บ้านจัดสรรอ่วม ติดกับดักสต๊อกรอระบาย 67 เดือนสวนคอนโดยอดพุ่ง

ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ที่ผ่านมา “คอนโดมิเนียม” ส่อแววกลับมาเป็นพระเอกด้วยยอดขายใหม่พุ่ง 19.5% ขณะที่ผู้ประกอบการเบรกเปิดโครงการ ทำสต๊อกคงค้างลดลง 10.2% แต่ “บ้านจัดสรร” ยังเผชิญโจทย์กำลังซื้อและสินเชื่อ ใช้เวลาระบายสต๊อกนานถึง 67 เดือน

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากข้อมูลไตรมาส 2 ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้ประกอบการเลือก “ชะลอ” มากกว่า “เร่งเปิด” ขณะที่ผู้ซื้อก็เลือกมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดเคลื่อนเข้าสู่สมดุลใหม่ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนระหว่างคอนโดกับบ้านจัดสรร ตัวเลขสำคัญคือ หน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย ขณะที่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% แรงส่งสำคัญมาจากตลาดคอนโด ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 19.5%
 

ตรงกันข้าม “บ้านจัดสรร” ยังเผชิญแรงกดดัน ยอดขายใหม่ลดลง 11.4% มีอัตราดูดซับเพียง 1.4% ต่อเดือน เทียบอาคารชุดที่ 2.4% ต่อเดือน หากคิดเป็นเวลาระบายสต๊อก “อาคารชุด” ใช้เวลา 39 เดือน “บ้านจัดสรร” ต้องใช้เวลาถึง 67 เดือน

 คอนโดกลับมาเขย่าตลาด บ้านจัดสรรติดกับดักสต็อก

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล มีหน่วยเสนอขายรวม 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นอาคารชุด 85,249 หน่วย ลดลง 5.8% บ้านจัดสรร 128,834 หน่วย ลดลง 11.9% สิ่งที่น่าสนใจไม่ใช่เพียง “ของเหลือลดลง” แต่คือวิธีที่ผู้ประกอบการกำลังบริหารความเสี่ยง!
 

หน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 15.6% โดยเฉพาะบ้านจัดสรร เปิดตัวลดลงถึง 28.6% ขณะที่มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ลดลงถึง 51.9% สะท้อนว่าผู้ประกอบการระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น และมีแนวโน้มเลือกสินค้าที่สอดคล้องกับกำลังซื้อแทนการเปิดโครงการขนาดใหญ่แบบเดิม ด้านยอดขายใหม่ เพิ่มขึ้น 2.6% มูลค่าเพิ่มขึ้น 8.6% โดยเฉพาะอาคารชุดที่ยอดขายเพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 11.4%

ตลาดยุคเปลี่ยนผ่าน กำลังซื้อแยกสองขั้ว 

ดร.มานะ มองว่า ตลาดกำลังอยู่ในยุคเปลี่ยนผ่าน ทั้งจากการขยายตัวของระบบราง ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึง กำลังซื้อที่แยกเป็น 2 ขั้ว 

“ตลาดบน” ยังมีแรงซื้อจากความต้องการทำเลธุรกิจ พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ บ้านสุขภาพ และระบบความปลอดภัย ขณะที่ “ตลาดกลาง-ล่าง” ถูกกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ โจทย์ใหม่ของผู้ประกอบการจึงไม่ใช่แค่ “ขายถูกกว่า” แต่ต้องตอบให้ได้ว่า ทำเลนั้นมีคุณค่าอะไร ราคาเหมาะกับรายได้หรือไม่ และสินค้าเชื่อมโยงกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่มากเพียงใด ทั้ง Smart Home, AI และ ESG

 จากเมืองศูนย์กลาง สู่ Network City

อีกภาพใหญ่ที่กำลังเปลี่ยนภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์คือ กรุงเทพฯ ไม่ได้เติบโตแบบกระจุกตัวอยู่ใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่กำลังขยายตัวเป็น “Network City” หรือเมืองที่เชื่อมโยงกันด้วยโครงข่ายระบบราง แหล่งงาน และบริการทำเลที่มีศักยภาพจึงไม่ได้วัดจากระยะห่างจากใจกลางกรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียว แต่ต้องเชื่อมต่อกับระบบราง อยู่ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์

