหนี้สินรวมสูงถึง 11,555.37 ล้านบาท