ไทยผงาดBranded Residencesมูลค่าทะลุ 2.2 แสนล้านราคาพุ่งแตะตร.ม.ละล้าน

ตลาด Branded Residences ไทยกำลังขึ้นแท่นผู้นำเอเชียแปซิฟิกด้านจำนวนโครงการสร้างเสร็จ ด้วยอุปทานสะสม 18,801 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 2.2 แสนล้านบาท ขณะที่ปี 2569 ซาวิลส์คาดเปิดขายใหม่ 650 ยูนิต เพิ่มขึ้น 32% จากปีก่อน แรงหนุนจากแบรนด์โรงแรมระดับโลกและกำลังซื้อกลุ่มมั่งคั่ง ดันเกมอสังหาฯ ลักซ์ชัวรีเปลี่ยนจากการขายทำเล สู่การขายประสบการณ์และสถานะการครอบครองสินทรัพย์ ท่ามกลางการจับตาราคาคอนโดฯ ระดับ Ultimate Class ในทำเลทองกรุงเทพฯ ที่อาจขยับทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร

ไทยขึ้นแท่นผู้นำเอเชีย ตลาดหรูโตด้วยแรงซื้อกลุ่มมั่งคั่ง

ตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ระดับโลก หรือ Branded Residences กำลังกลายเป็นหนึ่งในสมรภูมิสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี โดยประเทศไทยขยับขึ้นมาเป็นตลาดชั้นนำของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ด้วยจำนวนโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมากที่สุดในภูมิภาค และยังติดอันดับ 1 ใน 10 ของโลกในด้านจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา
 

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ตลาด Branded Residences ของไทยมีอุปทานสะสมประมาณ 18,801 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมราว 220,000 ล้านบาท โดยคาดว่าในปี 2569 จะมีอุปทานเปิดขายใหม่ประมาณ 650 ยูนิต เพิ่มขึ้นราว 32% จากปีก่อนหน้า ขณะที่กรุงเทพฯ และภูเก็ตยังเป็นสองตลาดหลักที่ขับเคลื่อนการเติบโต

เบื้องหลังการขยายตัวไม่ได้มีเพียงความต้องการคอนโดมิเนียมระดับหรู แต่เป็นการเปลี่ยนผ่านของตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อกำลังซื้อสูง ซึ่งมองหามากกว่าพื้นที่ใช้สอยหรือทำเลใจกลางเมือง โดยให้ความสำคัญกับชื่อเสียงของแบรนด์ ความเป็นส่วนตัว มาตรฐานการบริการ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่แตกต่าง

ในมุมของผู้พัฒนาโครงการ การจับมือกับแบรนด์ระดับโลกจึงเป็นเครื่องมือสร้างความแตกต่างในตลาดที่การแข่งขันสูงขึ้นเรื่อย ๆ ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อสามารถเลือกครอบครองที่อยู่อาศัยที่เชื่อมโยงกับมาตรฐานบริการและไลฟ์สไตล์ของแบรนด์ที่คุ้นเคยได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดไม่ได้หมายความว่าโครงการทุกแห่งจะประสบความสำเร็จเท่ากัน เพราะมูลค่าเพิ่มจากแบรนด์ยังต้องอาศัยทำเล คุณภาพการพัฒนา และความสามารถในการตอบสนองความต้องการของลูกค้าเป็นองค์ประกอบสำคัญ
 

 เอเชียแปซิฟิกเร่งเครื่องมหาเศรษฐีหนุนตลาดโลก

รายงานจาก Savills Global Residential Development Consultancy ระบุว่า เอเชียแปซิฟิกเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาด Branded Residences ทั่วโลก โดยมีสัดส่วนประมาณ 23% ของจำนวนโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั่วโลก และคาดว่าจะมีโครงการทยอยส่งมอบเพิ่มอีก 187 โครงการภายในปี 2575 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 97%

แม้ภูมิภาคนี้จะมีฐานตลาดขนาดใหญ่ แต่แนวโน้มการเติบโตในอนาคตไม่ได้ขึ้นอยู่กับตลาดหลักที่มีอยู่เดิมเพียงอย่างเดียว หากยังขึ้นอยู่กับการขยายตัวไปยังประเทศและเมืองใหม่ ๆ รวมถึงความหลากหลายของแบรนด์และรูปแบบการพัฒนาโครงการ

