‘บ้านเช่า’EEC เกมเปลี่ยนตลาด รับทุนจีน-EV ดันยีลด์พุ่ง 8-10%

ใต้ภาพความซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ที่ยังไม่ฟื้นเต็มตัว กลับเกิดดีมานด์ใหม่จาก “ทุนจีน” และ “อุตสาหกรรม EV” ดันผู้ประกอบการเปลี่ยนจาก “ขายบ้าน” สู่การสร้างสินทรัพย์กินค่าเช่า ขณะที่นักลงทุนไทยหันซื้อบ้านหลักล้านปล่อยเช่า รับผลตอบแทน 8-10%

มีชัย ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ท่ามกลางตลาดอสังหาฯ EEC ที่ดูเงียบ กลับมีอีกตลาดกำลังเติบโต เมื่อการลงทุนรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และ ซัพพลายเชนจากจีน กำลังเปลี่ยนความต้องการจาก “ซื้อบ้านอยู่เอง” ไปสู่ “ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า”

 

ตลาดอสังหาฯ พื้นที่ EEC วันนี้ ภาพที่เห็นอาจไม่หวือหวา ยอดขายไม่พุ่ง โครงการใหม่ไม่ได้เปิดกันคึกคัก ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยยังติดอยู่หน้าประตูสินเชื่อ แต่ถ้ามองลึกลงไปอีกชั้น จะพบว่า “ดีมานด์” ไม่ได้หายไปทั้งหมด แต่กำลังเปลี่ยนจากคนไทยที่ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยไปสู่แรงงานต่างชาติที่ต้องการเช่าที่พัก และจากผู้ประกอบการที่เคยแข่งขันกันเปิดโครงการใหม่ ไปสู่ผู้ประกอบการท้องถิ่นที่กำลังมองหาโมเดลธุรกิจใหม่

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี มองว่า ตลาดกำลังอยู่ระหว่างการเปลี่ยนผ่าน ภาพรวมตลาดอสังหาฯ EEC ครึ่งปีแรกอยู่ในภาวะทรงตัว เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน แทบไม่ได้เห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ

“แม้ว่าคนอยากซื้อบ้าน แต่ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะกู้ผ่าน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังเป็นกำแพงสำคัญ สถาบันการเงินยังใช้เกณฑ์พิจารณาสินเชื่อเข้มงวด เมื่อรายได้ของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้นมากพอ กำลังซื้อจึงไม่สามารถฟื้นตัวตามความต้องการได้”

ปัญหาจึงไม่ได้อยู่แค่ “ราคาบ้าน” แต่อยู่ที่ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกไม่เพิ่มความเสี่ยงด้วยการเปิดโครงการใหม่
 

เน้นขายของเก่าก่อนสร้างใหม่

เมื่อยอดขายไม่แรง การรักษา “กระแสเงินสด” สำคัญกว่าการโต! หนึ่งในภาพที่เห็นชัดในชลบุรี ผู้ประกอบการท้องถิ่นจำนวนมากเลือกโฟกัสกับสต๊อกเดิม เลือกเร่งระบายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมชะลอการลงทุนใหม่ออกไป เพราะในตลาดที่ ดีมานด์ยังไม่แข็งแรง การเพิ่มซัพพลาย อาจไม่ได้ทำให้ยอดขายเพิ่ม แต่กลับเพิ่มภาระต้นทุน ดังนั้นจะบริหารสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้ดีที่สุดอย่างไร

“ธุรกิจจัดสรรที่อยู่อาศัยเริ่มไม่ตอบโจทย์เหมือนเดิม ผู้ประกอบการท้องถิ่นบางส่วนจึงเริ่มมองธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม พูลวิลล่า Business Hotel รวมถึงอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอย่างบ่อวิน อาจเป็นสัญญาณว่าอสังหาฯ EEC กำลังเปลี่ยนจากเกมขายขาดไปสู่เกมสร้างสินทรัพย์เพื่อสร้างกระแสเงินสด”

EV จีน กระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัย

โรงงานใหม่ไม่ได้สร้างแค่รถยนต์ แต่สร้าง “คน” ที่ต้องหาที่อยู่ การเข้ามาลงทุนของอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้าและซัพพลายเชนจากจีน สิ่งที่ตามมาไม่ได้มีเพียงเครื่องจักรและเงินลงทุน แต่คือแรงงานและบุคลากรจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในช่วงเริ่มต้นและก่อตั้งโรงงาน

