รับสร้างบ้านฝ่าหนี้ท่วม-ต้นทุนพุ่งเกมใหม่ที่ต้องอยู่รอดให้ได้

 ตลาดรับสร้างบ้านกำลังเดินเข้าสู่ปี 2569-2570 ท่ามกลางโจทย์ที่ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป หลังเผชิญแรงกดดันอย่างหนักในปี 2567-2568 ทั้งจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่อ่อนแรง และภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีสินค้าคงค้างจำนวนมาก สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (THBA) มองว่า สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นไม่ใช่เพียง “วัฏจักรขาลง” ที่รอวันฟื้นตัว แต่กำลังนำไปสู่การปรับโครงสร้างตลาดครั้งสำคัญ หรือ Market Restructuring โจทย์ของปี 2569 จึงไม่ใช่เพียงคำถามว่า “ตลาดจะฟื้นหรือไม่” แต่เป็นคำถามว่า ใครจะปรับตัวทัน และใครจะสามารถรักษาความเชื่อมั่นของลูกค้าไว้ได้

GDP โตต่ำ กระทบความสามารถในการกู้

 ภาพเศรษฐกิจครึ่งหลังปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 ยังมีความเปราะบาง การฟื้นตัวมีแนวโน้มค่อยเป็นค่อยไปและไม่กระจายตัวเท่าเทียมกัน หรือที่เรียกว่า K-Shaped Recoveryแรงกดดันมาจากทั้งภายนอกและภายในประเทศ ตั้งแต่ความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าและภาษีของสหรัฐฯ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ราคาพลังงาน ห่วงโซ่อุปทาน ไปจนถึงผลกระทบจากภัยธรรมชาติที่กระทบภาคเกษตรและรายได้ของครัวเรือนแต่แรงกดดันที่มีผลโดยตรงต่อธุรกิจบ้านกลับอยู่ในกระเป๋าของผู้บริโภค

 ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงราว 90% ของ GDP หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 16.41 ล้านล้านบาท ขณะที่ข้อมูลเครดิตบูโรสะท้อนภาระหนี้ที่ซ้อนทับ โดยผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีบัญชีสินเชื่อเปิดใหม่เฉลี่ย 1.11-1.22 บัญชีต่อคนเมื่อภาระหนี้สูงขึ้น สถาบันการเงินย่อมเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

ส่งผลให้เกิดช่องว่างสำคัญระหว่าง ความต้องการมีบ้าน กับ ความสามารถในการกู้และผ่อนกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ Real Demand ยังมีอยู่ แต่ Debt Service Ratio ของผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยกลับถดถอยลง

 แม้ภาครัฐจะมีมาตรการช่วยเหลือ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งขยายเวลาถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่การกระตุ้นดังกล่าวอาจไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดกลับมาร้อนแรงในทันที หากปัญหารายได้และหนี้สินของครัวเรือนยังคงอยู่
 

 

ตลาดบ้านสร้างเองแข่งขันเดือด

 นายนิรัญ โพธิ์ศรี นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน ประเมินว่า ปี 2568 ตลาดบ้านสร้างเองทั่วประเทศในกลุ่มบ้านเดี่ยวพักอาศัย มีมูลค่ารวมราว 110,000-120,000 ล้านบาท ไม่นับรวมบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรร

 ส่วนตลาดรับสร้างบ้านที่ดำเนินการโดยผู้ประกอบการประเภทนิติบุคคล ทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด มีมูลค่าประมาณ 17,000-18,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นราว 15% ของตลาดบ้านสร้างเอง

 สำหรับครึ่งหลังปี 2569 ตลาดมีโอกาสฟื้นตัวจากการเร่งทำตลาดและยอดขายของทั้งผู้ประกอบการเดิม และผู้เล่นหน้าใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่กำลังขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดรับสร้างบ้าน

 อย่างไรก็ตาม ตลาดไม่ได้ขยายตัวเท่ากันทุกเซกเมนต์ตลาดระดับกลางและล่างยังเป็นฐานสำคัญของธุรกิจรับสร้างบ้านขณะที่ตลาดระดับบนเริ่มเผชิญพฤติกรรมชะลอการตัดสินใจ ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ

 อีกแรงกดดันสำคัญมาจากสต็อกบ้านจัดสรรที่ยังค้างอยู่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่มีหน่วยเหลือขายประมาณ 53,000 ยูนิต ซึ่งกลายเป็นสินค้าทดแทนและดึงกำลังซื้อบางส่วนออกจากตลาดบ้านสร้างเอง

ต่างจังหวัดพื้นที่ความหวัง

 โดยเฉพาะเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี ระยอง พิษณุโลก นครราชสีมา ขอนแก่น ประจวบคีรีขันธ์ นครศรีธรรมราช และภูเก็ต ซึ่งยังมีความต้องการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองในระดับที่น่าสนใจ

น่านน้ำสีแดงเมื่อทุนอสังหาฯ ลงสนาม

 สิ่งที่เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญในปี 2569 คือการแข่งขันไม่ได้จำกัดอยู่ระหว่างบริษัทรับสร้างบ้านด้วยกันเอง อีกต่อไป เมื่อผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่เริ่มข้ามสายธุรกิจเข้ามาสู่ตลาดรับสร้างบ้าน ผู้เล่นเดิมจึงต้องรับมือกับคู่แข่งที่มีทั้งเงินทุน เทคโนโลยี ฐานลูกค้า และระบบก่อสร้างในมือ