อีกหนึ่งแรงหนุนสำคัญคือการสะสมความมั่งคั่งในภูมิภาค ซึ่งทำให้กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (High-Net-Worth Individuals: HNWIs) และผู้มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra-High-Net-Worth Individuals: UHNWIs) มีบทบาทเพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน

ขณะเดียวกัน มูลค่าทรัพย์สินของมหาเศรษฐีทั่วโลกที่เพิ่มขึ้น 121% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ยังเป็นปัจจัยสนับสนุนกำลังซื้อของตลาดลักซ์ชัวรี โดยเฉพาะความต้องการจากผู้ซื้อภายในภูมิภาคเอเชียด้วยกันเอง หรือ Intra-Asian Buyers ซึ่งช่วยขยายฐานลูกค้าและลดการพึ่งพากำลังซื้อจากนักลงทุนที่อยู่นอกภูมิภาคเพียงกลุ่มเดียว

ประเทศไทย ความได้เปรียบไม่ได้อยู่ที่ขนาดตลาดปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงแผนพัฒนาโครงการในอนาคต โดยรายงานคาดว่าจำนวนโครงการ Branded Residences ของไทยจะเพิ่มขึ้น 152% ภายในปี 2575 ทำให้ไทยเป็นหนึ่งในตลาดที่มีศักยภาพเติบโตโดดเด่นของภูมิภาค

แบรนด์โลกปักหมุดกรุงเทพฯ 

ภาพการแข่งขันของตลาดไทยปรากฏชัดขึ้นจากการเปิดตัวโครงการระดับลักซ์ชัวรีและอัลตราลักซ์ชัวรีในกรุงเทพฯ ซึ่งเริ่มใช้แบรนด์ระดับนานาชาติเป็นองค์ประกอบสำคัญในการกำหนดตำแหน่งทางการตลาดและสร้างมูลค่าเพิ่ม

หนึ่งในกรณีที่สะท้อนศักยภาพดังกล่าวคือ Upper House Branded Residences ซึ่งรายงานระบุว่าเป็นโครงการแห่งแรกของแบรนด์ในโลก โดยสามารถสร้างยอดขายรวมกว่า 10,000 ล้านบาท ภายใน 6 เดือนนับจากเปิดขาย และมียูนิตบางส่วนที่ราคาสูงกว่า 850,000 บาทต่อตารางเมตร

ความเคลื่อนไหวนี้สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนในกรุงเทพฯ ยังมีกำลังซื้อสำหรับโครงการที่สามารถผสานชื่อเสียงของแบรนด์ ทำเล และมาตรฐานการอยู่อาศัยเข้าด้วยกันได้อย่างลงตัว

ขณะที่ InterContinental Residences Bangkok Asoke ซึ่งพัฒนาโดย CG Capital ร่วมกับ IHG Hotels & Resorts และเปิดตัวในช่วงปลายปี 2568 ยังคงได้รับความสนใจจากตลาด โดยมีรายงานถึงอัตราการขายที่แข็งแกร่ง สะท้อนบทบาทของแบรนด์โรงแรมระดับโลกในการสร้างความแตกต่างให้กับโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรู

การแข่งขันจึงกำลังเปลี่ยนจากการนำเสนอเพียงทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวก ไปสู่การสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ซึ่งแบรนด์เข้ามามีส่วนตั้งแต่แนวคิดการออกแบบ ไปจนถึงมาตรฐานการบริการและการสร้างความสัมพันธ์กับผู้อยู่อาศัย

 Branded Residence แห่งแรกของ Rosewood ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

อีกหนึ่งความเคลื่อนไหวที่ตอกย้ำการยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูของกรุงเทพฯ คือ Rosewood Residences Bangkok โครงการที่ SC Asset ร่วมกับ Tokyo Tatemono Group พัฒนาภายใต้แบรนด์ Rosewood Residences โดยวางตำแหน่งเป็นที่อยู่อาศัยระดับลักซ์ชัวรีที่เน้นความเป็นส่วนตัวและเอกสิทธิ์ในการครอบครอง

โครงการมีจำนวนจำกัดเพียง 85 ยูนิต ในอาคารสูง 37 ชั้น ตั้งอยู่บนที่ดินเดิมของอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง ย่านสารสิน ขนาด 2 ไร่ 1 งาน 87 ตารางวา โดยมีรายงานว่าที่ดินดังกล่าวซื้อขายกันในปี 2567 ด้วยราคาสูงกว่า 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา คิดเป็นมูลค่ารวมมากกว่า 3,500 ล้านบาท

