แสนสิริ แคปิตอล ปิดดีลโรงแรมหรูLake Comoทะเลสาบโคโมเปิดเกมชิง Trophy Asset โลก

แสนสิริ แคปิตอล เดินหมากลงทุนระดับโลก ปิดดีลเข้าซื้อ The Lake Como EDITION โรงแรมอัลตราลักชัวรีริมทะเลสาบโคโม ประเทศอิตาลี ประเดิมพอร์ต Trophy Asset ด้วยกลยุทธ์บริหารสินทรัพย์เชิงรุก หวังปลดล็อกมูลค่าเพิ่มจากกระแส Experiential Luxury พร้อมต่อยอดความเชี่ยวชาญกว่า 40 ปีของกลุ่มแสนสิริ สู่แพลตฟอร์มลงทุนโรงแรมและไลฟ์สไตล์ระดับโลก

จากอสังหาฯ สู่เกมลงทุนสินทรัพย์หายาก ปักหมุดทะเลสาบโคโม

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกกำลังขยับจากการแข่งขันเพื่อครอบครองสินทรัพย์ทำเลดี ไปสู่การเฟ้นหาสินทรัพย์ที่มีเอกลักษณ์สูง หาทดแทนได้ยาก และมีศักยภาพสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว โดยเฉพาะโรงแรมระดับลักชัวรีที่สามารถผสานทำเลอันทรงคุณค่าเข้ากับประสบการณ์เฉพาะตัวของผู้เข้าพัก

นี่คือโจทย์สำคัญที่ “แสนสิริ แคปิตอล”  เลือกใช้เป็นจุดตั้งต้นในการขยายแพลตฟอร์มลงทุนระดับโลก หลังประกาศความสำเร็จในการเข้าซื้อ “The Lake Como EDITION” โรงแรมระดับอัลตราลักชัวรีริมทะเลสาบโคโม ประเทศอิตาลี จากกลุ่มผู้ร่วมทุนระหว่าง Bain Capital บริษัทลงทุนระดับโลก และ Omnam Group ผู้พัฒนาธุรกิจโรงแรมและการบริการ
 

ดีลนี้นับเป็นการลงทุนรายการแรกของ Sansiri Capital Trophy Fund กองทุนไพรเวตอิควิตีด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ซึ่งมีเป้าหมายเข้าถือครองสินทรัพย์คุณภาพสูงในธุรกิจโรงแรมและไลฟ์สไตล์ พร้อมสร้างผลตอบแทนผ่านการบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างใกล้ชิด ไม่ใช่เพียงการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อรอรับการเติบโตของมูลค่าในตลาด

ณภัทร ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ แสนสิริ แคปิตอล ระบุว่า การเข้าซื้อครั้งนี้เป็นก้าวแรกของแพลตฟอร์มที่มุ่งสร้างมูลค่าเพิ่มและผลตอบแทนให้แก่กลุ่มนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนผู้มีความมั่งคั่งสูง (High-Net-Worth)เหตุผลที่เลือกทะเลสาบโคโมเป็นจุดเริ่มต้น ไม่ได้อยู่เพียงชื่อเสียงของจุดหมายปลายทางด้านการพักผ่อนระดับโลก แต่ยังรวมถึงข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการใหม่โดยรอบ ซึ่งสร้างกำแพงการแข่งขันตามธรรมชาติ (High Barriers to Entry) และทำให้สินทรัพย์ในทำเลนี้มีความหายาก

ในโลกการลงทุน ความหายากที่มาพร้อมกับอุปสงค์ที่แข็งแกร่งอาจกลายเป็นข้อได้เปรียบสำคัญ โดยเฉพาะเมื่อผู้ลงทุนสามารถเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน ยกระดับประสบการณ์ และต่อยอดแหล่งรายได้ของสินทรัพย์เดิมได้อย่างมีวินัย
 

 

