วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี BOFFICE - ผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ
REIT อาคารสำนักงานใหญ่อันดับสามของไทย (market cap. 5.5 พันล้านบาท) BOFFICE ลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงาน 81,804 ตร.ม. ของ ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ (49,732 ตรม. อายุสัญญาสิ้นสุด 30 ก.ย. 2044) และ อาคาร ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค (32,072 ตรม. อายุสัญญาสิ้นสุด 19 ส.ค. 2050)
อาคารสำนักงานสองแห่งที่การเดินทางสะดวก และอัตราเช่าสูง
ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ เป็นอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านธุรกิจ (ถนนสุขุมวิท) โดยมีทางเชื่อมตรงถึงสถานี BTS พร้อมพงศ์ และสามารถขึ้นลงทางด่วนเฉลิมมหานครได้สะดวก ส่วน ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ปํนอาคารสำนักงานเกรด A นอกย่านธุรกิจ โดยมีทางเชื่อมตรงถึงสถานี BTS บางนา และสามารถขึ้นลงทางด่วนเฉลิมมหานคร และทางด่วนบูรพาวิถีได้อย่างสะดวก และเดินทางไปสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวก กองทุนมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 93% และอัตราการต่อสัญญาสูง 96% ในปีที่แล้ว
โอกาสเติบโตในอนาคต
BOFFICE มีสิทธิในการทำคำเสนอซื้อ และสิทธิในการปฏิเสธก่อน อาคารสำนักงานของกลุ่มภิรัชบุรี ซึ่งทางกลุ่มเป็นเจ้าของอาคาร ภิรัชทาวเวอร์ แอท สาทร (พื้นที่เช่า 3,525 ตร.ม. ใกล้สถานี BTS สุรศักดิ์) และ อาคาร Summer Lasalle (46,400 ตรม. ใกล้สถานี BTS แบริ่ง)
คาด DPU จะทรงตัวที่ 0.17 บาทใน 2Q
สนับสนุนจาก (i) 20% ของพื้นที่เช่าที่ ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และ 11% ของ ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค จะหมดสัญญาปีนี้ และสถิติในอดีตมีอัตราการต่อสัญญาสูง (96% ปีที่แล้ว) และ (ii) ไม่มีมีการชำระคืนเงินกู้ปีนี้ เงินกู้ทั้งหมดคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ดังนั้น ถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุก ๆ 0.5% จะทำให้เงินปันผลลดลง 0.016 บาท LTV อยู่ที่ 24%
อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ
จากราคาปิดล่าสุด เมื่ออิงจากเงินปันรายปีโดยคำนวณจากเงินปันผลงวด 1Q23 อัตราผลตอบแทนเงินปันผลเบื้องต้นอยู่ที่ 9.2% และอัตราผลตอบแทนแท้จริงอยู่ที่ 4.9% นอกจากนี้ ราคา BOFFICE ต่ำกว่า NAV ถึง 25%
