คอนโด กทม. ตั้งรับมรสุม 3 เด้ง 'น้ำท่วม-กำลังซื้อหด-สต็อกล้น'

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 เผชิญแรงกดดันรอบด้าน เศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อคนไทยและต่างชาติอ่อนแรง รวมทั้งปัญหาน้ำท่วมทำให้บางโครงการต้องเลื่อนเปิดขาย แม้ยอดเปิดตัวใหม่ 9 เดือนแรกยังเพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อน แต่สต๊อกเหลือขายกว่า 65,000 ยูนิต มูลค่ารวม 370,000  ล้านบาท เป็นโจทย์ใหญ่ที่ต้องเร่งระบาย

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในไตรมาส 3 ปี 2569 กำลังเผชิญบททดสอบที่ซับซ้อนกว่าการแข่งขันด้านทำเลและราคา เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจเข้ามากดดันกำลังซื้อ ขณะที่ความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ยังไม่ฟื้นตัว และสถานการณ์ฝนตกหนักจนเกิดน้ำท่วมเข้ามาเพิ่มความไม่แน่นอนให้กับตลาด

“แรงกดดันส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายตัดสินใจเลื่อนเปิดขายโครงการใหม่ช่วงปลายเดือนก.ย. ออกไปก่อน เพื่อประเมินสถานการณ์และรอดูทิศทางตลาดที่ชัดเจนขึ้น บางโครงการเลือกเปิดขายแบบไม่เป็นทางการ โดยให้ลูกค้าบางกลุ่มเข้าจองล่วงหน้า เพื่อทดสอบกำลังซื้อก่อนเปิดขายอย่างเป็นทางการในไตรมาส 4”

 

แม้ตลาดยังมีโครงการใหม่ทยอยเข้าสู่ระบบ แต่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น การตัดสินใจเปิดโครงการจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับความพร้อมของที่ดินหรือแผนธุรกิจเพียงอย่างเดียว แต่ต้องประเมินความเสี่ยงด้านกำลังซื้อ สภาพแวดล้อม และโอกาสในการปิดการขายควบคู่กัน

9 เดือน เปิดใหม่ 1.4 หมื่นยูนิต

แม้ต้องเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน แต่ภาพรวมอุปทานคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ยังไม่ได้หดตัวรุนแรง ในไตรมาส 3 ปี 2569 มีคอนโดเปิดขายใหม่ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นเท่าตัวจากไตรมาส 2 ส่งผลให้ยอดเปิดตัวสะสมในช่วง 9 เดือนแรกอยู่ที่ 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ไตรมาส 4 ยังมีอีกหลายโครงการเตรียมเปิดขาย ทำให้จำนวนคอนโดเปิดใหม่ตลอดปีอยู่ที่ 16,000-17,000 ยูนิต

"ตัวเลขเปิดตัวใหม่ที่ยังเติบโต ไม่ได้หมายความว่าตลาดกลับมาแข็งแกร่งเต็มที่ เพราะจำนวนยูนิตเปิดขายเป็นเพียงด้านหนึ่งของสมการ อีกด้านที่ต้องพิจารณาคือความสามารถในการขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ตามเป้าหมายในภาวะที่ผู้ซื้อระวังการใช้จ่าย การเปิดโครงการใหม่จึงเป็นเพียงจุดเริ่มต้น ความสำเร็จที่แท้จริงอยู่ที่การเปลี่ยนอุปทานให้กลายเป็นยอดขายและรายได้ โดยไม่เพิ่มภาระสต๊อกคงค้างให้บริษัทมากเกินไป"

รถไฟฟ้าแม่เหล็กดึงดีมานด์

สุรเชษฐ ระบุว่า โครงข่ายรถไฟฟ้าที่ขยายตัวครอบคลุมกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดทิศทางการพัฒนาคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังเลือกทำเลตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว โดยปรับระดับราคาและรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับระยะห่างจากสถานีและพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่ผ่านมา พื้นที่เมืองชั้นนอกมีบทบาทสำคัญรองรับโครงการใหม่ เนื่องจากมีฐานลูกค้าและระดับราคาที่เข้าถึงได้กว้างกว่าเทียบทำเลใจกลางเมือง แต่เมื่อกำลังซื้ออ่อนแรง กลยุทธ์การลงทุนก็เริ่มเปลี่ยนไป

"ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน หรือโครงการที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปีนี้มากขึ้น ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ยังดำเนินต่อไป แต่มีแนวโน้มเลือกขนาดโครงการเล็กลง ลดจำนวนยูนิตต่อโครงการ หรือหันมาใช้รูปแบบสร้างเสร็จก่อนขายมากขึ้น"

นอกจากนี้ ทำเลที่มีศักยภาพชัดเจนในปัจจุบันยังได้รับความสนใจมากกว่าพื้นที่ที่ต้องรอการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในอนาคตการปรับตัวดังกล่าวสะท้อนแนวคิดการลงทุนที่เน้นลดความเสี่ยงและเพิ่มความสามารถในการขาย มากกว่าการเร่งขยายอุปทานเพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดเพียงอย่างเดียว

สต๊อก 6.5 หมื่นยูนิต มูลค่า 3.7 แสนล้าน

ปัจจุบันตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีหน่วยเหลือกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวม 370,000 ล้านบาท คาดว่า 2-3 ปี จะขายหมดถ้าไม่เปิดใหม่ ในจำนวนนี้ราว 25,700 ยูนิต เป็นคอนโดที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็น 40% ของอุปทานเหลือขายทั้งหมด