 2 พื้นที่ที่ถูกจับตามองคือ “New CBD” พระราม 9-รัชดา ซึ่งยังรองรับสำนักงานและคอนโดระดับพรีเมียม อีกด้านคือ EBD หรือ Eastern Business District แนวบางนา-สุวรรณภูมิ-EEC ซึ่งได้รับแรงหนุนจากอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจกต์ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีมีโอกาสขยับตามการเปลี่ยนแปลงของศูนย์กลางเศรษฐกิจ

กทม.คอนโดฟื้นแรง บ้านหรูบางทำเลต้องจับตา

เฉพาะกรุงเทพฯ เสนอขายรวม 88,528 หน่วย ลดลง 6.0% (YoY) มูลค่า 692,411 ล้านบาท ลดลง 8.2% แม้หน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 77.2% แต่กลับมีมูลค่าลดลง 35.2% สะท้อนการเปลี่ยนระดับราคาสินค้าชัดเจน โดยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดจาก 20 ล้านบาท เหลือ 7.3 ล้านบาท ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 3.8% คอนโดเพิ่มขึ้น 14.7% บ้านจัดสรร ลดลง 18.4% ทำเลโดดเด่น คือ สุขุมวิท ซึ่งยอดขายคอนโดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 138.6% อัตราดูดซับ 5.2% ต่อเดือน ทำให้ใช้เวลาระบายสต๊อกประมาณ 16 เดือน

ส่วนบ้านจัดสรรโซนบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 52.4% อย่างไรก็ตาม บ้านจัดสรรราคาเกิน 10 ล้านบาท บางทำเล เช่น พระโขนง-บางนา และสุขุมวิท ยังเป็นพื้นที่ที่ต้องติดตาม เพราะแม้มีการเปิดตัวใหม่ แต่ยอดขายตอบรับยังต่ำ

คอนโดชานเมืองเริ่มมีแรงซื้อ เร่งระบายสต๊อก

“นนทบุรี” มีหน่วยเสนอขายรวม 31,687 หน่วย ลดลง 9.0% ผู้ประกอบการลดเปิดโครงการใหม่ถึง 67.7% การเบรกอุปทานใหม่ช่วยให้ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 5.8% และสต๊อกคงค้างลดลง 9.6% เหลือ 30,269 หน่วย

ตลาดคอนโดโซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีสัญญาณน่าสนใจ ยอดขายเติบโต 59.0% อัตราดูดซับ 3.3% ต่อเดือน ทำให้ใช้เวลาระบายสต๊อกราว 27 เดือน แต่บ้านจัดสรรยังต้องใช้เวลา บางทำเล 72-76 เดือน สะท้อนความแตกต่างระหว่างสินค้าประเภทเดียวกันในแต่ละทำเลอย่างชัดเจน

“ปทุมธานี” มีหน่วยเสนอขายรวม 46,024 หน่วย ลดลง 12.2% การเปิดโครงการใหม่ลดลงถึง 93.6% แต่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 9.9% โดยคอนโดเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ยอดขายเพิ่มขึ้น 70.2% จุดเด่นอยู่ที่คลองหลวง ยอดขายคอนโดเพิ่มขึ้น 59.1% มีอัตราดูดซับสูง 7.9% ต่อเดือน ทำให้ใช้เวลาระบายสต็อกราว 10 เดือน

สะท้อนแรงซื้อจากทำเลมหาวิทยาลัยและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ ตรงกันข้าม “บ้านจัดสรร” ยังเป็นโจทย์ใหญ่ ใช้เวลาระบายสต๊อกเฉลี่ยสูงถึง 92 เดือน หนองเสือ มีอัตราดูดซับเพียง 0.2% ต่อเดือน อาจใช้เวลาถึง 490 เดือน คลองหลวง ใช้เวลา 108 เดือน ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าทำเลเดียวกันไม่ได้หมายความว่าสินค้าทุกประเภทจะได้รับประโยชน์เท่ากัน