Trophy Asset ไม่ใช่แค่ซื้อของแพง แต่ต้องสร้างมูลค่าให้เป็น

หัวใจของ Sansiri Capital คือการลงทุนในสินทรัพย์ระดับ Trophy Asset หรืออสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น มีเอกลักษณ์ และหาทดแทนได้ยาก โดยมุ่งเน้นโรงแรมระดับลักชัวรีและไลฟ์สไตล์ในเมืองเกตเวย์ระดับโลก ตลอดจนจุดหมายปลายทางที่มีข้อจำกัดด้านการพัฒนา เช่น ปารีส โรม มิลาน นิวยอร์ก และทะเลสาบโคโม

อย่างไรก็ตาม การมีสินทรัพย์หายากเพียงอย่างเดียวไม่ใช่หลักประกันของผลตอบแทน กลยุทธ์สำคัญจึงอยู่ที่การบริหารสินทรัพย์เชิงรุก (Active Asset Management) ตั้งแต่การกำหนดตำแหน่งทางการตลาด การยกระดับการดำเนินงาน ไปจนถึงการสร้างประสบการณ์ใหม่ที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มกำลังซื้อสูง

อีกองค์ประกอบที่ Sansiri Capital ใช้เป็นแรงสนับสนุน คือความเชี่ยวชาญกว่า 40 ปีของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ทั้งในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจโรงแรม และไลฟ์สไตล์ ตลอดจนประสบการณ์ด้านการสร้างแบรนด์และการพัฒนาพื้นที่ให้กลายเป็นจุดหมายปลายทาง

โมเดลดังกล่าวสะท้อนความพยายามเปลี่ยนบทบาทจากผู้ลงทุนที่จัดสรรเงินทุนเป็นหลัก สู่ผู้ลงทุนที่เข้าไปมีส่วนร่วมในการปลดล็อกศักยภาพของสินทรัพย์ เพื่อให้ผลตอบแทนเกิดจากทั้งคุณภาพของทรัพย์สินและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ

สำหรับ Sansiri Capital การสร้างพอร์ตโฟลิโอจึงไม่ได้มุ่งกระจุกตัวอยู่กับสินทรัพย์ประเภทเดียว แต่ให้ความสำคัญกับการคัดเลือกโอกาสลงทุนอย่างมีวินัย การร่วมมือกับพันธมิตรผู้ดำเนินงานชั้นนำ และการสร้างมูลค่าในระดับสินทรัพย์ (Asset-Level Value Creation) เพื่อวางรากฐานการเติบโตระยะยาว

Experiential Luxury เปลี่ยนประสบการณ์ให้เป็นเครื่องยนต์รายได้

อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจโรงแรมระดับอัลตราลักชัวรีได้รับความสนใจ คือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคกลุ่มมั่งคั่ง ซึ่งให้ความสำคัญกับประสบการณ์เฉพาะตัวมากขึ้น ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการครอบครองสินค้าแบรนด์เนม แต่ต้องการการพักผ่อนที่แตกต่าง มีเรื่องราว และยากจะเลียนแบบ

เทรนด์ Experiential Luxury จึงเป็นมากกว่ากระแสไลฟ์สไตล์ เพราะสามารถต่อยอดเป็นกลยุทธ์ทางธุรกิจ ทั้งการเพิ่มมูลค่าการใช้จ่ายต่อผู้เข้าพัก การขยายฐานลูกค้า และการสร้างแหล่งรายได้ใหม่ นอกเหนือจากรายได้ห้องพัก

สำหรับ The Lake Como EDITION อัตราการเข้าพักที่สูงกว่า 70% ในช่วงไฮซีซันล่าสุด เป็นสัญญาณตั้งต้นที่สะท้อนความต้องการของตลาด และเป็นฐานให้ Sansiri Capital พิจารณาต่อยอดศักยภาพของโรงแรมในมิติอื่น ๆ

แผนพัฒนาสินทรัพย์จึงไม่ได้หยุดอยู่ที่การรักษามาตรฐานโรงแรมระดับอัลตราลักชัวรี แต่ครอบคลุมถึงการสร้างประสบการณ์ที่เชื่อมโยงกับเอกลักษณ์ของทะเลสาบโคโม ตั้งแต่การรับประทานอาหารระดับโลก โปรแกรมเวลเนส ไปจนถึงกิจกรรมไลฟ์สไตล์ที่ออกแบบมาเฉพาะกลุ่ม