ตัวเลขดังกล่าวชี้ให้เห็นว่า ปัญหาไม่ได้อยู่แค่โครงการที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง แต่ยังรวมถึงคอนโดพร้อมอยู่ที่เพราะหากปล่อยให้สต๊อกสะสมยาวนาน ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนทางการเงิน ค่าใช้จ่ายในการดูแลโครงการ และภาระจากการรอรับรู้รายได้

เมื่อพิจารณาตามระดับราคา พบว่าคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 100,000 บาท ต่อ ตร.ม. มีสัดส่วนสูงสุดประมาณ 55% ของคอนโดเหลือขายทั้งหมด หากรวมคอนโดราคาตั้งแต่ 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. สัดส่วนจะเพิ่มเป็น 76% สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดระดับราคาดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีการเปิดขายจำนวนมาก จึงมีอุปทานสะสมอยู่ในตลาดสูง

“โจทย์เวลานี้จึงไม่ใช่เพียงการสร้างโครงการใหม่  แต่ต้องเร่งเปลี่ยนสต๊อกให้เป็นยอดโอน เพื่อรักษาสมดุลระหว่างการขายสินทรัพย์ที่มีอยู่กับการลงทุนในอนาคต”

 คอนโดต่ำ 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ตลาดใหญ่

เหตุผลที่ผู้ประกอบการจำนวนมากยังให้ความสำคัญกับคอนโดราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อ ตร.ม. คือฐานลูกค้าที่กว้างกว่าตลาดระดับบน และมีโอกาสเข้าถึงผู้ซื้อได้หลายกลุ่ม ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติแม้ผู้ซื้อบางส่วนจะเผชิญข้อจำกัดด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่ด้วยขนาดตลาดที่ใหญ่ จึงยังแข่งขันกันด้วยราคา โปรโมชัน และเงื่อนไขการชำระเงิน เพื่อกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์

"ความท้าทายสำคัญอยู่ที่ความแตกต่างระหว่างการจองซื้อกับการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ลูกค้าจะสนใจโครงการและตัดสินใจจองแล้ว แต่หากไม่สามารถขอสินเชื่อได้ตามวงเงินที่ต้องการ การซื้อขายก็ไม่อาจดำเนินต่อได้"

ปัญหาดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการบางรายที่พัฒนาโครงการราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม. ต้องหาวิธีเพิ่มโอกาสปิดการขาย ด้วยการเปิดให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยในลักษณะเช่าก่อน แล้วจึงยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อในภายหลังเมื่อมีความพร้อมขณะเดียวกัน ยังมีการลดราคาและจัดโปรโมชันเพื่อเร่งระบายห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว

แม้มาตรการเหล่านี้อาจไม่มีในทุกโครงการ แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่าการขายในตลาดปัจจุบันต้องอาศัยความยืดหยุ่นมากขึ้นเพื่อเปลี่ยนยอดขายให้เป็นยอดโอน

 ตรวจสอบเข้มขึ้น เขย่าตลาดจีนชะลอ 

อีกหนึ่งแรงกดดันที่ส่งผลต่อตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ คือการลดลงของกำลังซื้อชาวจีนต่อเนื่อง 1-2 ปีก่อนหน้า ปัจจัยหนึ่งมาจากข่าวด้านความปลอดภัยที่กระทบภาพลักษณ์ประเทศไทย ข้อมูลระบุในรายงานชี้ว่า จำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้าไทยปี 2568 ลดลง 33.6% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของผู้ซื้อชาวจีนลดลง 13% ในปีเดียวกัน

"ครึ่งแรกของปี 2569 การซื้อของลูกค้าจีนยังชะลอตัว ประกอบกับการตรวจสอบเอกสาร แหล่งที่มาของเงินทุน และโครงสร้างการถือหุ้นของนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติเกี่ยวข้องมีความเข้มงวดมากขึ้น"

ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อความคล่องตัวในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่เคยใช้เงินจากการดำเนินธุรกิจในประเทศอื่นมาซื้ออสังหาฯ ในไทย เมื่อขั้นตอนตรวจสอบเข้มงวดขึ้น รูปแบบการซื้อบางส่วนจึงลดลง กระทบทั้งคอนโด บ้านราคาสูง ซึ่งเผชิญกำลังซื้อที่อ่อนแรงลงเช่นกัน ผู้ประกอบการต้องกลับมาพึ่งพากำลังซื้อในประเทศมากขึ้น ท่ามกลางข้อจำกัดด้านรายได้และสินเชื่อที่ยังเป็นโจทย์สำคัญ

น้ำท่วมอาจเปลี่ยนโจทย์เลือกที่อยู่อาศัย

แม้สถานการณ์น้ำท่วมสร้างผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจและความเชื่อมั่นในบางพื้นที่ แต่อีกมุมหนึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อพิจารณาคอนโดในฐานะทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพราะอาคารสูงมีความเสี่ยงต่อความเสียหายของทรัพย์สินภายในห้องจากน้ำท่วมน้อยกว่าบ้าน

แต่ความได้เปรียบนี้ไม่ได้หมายความว่าคอนโดจะปลอดภัยจากน้ำท่วมทุกกรณี เพราะการเดินทาง ระบบสาธารณูปโภค พื้นที่ส่วนกลาง และการเข้าถึงอาคารก็อาจได้รับผลกระทบได้เช่นกัน ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวกที่เอื้อต่อการใช้ชีวิต จึงอาจได้รับความสนใจมากขึ้น หากช่วยให้ผู้อยู่อาศัยดำเนินชีวิตประจำวันได้สะดวกแม้เกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด