ที่ดิน กทม. ฟื้น 5 ไตรมาสติด ‘พระโขนง-บางนา’ ราคาพุ่ง 39% รับคลื่น New CBD ขณะที่แนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทนำตลาดด้วยอัตราเติบโต 14.3%
KEY POINTS
- ราคาที่ดินย่านพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ในไตรมาส 3 ปี 2569 ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 39% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
- การเติบโตดังกล่าวได้รับแรงหนุนจากศักยภาพการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ (New CBD) ฝั่งตะวันออก ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากโครงข่ายคมนาคมและโครงการลงทุนขนาดใหญ่
- ภาพรวมดัชนีราคาที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยเพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และขยับขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า
ตลาดที่ดินเปล่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑลเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 459.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จาก 447.2 จุด และขยับขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อน ซึ่งอยู่ที่ 440.9 จุด
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนแรงขับเคลื่อนของตลาดที่ดินที่เริ่มกลับมามีทิศทางเชิงบวก โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากการขยายโครงข่ายคมนาคม ทั้งรถไฟฟ้า ทางด่วน และทางหลวงที่เชื่อมกรุงเทพฯ กับปริมณฑล ช่วยเปิดพื้นที่อยู่อาศัยและการลงทุนใหม่ให้ขยายออกจากเมืองชั้นใน
ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ยังเป็นตัวเร่งให้ทำเลที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่สามารถเชื่อมโยงแหล่งงาน ย่านธุรกิจ และโครงข่ายการเดินทางได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของราคาที่ดินไม่ได้กระจายตัวเท่ากันทุกพื้นที่ แต่กำลังสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของภูมิทัศน์เมืองอย่างชัดเจน ตั้งแต่ใจกลางกรุงเทพฯ ที่มีข้อจำกัดด้านที่ดิน ไปจนถึงพื้นที่ชานเมืองซึ่งกำลังได้รับแรงหนุนจากโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนขนาดใหญ่
‘พระโขนง-บางนา’ แชมป์ที่ดินพุ่ง 39% รับแรงส่ง New CBD ตะวันออก
พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ กลายเป็นทำเลดาวเด่นของตลาดที่ดินในไตรมาส 3 ปี 2569 หลังราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้นถึง 39.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน สูงสุดในบรรดา 5 ทำเลที่มีอัตราการเติบโตโดดเด่นของกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
การเติบโตดังกล่าวสะท้อนศักยภาพของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกที่กำลังยกระดับบทบาทจากพื้นที่อยู่อาศัยและย่านธุรกิจต่อเนื่อง ไปสู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ที่เชื่อมโยงกรุงเทพฯ ชั้นในกับพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก
จุดแข็งสำคัญของทำเลนี้อยู่ที่โครงข่ายคมนาคมซึ่งครอบคลุมทั้งรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท รถไฟฟ้าสายสีเหลือง และ Airport Rail Link ตลอดจนแผนพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเงิน หรือ LRT บางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งมีศักยภาพเพิ่มทางเลือกในการเดินทางในอนาคต
ด้านการเดินทางด้วยรถยนต์ยังเชื่อมต่อได้หลายเส้นทาง ทั้งทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนฉลองรัช มอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-ชลบุรี และถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ช่วยเสริมความคล่องตัวในการเข้าถึงย่านธุรกิจและพื้นที่เศรษฐกิจโดยรอบ อีกแรงขับเคลื่อนสำคัญคือการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าระดับภูมิภาคอย่าง Bangkok Mall ซึ่งมีส่วนเสริมความคึกคักทางเศรษฐกิจ ดึงดูดกิจกรรมเชิงพาณิชย์ และเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่ในระยะยาว