ซาวิลส์ ประเมินว่าราคาขายของโครงการอาจสูงกว่า 550,000 บาทต่อตารางเมตร ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนแรงกดดันจากต้นทุนที่ดินในทำเลชั้นนำ ซึ่งผลักดันให้ผู้พัฒนาโครงการต้องสร้างมูลค่าเพิ่มผ่านองค์ประกอบที่มากกว่าตัวอาคาร ไม่ว่าจะเป็นชื่อเสียงของแบรนด์ คุณภาพสถาปัตยกรรม จำนวนยูนิตที่จำกัด หรือมาตรฐานการบริการระดับโรงแรม

สำหรับตลาดระดับบน ที่ดินใจกลางเมืองซึ่งมีข้อจำกัดด้านอุปทานยังเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่าง แต่ราคาขายระดับพรีเมียมจะได้รับการยอมรับอย่างยั่งยืนหรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อเห็นคุณค่าขององค์ประกอบเหล่านี้มากเพียงใด เมื่อเทียบกับต้นทุนที่ต้องจ่ายเพิ่ม

ลุมพินี-หลังสวน-สารสิน ทำเลทองดันราคาทะลุตร.ม.ละล้าน

เมื่อพิจารณาการพัฒนาโครงการระดับบนในกรุงเทพฯ ทำเลลุมพินี หลังสวน และสารสิน กำลังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ทั้งจากการเปิดตัวโครงการใหม่และการกลับมาเปิดขายโครงการที่มีอยู่เดิม

การกลับมาเปิดขายอีกครั้งของ NIMIT Lumpini Park North ตลอดจนโครงการระดับลักซ์ชัวรีในย่านหลังสวนของ CG Capital โครงการ Capella Residences และโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรีของแสนสิริบนที่ดินย่านสารสิน เป็นความเคลื่อนไหวที่เพิ่มความเข้มข้นให้กับตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนในพื้นที่ใจกลางเมือง

ปัจจัยร่วมของทำเลเหล่านี้คือความสะดวกในการเข้าถึงศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์ ประกอบกับข้อจำกัดด้านที่ดินและจำนวนโครงการระดับหรูที่มีให้เลือกไม่มากนัก ส่งผลให้การพัฒนาโครงการใหม่มีต้นทุนสูง และต้องอาศัยการวางตำแหน่งทางการตลาดที่ชัดเจน

ภัทรชัย  ประเมินว่า ราคาคอนโดมิเนียมระดับ Ultimate Class ในทำเลศักยภาพสูงของกรุงเทพฯ อาจขยับขึ้นสู่ระดับมากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรในระยะอันใกล้ โดยมีแรงสนับสนุนจากต้นทุนที่ดิน การพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว และความต้องการที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักซ์ชัวรี

การขยับขึ้นของราคาเสนอขายไม่จำเป็นต้องหมายถึงการเพิ่มขึ้นของราคาซื้อขายจริงในทุกโครงการ เพราะตลาดระดับบนมีฐานผู้ซื้อจำกัด และความสามารถในการดูดซับอุปทานยังเป็นตัวแปรสำคัญ

หากโครงการสามารถรักษาความแตกต่างด้านทำเล การออกแบบ และบริการ พร้อมตอบโจทย์กำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายได้ ก็มีโอกาสสร้างราคาพรีเมียมเหนือคอนโดมิเนียมหรูทั่วไป แต่หากราคาสูงเกินกว่าคุณค่าที่ผู้ซื้อรับรู้ ก็อาจกลายเป็นข้อจำกัดต่อการปิดการขายในระยะยาว

ภูเก็ตขยายตลาดจากบ้านพักสู่สินทรัพย์ลงทุน

นอกจากกรุงเทพฯ แล้ว ภูเก็ตยังเป็นอีกหนึ่งตลาดหลักที่มีบทบาทสำคัญต่อการเติบโตของ Branded Residences ในประเทศไทย ด้วยสถานะเมืองท่องเที่ยวระดับนานาชาติและความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อนจากทั้งผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ

ขณะเดียวกัน ตลาดยังขยายความสนใจไปยังเมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ เช่น ชลบุรีและหัวหิน ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การพักผ่อนและการใช้ชีวิตในบรรยากาศแบบรีสอร์ต

