Presales ใน 2Q66 ฟื้นตัว 15% QoQ จากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ยอดรวม presales 2Q66 อยู่ที่ 1.26 หมื่นล้านบาททรงตัว YoY แต่เพิ่มขึ้น 15% QoQ จากฐาน 1Q66 ต่ำ
โดยแบ่งเป็น presales โครงการแนวราบอ่อนตัว 12% YoY (แต่ +6% QoQ) ขณะโครงการคอนโดมิเนียมพุ่งขึ้นมากกว่า 40% ทั้ง YoYและ QoQ อานิสงค์จากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ Life พหลฯ-ลาดพร้าวมูลค่า 3.5 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 38%) อย่างไรก็ตาม เรามองว่าโครงการแนวราบยังมีโมเมนตัมของ presales เติบโตต่ำ (+6% QoQ) แม้ว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มเป็นสองเท่า QoQ มูลค่ารวม 1.34 หมื่นล้านบาท ขณะที่ ยอดรวมการเปิดโครงการใหม่ 2Q66 มูลค่า 1.688 หมื่นล้านบาทต่ำกว่าเป้าของ AP ราว 20% ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท เนื่องจากการเปิดโครงการใหม่แนวราบจำนวน 2 โครงการมูลค่า 4 พันล้านบาล่าช้าออกไปเป็นเดือนกรกฎาคม 2566
Presales และการเปิดโครงการใหม่ 1H66 อ่อนตัวที่ 7% และ 1% YoY ตามลำดับ
ด้าน presales 1H66 อยู่ที่ 2.365 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบลดลง 18% YoY อยู่ที่ 1.68 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 38% YoY ที่ 6.85 พันล้านบาท สวนทางกับการเปิดโครงการใหม่ 1H66 ทรงตัว YoY ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตาม presales และการเปิดโครงการใหม่ 1H66 คิดเป็น 41% และ 27% ตามลำดับจาก guidance เต็มปี 2566F ของ AP
บริษัทคาดหวัง sentiment ตลาดฯ ฟื้นตัวเด่นใน 2H66
AP มีแผนเปิดโครงการใหม่ (รวมโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 3 โครงการมูลค่า 8.3 พันล้านบาท) ใน 2H66 มูลค่ารวม 5.0-5.5 หมื่นล้านบาท (เทียบกับ 2.1 หมื่นล้านบาทใน 1H66) ขณะที่เรามองว่าการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะเป็นไปตามเป้าส่วนโครงการแนวราบอาจเปิดไม่ครบตามเป้าหมายทุกโครงการ เราประเมิน presales และการเปิดโครงการใหม่ต่ำกว่า guidance ของ AP ปีนี้ราว 10-15% นอกจากการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากแล้วแรงหนุนการเติบโต 2H66 ที่สำคัญจะมาจากยอดโอน (transfer) และยอดรับรู้รายได้ของโครงการคอนโดมิเนียม JV ที่ The Address สยามจำนวน 8.6 พันล้าน
บาท ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม 2566 (ขายได้แล้ว 37%) และโครงการ Aspire ปิ่นเกล้า-อรุณอัมรินทร์จำนวน 1.2 พันล้านบาทใน 4Q66 (ขายได้แล้ว 76%)
Valuation & action
ในเบื้องต้น เราคาดรายได้ 2Q66F ของ AP ทรงตัว QoQ อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ลดลงเล็กน้อย QoQ จากฐาน 1Q66 สูงที่ 35% ขณะที่สัดส่วนค่าใช้จ่ายการขายและบริหาร (SG&A) ต่อยอดขายคาดเพิ่มขึ้น QoQ ตามการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม เราคาดกำไรสุทธิ 2Q66F คร่าว ๆ ที่ 1.5 พันล้านบาท (เทียบกับ 1.57 พันล้านบาทใน 2Q65 และ 1.48 พันล้านบาทใน 1Q66) หากเป็นตามที่เราคาด กำไร1H66F จะคิดเป็น 50% ของกำไรเราเต็มปี 2566F ที่ 6 พันล้านบาท (+3% YoY) ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำถือ ราคาเป้าหมายที่ 12.20 บาท อิงจากค่าเฉลี่ย PE ระยะยาวที่ 6.4x และโดยปกติ AP ไม่มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลจากผลการดำเนินงานครึ่งปี
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอและโอกาสการปฎิรูปนโยบายจากภาครัฐ