เป้าหมายคือการทำให้โรงแรมเป็นมากกว่าที่พัก แต่เป็นจุดหมายปลายทางที่ผู้เข้าพักต้องการเดินทางมาเพื่อสัมผัสประสบการณ์โดยเฉพาะ ซึ่งหากดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ย่อมเปิดโอกาสให้ธุรกิจเพิ่มมูลค่าต่อประสบการณ์และกระจายรายได้ออกไปได้กว้างขึ้น

ปั้น The Lake Como EDITION ให้มากกว่าธุรกิจห้องพัก

ภายใต้แผนการลงทุน Sansiri Capital เตรียมต่อยอดจุดแข็งของ The Lake Como EDITION โดย Marriott International ยังคงทำหน้าที่บริหารโรงแรมตามสัญญาบริหารจัดการที่มีอยู่เดิม

แนวทางสำคัญประกอบด้วยการร่วมมือกับ Mauro Colagreco เชฟระดับมิชลินสตาร์ และเครือข่ายผู้ให้บริการเวลเนสชั้นนำ เพื่อยกระดับประสบการณ์ของผู้เข้าพัก ตลอดจนเพิ่มความหลากหลายของแหล่งรายได้

ขณะเดียวกัน ยังมีแผนพัฒนา Lido Beach Club และพื้นที่ริมน้ำสำหรับจัดงานแต่งงานระดับลักชัวรี ควบคู่กับการจัดกิจกรรมสร้างแบรนด์ (Brand Activations) และโปรแกรมทางสังคมที่ผ่านการคัดสรร เพื่อขยายบทบาทของโรงแรมสู่การเป็นพื้นที่สำหรับกิจกรรมและประสบการณ์ระดับพรีเมียม

อีกหนึ่งองค์ประกอบที่มีศักยภาพต่อยอด คือสระว่ายน้ำลอยน้ำ (Floating Pool) และท่าเทียบเรือส่วนตัว ซึ่งสามารถใช้สร้างประสบการณ์เฉพาะตัวและพัฒนาความร่วมมือเชิงกลยุทธ์กับพันธมิตรที่เกี่ยวข้องได้

กลยุทธ์ทั้งหมดสะท้อนแนวคิดการสร้างมูลค่าในระดับสินทรัพย์ โดยใช้จุดแข็งที่มีอยู่แล้วเป็นฐาน ก่อนพัฒนาองค์ประกอบใหม่เพื่อเพิ่มความน่าสนใจและความสามารถในการสร้างรายได้ แทนการพึ่งพาการปรับปรุงทางกายภาพเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ รายได้จากโรงแรมในสกุลเงินยูโรยังมีส่วนช่วยกระจายความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนของพอร์ตโฟลิโอ อย่างไรก็ตาม ประโยชน์ด้านการกระจายความเสี่ยงดังกล่าวยังขึ้นอยู่กับโครงสร้างรายรับ รายจ่าย และภาระทางการเงินของพอร์ตโดยรวม

ประสบการณ์พลิกโฉมโรงแรม ต่อยอดสู่เวทีโลก

จุดแข็งอีกด้านของ Sansiri Capital คือการนำประสบการณ์ด้านการลงทุนและพัฒนาธุรกิจโรงแรมของทีมผู้บริหาร มาผสานกับความเชี่ยวชาญของกลุ่มแสนสิริในฐานะเจ้าของ นักลงทุน และพันธมิตรของแพลตฟอร์มโรงแรมและบริการระดับลักชัวรี

ตัวอย่างหนึ่งคือ The Manner ในนครนิวยอร์ก ซึ่งมีการใช้งบลงทุนอย่างตรงจุด (Targeted Capex) ควบคู่กับการยกระดับการดำเนินงานและการวางตำแหน่งแบรนด์ใหม่ จนสามารถเพิ่มราคาห้องพักได้มากกว่า 3 เท่า ตามข้อมูลที่บริษัทเปิดเผย