เมื่อโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนขนาดใหญ่เดินหน้าไปพร้อมกัน พระโขนง-บางนาจึงมีโอกาสขยับสถานะสู่การเป็น New CBD ฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ช่วยหนุนมูลค่าที่ดินให้เติบโตโดดเด่นกว่าทำเลอื่น อย่างไรก็ดี แม้ราคาที่ดินจะกลับมาเป็นบวกต่อเนื่อง 5 ไตรมาส แต่ REIC ระบุว่าอัตราการเพิ่มขึ้นเริ่มส่งสัญญาณชะลอลง นั่นหมายความว่าแรงส่งของตลาดยังดำเนินต่อไป แต่จังหวะการปรับตัวขึ้นอาจไม่ร้อนแรงเท่าช่วงก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม แม้ราคาที่ดินทำเลนี้จะฟื้นตัวเป็นบวกต่อเนื่อง 5 ไตรมาส แต่ REIC ระบุว่าอัตราการเพิ่มขึ้นเริ่มส่งสัญญาณชะลอลง สะท้อนว่าการเติบโตยังเดินหน้าต่อ แต่ความแรงของการปรับตัวอาจไม่เท่ากับช่วงก่อนหน้า
กรุงเทพชั้นใน เพิ่มขึ้น 12.7%
ราคาที่ดินเติบโตบนข้อจำกัดของพื้นที่ โดยแทบไม่มีที่ดินเปล่าเหลือสำหรับพัฒนาใหม่ การลงทุนส่วนใหญ่ต้องซื้อทรัพย์สินเดิมเพื่อรื้อและสร้างใหม่ ขณะที่ความต้องการพื้นที่จากโครงการมิกซ์ยูส รถไฟฟ้า และธุรกิจยังหนุนมูลค่าที่ดิน ทำเลนี้ยังมีราคาที่ดินและอุปสงค์แข็งแกร่ง โดยไม่เคยหดตัวตั้งแต่ปี 2567
สมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 11.4%
ได้แรงหนุนจากถนนพระราม 2 และโครงการทางยกระดับ M82 ช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ดึงดูดการซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อรอพัฒนาเชิงพาณิชย์และโครงการบ้านจัดสรร อย่างไรก็ตาม หลังที่ดินศักยภาพถูกดูดซับไปมากในช่วงที่ผ่านมา ทำเลนี้เริ่มมีแนวโน้มชะลอตัว
เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เพิ่มขึ้น 10.9%
เริ่มฟื้นตัวกลับมาเป็นบวกในไตรมาส 2 และ 3 ปี 2569 หลังซบเซาตลอดปี 2568 รับแรงหนุนจากการขยายถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ (สาย 346) และศักยภาพของลาดหลุมแก้วที่เชื่อมต่อวงแหวนกาญจนาภิเษกและทางหลวงหมายเลข 340 เหมาะกับการลงทุนที่ดินแปลงใหญ่เพื่อพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า
REIC ประเมินว่า ทำเลปทุมธานีมีโอกาสเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยที่ดินติดถนนสายหลัก ใกล้แหล่งอุตสาหกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวก มีแนวโน้มเติบโตดีกว่าพื้นที่ที่อยู่ลึกหรือมีข้อจำกัดในการพัฒนา
ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เพิ่มขึ้น 7.5%
ได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ โครงข่าย BTS สายสีลม และทางด่วน-มอเตอร์เวย์ M82 ขณะที่พื้นที่แสมดำและบริเวณโดยรอบยังมีบทบาทด้าน E-Commerce และการขนส่งสินค้าลงสู่ภาคใต้ หนุนความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนา Fulfillment Center และมินิแฟคตอรี่
ทั้งนี้ ทำเลราษฎร์บูรณะและพื้นที่ต่อเนื่องยังมีทิศทางราคาสลับขึ้นลง ไม่พบการปรับตัวลดลงรุนแรง จึงมีแนวโน้มเติบโตในระดับต่ำถึงปานกลาง
เปิด 5 ทำเลแนวรถไฟฟ้าราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด
เมื่อพิจารณาราคาที่ดินเปล่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า มี 5 ทำเลที่ราคาขยายตัวมากสุด ดังนี้
อันดับ 1 BTS สายสุขุมวิท
มีอัตราการเติบโตสูงสุดในไตรมาส 3 ปี 2569 โดยดัชนีอยู่ที่ 580.2 จุด เพิ่มขึ้น 14.3% YoY จากการเป็นเส้นทางหลักที่เชื่อมย่านธุรกิจและทำเลเศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งมีข้อจำกัดด้านที่ดินและมีความต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนและอาคารสำนักงานเกรด A รวมถึงแรงหนุนจากการท่องเที่ยว
อันดับ 2 รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน และสายสีแดงเข้ม
ช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง มีราคาที่ดินเติบโตเท่ากันที่ 12.7% YoY โดยมีค่าดัชนี 738.0 จุด และ 726.5 จุด ตามลำดับ
อันดับ 3 รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี
ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.6% YoY ดัชนีอยู่ที่ 558.1 จุด รับความคืบหน้าของโครงการที่ช่วยเพิ่มศักยภาพพื้นที่ฝั่งตะวันออก
อันดับ 4 Airport Rail Link เพิ่มขึ้น 11.1% ดัชนี 522.9 จุด
อันดับ 5 รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เพิ่มขึ้น 10.8% ดัชนี 659.4 จุด
ภาพรวมสะท้อนว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ายังเติบโตต่อเนื่อง ทั้งทำเลใจกลางเมืองที่มีข้อจำกัดด้านซัพพลาย และพื้นที่รอบเมืองที่ได้รับแรงหนุนจากการก่อสร้างและการเปิดให้บริการระบบขนส่งมวลชน