 กรณี บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวธุรกิจ “Crafted by Sansiri” ให้บริการรับสร้างบ้านบนที่ดินของลูกค้า เจาะกลุ่มราคาตั้งแต่ 3.29 ล้านบาท ไปจนถึง 15 ล้านบาทขึ้นไป พร้อมแบบบ้าน 84 แบบ ใน 14 ซีรีส์ เป็นหนึ่งในภาพสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว

 จุดได้เปรียบสำคัญของผู้ประกอบการรายใหญ่คือระบบการผลิตแบบอุตสาหกรรม โดยเฉพาะโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป หรือ Precast ซึ่งช่วยลดระยะเวลาก่อสร้าง ควบคุมคุณภาพ และลดการพึ่งพาแรงงานหน้างาน

 เกมการแข่งขันเปลี่ยน

 อีกด้านหนึ่ง ผู้รับเหมาและบริษัทรับสร้างบ้านขนาดเล็กในภูมิภาคก็ไม่ได้หายไปจากสมรภูมิ ตรงกันข้าม ผู้ประกอบการท้องถิ่นยังมีข้อได้เปรียบจากเครือข่ายในพื้นที่ การเข้าถึงแรงงานและทรัพยากรท้องถิ่น รวมถึงต้นทุน Overhead ที่ต่ำกว่า

 3 ทางรอดผู้ประกอบการ 

 นายนิรัญมองว่า การลดราคาเพื่อแย่งลูกค้าไม่ใช่คำตอบระยะยาวของธุรกิจรับสร้างบ้านมืออาชีพ เพราะท้ายที่สุดจะกระทบทั้งกำไร คุณภาพ และความสามารถในการลงทุนพัฒนาธุรกิจทางรอดจึงต้องมาจาก 3 แกนสำคัญ

1. Construction Tech & Industrialization

 ผู้ประกอบการต้องเร่งนำ Prefabrication ชิ้นส่วนกึ่งสำเร็จรูป และระบบบริหารงานก่อสร้างดิจิทัลมาใช้ เพื่อควบคุมระยะเวลาก่อสร้าง ลดการสูญเสียวัสดุ และลดการพึ่งพาแรงงานฝีมือ

 เป้าหมายสำคัญไม่ใช่เพียง “สร้างเร็วขึ้น” แต่คือการทำให้ต้นทุนและคุณภาพสามารถคาดการณ์ได้มากขึ้น

 2. Distinct Value Proposition

 การแข่งขันต้องเปลี่ยนจากการขาย “บ้าน” เป็นการขาย “คุณค่า”บ้านประหยัดพลังงาน ระบบระบายอากาศและกรองอากาศ การออกแบบสำหรับสมาชิกหลายวัย หรือ Universal Design จึงกลายเป็นองค์ประกอบที่ช่วยสร้างความแตกต่าง

 3. Trust-Driven Branding

 ในวันที่ผู้บริโภคกังวลเรื่องทิ้งงานและงบบานปลาย ความโปร่งใสกลายเป็นสินทรัพย์ของแบรนด์ตั้งแต่สเปกวัสดุ ระบบตรวจสอบคุณภาพ ไปจนถึงการรับประกันโครงสร้างระยะยาว ล้วนเป็นกลไกสร้างความมั่นใจว่าเงินก้อนใหญ่ของลูกค้าจะถูกเปลี่ยนเป็นบ้านที่ส่งมอบได้จริง

ผู้บริโภคติดกับดัก “อยากสร้าง แต่กู้ยาก”

 สำหรับฝั่งผู้บริโภค การตัดสินใจสร้างบ้านในปี 2569-2570 ไม่ใช่เพียงเรื่องของความต้องการ แต่เป็นการตัดสินใจทางการเงินระยะยาวการสร้างบ้านหมายถึงภาระหนี้ที่อาจลากยาว 20-30 ปี ขณะที่รายได้ในอนาคตยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน

 ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งจึงเลือก “รอดูสถานการณ์” แม้มีที่ดิน มีความต้องการสร้างบ้าน และมีแผนการใช้ชีวิตที่ชัดเจนแต่การชะลอการสร้างก็มีต้นทุนเช่นกัน

 ราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็ก กระเบื้อง และอุปกรณ์ไฟฟ้า มีแนวโน้มส่งผลต่อราคาก่อสร้าง ขณะที่ต้นทุนแรงงานก็กลายเป็นอีกแรงกดดัน หลังอัตราค่าจ้างขั้นต่ำในปี 2569-2570 อยู่ในช่วง 337-400 บาทต่อวัน ตามพื้นที่และอัตราที่กำหนด

 เมื่อรวมกับภาวะขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง ต้นทุนดังกล่าวจึงมีโอกาสถูกส่งผ่านไปยังราคาบ้านในท้ายที่สุด ต้นทุนตั้งต้นอาจสูงกว่าผู้รับเหมาทั่วไปประมาณ 10-20%