อีกกรณีคือการสนับสนุนการขยายธุรกิจ Standard International ในระดับนานาชาติ ก่อนนำไปสู่การขายกิจการเชิงกลยุทธ์ให้ Hyatt Hotels Corporation ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการสร้างมูลค่าในธุรกิจโรงแรมสามารถเกิดขึ้นได้ทั้งจากการพัฒนาผลประกอบการและการเพิ่มความแข็งแกร่งของแพลตฟอร์มธุรกิจ

ประสบการณ์เหล่านี้เป็นต้นแบบที่ Sansiri Capital ตั้งใจนำมาปรับใช้กับ The Lake Como EDITION โดยทำงานร่วมกับ Marriott International อย่างใกล้ชิด ภายใต้กรอบการบริหารสินทรัพย์ที่ต้องรักษาเอกลักษณ์และมาตรฐานของแบรนด์ พร้อมค้นหาโอกาสเพิ่มมูลค่าในระยะยาว

ณภัทรระบุว่า เป้าหมายคือการต่อยอดจากตำแหน่งทางการตลาดและจุดเริ่มต้นที่แข็งแกร่งของโรงแรม ผ่านการทำงานร่วมกับ Marriott International ควบคู่กับการเดินหน้าคัดเลือกสินทรัพย์โรงแรมที่หาทดแทนได้ยากในตลาดอื่น ๆ ทั่วโลก

เงินทุน 165 ล้านยูโร วางฐานขยายพอร์ตลงทุนต่างประเทศ

เบื้องหลังดีลนี้ยังมีมิติด้านโครงสร้างเงินทุน โดยการเข้าซื้อ The Lake Como EDITION ได้รับการสนับสนุนวงเงินสินเชื่อ 165 ล้านยูโร หรือประมาณ 6,340 ล้านบาท จากธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)

การสนับสนุนดังกล่าวสะท้อนความเชื่อมั่นของสถาบันการเงินต่อแนวทางการลงทุน ศักยภาพของสินทรัพย์ และความเชี่ยวชาญของ Sansiri Capital ในการลงทุนสินทรัพย์ทางเลือก (Alternative Assets)

สำหรับผู้ลงทุนใน Sansiri Capital ประกอบด้วย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอ็กซ์สปริง แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) โดยการเข้าซื้อโรงแรมแห่งนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นของการพัฒนาแพลตฟอร์มลงทุนในต่างประเทศ

ในภาพใหญ่ Sansiri Capital วางเป้าหมายเป็นแพลตฟอร์มลงทุนเชิงกลยุทธ์ระดับโลก ที่เน้นสินทรัพย์ทางเลือกและอสังหาริมทรัพย์ระดับเวิลด์คลาส โดยเฉพาะโรงแรมและธุรกิจไลฟ์สไตล์ในเมืองเกตเวย์สำคัญและจุดหมายปลายทางชั้นนำ

กลยุทธ์ดังกล่าวยังมุ่งเพิ่มรายได้ประจำในสกุลเงินหลักของโลก และสร้างสมดุลให้พอร์ตโฟลิโอผ่านการลงทุนในตลาดต่างประเทศ โดยอาศัยการจัดสรรเงินทุนอย่างมีวินัยและการบริหารสินทรัพย์ตามมาตรฐานสากล

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของแพลตฟอร์มในระยะยาวจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการเปลี่ยนศักยภาพของสินทรัพย์ให้เป็นผลประกอบการที่เติบโตอย่างยั่งยืน รวมถึงการบริหารต้นทุน ภาระหนี้ และความผันผวนของตลาดท่องเที่ยวระหว่างประเทศ

ดีล The Lake Como EDITION จึงไม่ใช่เพียงการเข้าซื้อโรงแรมหรูแห่งหนึ่งในยุโรป แต่เป็นบททดสอบสำคัญของ Sansiri Capital ในการพิสูจน์โมเดลลงทุนที่ใช้สินทรัพย์หายากเป็นฐาน และใช้การบริหารเชิงรุกเป็นเครื่องมือสร้างมูลค่า