 สมุทรปราการชะลอทั้งเปิดใหม่และยอดขาย

“สมุทรปราการ” มีหน่วยเสนอขายรวม 30,189 หน่วย ลดลง 14.4% การเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.1% ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ไม่มีคอนโดเปิดใหม่ในช่วงดังกล่าว ยอดขายใหม่ลดลง 29.6% แต่การลดอุปทานใหม่ช่วยให้สต๊อกคงค้างลดลง 13.7% เหลือ 29,035 หน่วยคอนโด ในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยังมีสัญญาณบวก ยอดขายเพิ่มขึ้น 18.2% อัตราดูดซับ 2.8% ต่อเดือนขณะที่บ้านจัดสรรโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ยอดขายลดลง 40.1% อาจใช้เวลาระบายสต๊อกถึง 92 เดือน

ด้าน “สมุทรสาคร” ให้ภาพแตกต่างจากหลายจังหวัด มีหน่วยเสนอขายรวม 11,169 หน่วย ลดลง 10.2% ยอดขายใหม่พุ่งขึ้นถึง 107.8% (YoY) มีบ้านจัดสรรเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ผลจากแรงซื้อทำให้สต๊อกคงค้างลดลง 13.6% เหลือ 10,427 หน่วย อัตราดูดซับเพิ่มขึ้น 2.2% ต่อเดือน โซนเมืองสมุทรสาครโดดเด่นเป็นพิเศษ ยอดขายบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 168.7% ใช้เวลาระบายสต๊อก 38 เดือน แต่ตลาดคอนโดในกระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว ยังเป็นพื้นที่ที่ต้องระวัง ด้วยอัตราดูดซับ 0.4% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาถึง 252 เดือนในการระบายสต๊อก

 นครปฐมชะลอเปิดโครงการ-ตลาดใช้เวลาฟื้น

“นครปฐม” มีหน่วยเสนอขายรวม 6,486 หน่วย ลดลง 14.6% ผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่ถึง 91.6% ยอดขายใหม่ลดลง 32.0% แม้สต๊อกคงค้างลดลง 13.8% เหลือ 6,263 หน่วย แต่ตลาดใช้เวลาระบายสินค้า 84 เดือน คอนโด ในเขตเมืองและพุทธมณฑล-ศาลายา ยังมีแรงหนุนจากทำเลมหาวิทยาลัย ใช้เวลาระบายสต๊อก 15-48 เดือน บ้านจัดสรรในกำแพงแสน และบางเลน-ดอนตูม มีอัตราดูดซับเพียง 0.5% ต่อเดือน ทำให้ต้องใช้เวลาระบายสต๊อก 183-186 เดือน

ภาพรวมไตรมาส 2 ปี 2569 จากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดทั่วประเทศ มีหน่วยเสนอขายรวม (Total Supply) 359,433 หน่วย มูลค่า 2,022,507 ล้านบาท พื้นที่ กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล มีอุปทานสูง 214,083 หน่วย คิดเป็น 59.6% มูลค่า 1,356,788 ล้านบาท คิดเป็น 67.1% ของทั้งประเทศ สะท้อนว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเป็นตลาดหลักที่มีขนาดและมูลค่าสูงที่สุดของประเทศ

เมื่อวิเคราะห์ภาวะตลาดกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% (YoY) เป็นอาคารชุด 85,249 หน่วย ลดลง 5.8%, บ้านจัดสรร 128,834 หน่วย ลดลง 11.9% มีหน่วยขายได้ใหม่ (New Supply) ลดลง 15.6% YoY เป็นการเปิดตัวลดลงในกลุ่มบ้านจัดสรร 28.6% มูลค่าเปิดขายใหม่ลดลง 51.9%

สะท้อนว่าผู้ประกอบการเน้นเปิดโครงการในระดับราคาที่จับต้องได้ง่ายขึ้น เป็นที่น่าสังเกตุในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) ภาพรวมจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 2.6% (YoY) มูลค่าเพิ่มขึ้น 8.6% (YoY) เป็นการเพิ่มขึ้นของอาคารชุดถึง 19.5% บ้านจัดสรร จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลง 11.4%

ด้านหน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) ลดลง 10.2% (YoY) เหลือ 202,414 หน่วย มูลค่า 1,283,972 ล้านบาท ส่งผลให้อัตราดูดซับต่อเดือนขยับขึ้นมาอยู่ที่ 1.8% ต่อเดือน (อาคารชุดปรับขึ้นเป็น 2.4% บ้านจัดสรร 1.4%) คาดใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือ 52 เดือน (อาคารชุดใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือ 39 เดือน บ้านจัดสรร 67 เดือน)