“เมื่อคนเข้ามา สิ่งที่ตามมาคือความต้องการที่อยู่อาศัย ตรงนี้เองที่ตลาดอสังหาฯ เกิดดีมานด์ใหม่ ไม่ใช่ดีมานด์จากคนที่อยากซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง แต่เป็นดีมานด์จากคนที่ต้องการเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยระหว่างที่ทำงาน”

 ปรากฎการณ์แห่ซื้อเพื่อลงทุน

ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ ผู้ซื้อคนไทยบางกลุ่มที่มีเงินออม เช่น แพทย์ วิศวกร หรือเจ้าของธุรกิจส่วนตัว เริ่มมองอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC เป็นอีกทางเลือกในการนำเงินไปลงทุน โดยเฉพาะช่วงที่ตลาดหุ้นไม่ได้สร้างผลตอบแทนที่โดดเด่น โจทย์จึงเปลี่ยนจากซื้อแล้วราคาจะขึ้นเท่าไร? เป็นซื้อมาแล้วปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไร? 

อสังหาฯ ระดับราคาล้านต้นๆ ไปจนถึง 2-3 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดจึงได้รับความสนใจ เพราะราคาที่ดินและราคาบ้านยังไม่สูงมาก ขณะที่การแข่งขันทำให้ไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้มากนัก อีกด้านหนึ่ง ค่าเช่ากลับสร้างผลตอบแทน (Yield )ได้  8-10% ถือเป็นระดับที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ

“บ้านค่าย-นิคมพัฒนา-บ่อวิน” รับอานิสงส์ทุนจีน

มีชัย กล่าวว่า ดีมานด์ใหม่เกิดจากการลงทุนอุตสาหกรรม ทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงานจึงมีความสำคัญมากขึ้น พื้นที่ที่ถูกมองว่ามีศักยภาพจากการเข้ามาของกลุ่มทุนจีน ได้แก่ บ้านค่าย และนิคมพัฒนา จ.ระยอง รวมถึงบ่อวิน อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี เพราะโจทย์ของผู้เช่าไม่ได้ซับซ้อน ต้องเดินทางไปทำงานสะดวก มีที่พักที่เหมาะสม ค่าเช่าสมเหตุสมผลกับรายได้

ในทางกลับกัน “ปลวกแดง” ซึ่งเคยคึกคักมากช่วง 3-4 ปีก่อน เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ขณะที่ “แหลมฉบัง” น่ากังวลกว่า เพราะอุตสาหกรรมในพื้นที่ไม่มีการเติบโตที่ชัดเจน คำสั่งซื้อโรงงานลดลง เมื่อ OT หรือรายได้เสริมของแรงงานหายไป กำลังซื้อในพื้นที่ก็ถูกกระทบ สะท้อนให้เห็นได้ว่าอสังหาฯ EEC ไม่ได้โตพร้อมกันทั้งภูมิภาค แต่โตตามจุดที่เงินลงทุนไหลเข้า

ผังเมืองใหม่เปิดประตู แต่เศรษฐกิจยังไม่ไฟเขียว

อีกหนึ่งความเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างคือการปรับปรุงผังเมืองรวมในพื้นที่ชลบุรีและระยอง ซึ่งเข้าสู่ช่วงท้ายของกระบวนการ “ผังเมืองใหม่” มีการเพิ่มสัดส่วนพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรม รวมถึงพื้นที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นปานกลางถึงสูงในเชิงทฤษฎี นี่คือข่าวดีสำหรับอสังหาฯ เพราะหมายถึงพื้นที่บางส่วนพัฒนาได้หลากหลายขึ้น

แต่ปัญหาคือโอกาสมาถึงในวันที่คนยังไม่พร้อมลงทุน ผู้ประกอบการมองว่าผังเมืองใหม่อาจเรียกได้ว่า “มาช้าไปหน่อย” เพราะต่อให้กติกาเปิดกว้างขึ้น แต่หากดีมานด์ยังไม่ฟื้น ก็ไม่มีเหตุผลมากพอที่จะเร่งลงทุน

“สิ่งที่น่าจับตากว่าภาวะตลาดในปีนี้ คือ การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคในระยะยาว คนรุ่นใหม่จำนวนหนึ่งไม่ได้มองว่า...การมีบ้านเป็นของตัวเอง คือเป้าหมายสูงสุดเหมือนคนรุ่นก่อน ภาระหนี้ก้อนใหญ่ทำให้การเช่ามีความน่าสนใจมากขึ้น”