สำหรับโครงการในเมืองท่องเที่ยว ทำเลริมทะเลยังคงเป็นจุดขายสำคัญ เพราะเชื่อมโยงกับประสบการณ์การพักผ่อนและไลฟ์สไตล์ได้อย่างชัดเจน ขณะที่ชื่อเสียงของแบรนด์และมาตรฐานการบริการช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อที่ต้องการทั้งการใช้ประโยชน์ส่วนตัวและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในโครงการลักษณะนี้จำเป็นต้องพิจารณามากกว่าความนิยมของจุดหมายปลายทาง โดยต้องประเมินความต้องการเช่าจริง ต้นทุนการบริหารจัดการ ความผันผวนตามฤดูกาล และเงื่อนไขของโครงการแต่ละแห่งควบคู่กันไป

อุปทานส่วนใหญ่ยังอยู่ระดับ High-end

แม้ภาพจำของ Branded Residences จะเชื่อมโยงกับโครงการระดับอัลตราลักซ์ชัวรี แต่ข้อมูลของซาวิลส์ (ประเทศไทย) ชี้ว่า อุปทานในตลาดไทยยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้มากกว่าระดับสูงสุดของตลาด โครงการระดับ High-end ซึ่งมีราคาประมาณ 150,000–249,999 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนสูงสุดราว 42% ของตลาด ขณะที่กลุ่ม Upscale ซึ่งมีราคาประมาณ 100,000–149,999 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนประมาณ 23%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าตลาด Branded Residences ไม่ได้มีเพียงโครงการที่แข่งขันกันในระดับราคาหลายแสนบาทถึงหลักล้านบาทต่อตารางเมตร แต่ยังมีโครงการที่ใช้แบรนด์เป็นเครื่องมือสร้างความแตกต่างในตลาดระดับกลางถึงบนด้วย

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การเลือกแบรนด์จึงต้องสอดคล้องกับระดับราคาขาย กลุ่มเป้าหมาย และรูปแบบการอยู่อาศัยที่ต้องการนำเสนอ เพราะชื่อเสียงของแบรนด์เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากไม่สามารถสร้างคุณค่าที่ลูกค้ายอมจ่ายได้จริง

Branded Residences เพิ่มราคาได้ 31%

หนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ Branded Residences ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือศักยภาพในการกำหนดราคาขายที่สูงกว่าโครงการระดับหรูทั่วไป

ซาวิลส์ประเมินว่า โดยเฉลี่ยแล้ว Branded Residences สามารถมีราคาสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูที่ไม่มีแบรนด์ประมาณ 31% สะท้อนมูลค่าเพิ่มที่ผู้ซื้ออาจให้กับชื่อเสียงของแบรนด์ มาตรฐานบริการ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่แตกต่าง

อย่างไรก็ตาม ส่วนต่างราคาดังกล่าวไม่ควรถูกตีความว่าเป็นผลตอบแทนที่รับประกันได้สำหรับทุกโครงการ เพราะระดับราคาพรีเมียมขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ตั้งแต่ทำเล คุณภาพการออกแบบ ความน่าเชื่อถือของแบรนด์ ไปจนถึงกำลังซื้อและสภาวะตลาดในช่วงเวลาที่เปิดขาย

ในระยะต่อไป การแข่งขันของ Branded Residences ไทยจึงน่าจะเข้มข้นขึ้นทั้งด้านการดึงแบรนด์ระดับโลกเข้ามาร่วมพัฒนา การเลือกทำเลที่มีข้อจำกัดด้านอุปทาน และการสร้างบริการที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

สำหรับตลาดที่มีมูลค่ารวมกว่า 2.2 แสนล้านบาทและมีโครงการใหม่รอเข้าสู่ตลาดอีกจำนวนมาก โจทย์สำคัญไม่ใช่เพียงว่าใครจะเปิดตัวโครงการได้หรูหรากว่าใคร แต่คือใครจะสามารถเปลี่ยนชื่อเสียงของแบรนด์ให้กลายเป็นยอดขายจริง และรักษามูลค่าของสินทรัพย์ได้ในระยะยาว

เพราะในวันที่ความหรูหรากลายเป็นสิ่งที่คู่แข่งสามารถสร้างตามกันได้ ความแตกต่างที่แท้จริงอาจไม่ได้อยู่ที่โลโก้บนอาคาร แต่อยู่ที่คุณค่าซึ่งผู้ซื้อสัมผัสได้ และยินดีจ่ายเพื่อครอบครองอย่างแท้จริง