คอนโดเชียงใหม่ ซัพพลายหดดีมานด์เปลี่ยนคนต่างถิ่นซื้อบ้านหลังที่สอง

ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยน จากยุคโอเวอร์ซัพพลายที่เคยมีโครงการเปิดใหม่ถึง 35 โครงการต่อปี สู่วันที่ซัพพลายใหม่เหลือเพียงราว 3 โครงการต่อปี ขณะที่ยอดขายยังเผชิญแรงกดดันจากสินเชื่อและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ท่ามกลางผู้ซื้อจากกรุงเทพฯ คนต่างถิ่น และกลุ่มบ้านหลังที่สองที่ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ

เชียงใหม่ขับเคลื่อนด้วยเศรษฐกิจมากกว่าการท่องเที่ยว

เมื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ภาพจำของหลายคนอาจเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีนักเดินทางหมุนเวียนตลอดปี แต่สำหรับผู้พัฒนาโครงการที่ติดตามตลาดนี้มาอย่างต่อเนื่อง เชียงใหม่มีความน่าสนใจมากกว่าการเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยว

ข้อมูลที่ศุภาลัยประเมินระบุว่า เชียงใหม่มีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (GPP) ประมาณ 300,000 ล้านบาท มีประชากรราว 1.78 ล้านคน และมีผู้มีงานทำประมาณ 1.05 ล้านคน โดยเศรษฐกิจขับเคลื่อนจากทั้งภาคเกษตรกรรม อุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว

ความหลากหลายนี้ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีฐานลูกค้าหลายกลุ่ม ตั้งแต่คนทำงานและครอบครัวในพื้นที่ ผู้ประกอบการ ไปจนถึงผู้ที่ย้ายเข้ามาทำงานหรือเลือกเชียงใหม่เป็นสถานที่พักอาศัยระยะยาว

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เชียงใหม่เป็นหนึ่งในจังหวัดแรก ๆ ที่เข้ามาศึกษาตลาดและจัดซื้อที่ดินด้วยตนเอง ปัจจุบันบริษัทพัฒนาโครงการในจังหวัดนี้สะสมแล้ว 25 โครงการ

สำหรับศุภาลัย เชียงใหม่จึงไม่ใช่เพียงตลาดรองรับกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยว แต่เป็นตลาดที่มีพื้นฐานเศรษฐกิจและประชากรของตัวเอง ขณะเดียวกันยังได้รับแรงหนุนจากผู้ซื้อที่มองหาโอกาสอยู่อาศัยและถือครองอสังหาริมทรัพย์นอกกรุงเทพฯ

 ยอดขายคอนโดเชียงใหม่เหลือ 500 ยูนิต

แม้มีปัจจัยพื้นฐานรองรับ แต่ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ยังเผชิญความท้าทายด้านกำลังซื้ออย่างชัดเจนข้อมูลของศุภาลัยระบุว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์รวมของเชียงใหม่เคยขึ้นไปแตะประมาณ 4,500 ยูนิตต่อปี ในช่วงปี 2561–2562 ก่อนลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 2,000 ยูนิตต่อปี

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ยอดซื้อขายที่เคยอยู่ประมาณ 1,500 ยูนิตต่อปี ปัจจุบันเหลือราว 500 ยูนิตต่อปี สะท้อนภาวะชะลอตัวที่สอดคล้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับผลกระทบจากการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลง

ตัวเลขนี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดเชียงใหม่ไม่ได้อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างไร้ข้อจำกัด ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญคำถามสำคัญว่า กำลังซื้อที่มีอยู่จะสามารถรองรับโครงการใหม่ได้มากน้อยเพียงใด

อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถดูยอดขายเพียงด้านเดียว เพราะอีกตัวแปรสำคัญคือปริมาณคอนโดมิเนียมใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในแต่ละปีเมื่อยอดขายชะลอตัวพร้อมกับจำนวนโครงการใหม่ที่ลดลง ภาพตลาดที่เกิดขึ้นจึงอาจแตกต่างจากช่วงที่ผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการพร้อมกันจำนวนมาก

โจทย์ของเชียงใหม่ในวันนี้จึงไม่ใช่แค่การรอให้กำลังซื้อกลับมา แต่ยังรวมถึงการปรับสินค้าให้ตรงกับผู้ซื้อที่ยังมีความพร้อมและความต้องการจริง

 จากโอเวอร์ซัพพลาย 35 โครงการ สู่ตลาดที่สินค้าใหม่เริ่มจำกัด

หนึ่งในประเด็นที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่กลับมาอยู่ในความสนใจ คือการเปลี่ยนแปลงของอุปทานย้อนกลับไปช่วงปี 2557–2558 ตลาดเคยเผชิญภาวะคอนโดมิเนียมล้นตลาดอย่างหนัก โดยมีโครงการเปิดใหม่สูงถึงประมาณ 35 โครงการต่อปี จากเดิมที่เปิดเพียงปีละ 1–2 โครงการ การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของโครงการใหม่ทำให้เกิดสินค้าคงค้างและแรงกดดันในการแข่งขัน ซึ่งต้องใช้เวลาหลายปีในการระบายสต็อก

ปัจจุบัน ข้อมูลที่ศุภาลัยระบุพบว่า จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ลดลงเหลือประมาณ 3 โครงการต่อปี ขณะที่คอนโดมิเนียมอาคารสูงที่ยังเหลือขายในตลาดมีประมาณ 2 โครงการ และมียอดขายแล้วราว 75–85%

นอกจากนี้ ในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา มีถึง 7 ปีที่ยอดซื้อขายคอนโดมิเนียมสูงกว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนว่าตลาดมีการดูดซับสินค้าเดิมอย่างต่อเนื่องในช่วงที่อุปทานใหม่ลดลงสถานการณ์นี้เป็นสัญญาณที่ผู้พัฒนาโครงการต้องจับตา เพราะตลาดที่เคยแข่งขันกันด้วยจำนวนยูนิตและโปรโมชั่น อาจกำลังเข้าสู่ช่วงที่ความแตกต่างของผลิตภัณฑ์และความเหมาะสมกับกำลังซื้อมีความสำคัญมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ซัพพลายที่ลดลงไม่ได้หมายความว่าตลาดฟื้นตัวเต็มที่โดยอัตโนมัติ เพราะหากกำลังซื้อยังไม่กลับมา สินค้าใหม่ก็อาจเผชิญความท้าทายในการขายได้เช่นกัน

สำหรับผู้ประกอบการ การเลือกจังหวะเปิดโครงการจึงต้องพิจารณาทั้งปริมาณสินค้าในตลาด ความสามารถในการซื้อของลูกค้า และความแตกต่างของโครงการที่จะนำเสนอ

คนกรุงเทพฯ แห่ซื้อบ้านหลังที่สอง ดันดีมานด์คอนโดล้านนา

จุดเด่นอีกประการของตลาดเชียงใหม่คือการมีผู้ซื้อจากนอกพื้นที่ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของกำลังซื้อ ข้อมูลจากศุภาลัยระบุว่า ลูกค้าคอนโดมิเนียมกว่า 55% เป็นผู้ซื้อจากนอกเชียงใหม่ โดยมีลูกค้าจากกรุงเทพฯ มากที่สุด รองลงมาคือจังหวัดอื่น ๆ ในภาคเหนือ

กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีวัตถุประสงค์แตกต่างกัน บางส่วนต้องการบ้านหลังที่สองสำหรับพักผ่อน บางส่วนเดินทางมาทำงานเป็นครั้งคราว ขณะที่บางกลุ่มต้องการซื้อเพื่อการลงทุนหรือถือครองเป็นทรัพย์สิน

จากข้อมูลสำรวจลูกค้าพบว่า ประมาณ 55% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และราว 25% ซื้อเป็นบ้านพักตากอากาศ หรือ Vacation Home ส่วนกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนก็มีสัดส่วนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับโครงการในกรุงเทพฯ

ขณะเดียวกัน ประสบการณ์จากคอนโดมิเนียมของศุภาลัยพบว่า ผู้ซื้อชาวไทยมีสัดส่วนประมาณ 84% และชาวต่างชาติ 16%ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า แม้เชียงใหม่จะมีภาพลักษณ์เป็นเมืองที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ แต่ฐานลูกค้าของตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นคนไทยเป็นหลัก โดยเฉพาะผู้ซื้อที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยอีกแห่งนอกพื้นที่ที่ใช้ชีวิตหรือทำงานเป็นประจำ

สำหรับตลาดเชียงใหม่ ความต้องการบ้านหลังที่สองจึงเป็นแรงหนุนที่น่าสนใจ แต่ไม่ใช่สิ่งที่รับประกันยอดขาย เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังต้องพิจารณาราคา ทำเล ความสะดวกในการเดินทาง และความคุ้มค่าในการถือครอง

ตลาดเช่าเชียงใหม่มีหลายกลุ่ม 

ตลาดเช่าเป็นอีกองค์ประกอบหนึ่งที่ช่วยสะท้อนความต้องการใช้ที่อยู่อาศัยของเชียงใหม่ ข้อมูลที่ศุภาลัยประเมินระบุว่า คอนโดมิเนียมมีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยประมาณ 17,000–20,000 บาทต่อเดือน ขณะที่บ้านแนวราบมีราคาเสนอเช่ามากกว่า 20,000 บาทต่อเดือน

ความต้องการเช่าแตกต่างกันตามทำเลและลักษณะผู้ใช้งาน เช่น บ้านแนวราบทางตอนใต้ของเชียงใหม่ได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ ส่วนคนกรุงเทพฯ ที่เดินทางมาทำงานหรือพักผ่อนเป็นครั้งคราวมักให้ความสำคัญกับคอนโดมิเนียมที่ดูแลรักษาง่าย

นั่นทำให้ตลาดเช่าเชียงใหม่ไม่ได้มีลูกค้ากลุ่มเดียว แต่เชื่อมโยงกับทั้งผู้ทำงาน ผู้ปกครองที่ย้ายตามลูกหลาน ผู้พักอาศัยระยะยาว และผู้ที่เดินทางเข้ามาเป็นช่วง ๆ

อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอเช่าไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิของนักลงทุน การประเมินความคุ้มค่าจำเป็นต้องคำนึงถึงอัตราการเข้าพัก ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ภาษี และระยะเวลาที่ห้องไม่มีผู้เช่า

สำหรับผู้ซื้อที่มองเชียงใหม่เป็นตลาดลงทุน การเลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าจริงและสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย จึงสำคัญไม่แพ้ราคาซื้อหรือขนาดห้อง