อสังหาฯ EEC ส่งสัญญาณฟื้น? มาตรการรัฐดัน'ยอดโอนพุ่ง'สวนทางชะลอเปิดโครงการ

แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ  EEC ครึ่งแรกปี 2569 เริ่มเห็นภาพฟื้นตัว! จากมาตรการรัฐ ชัดเจนขึ้น แต่ผู้ประกอบการยังตั้งการ์ดสูง เพราะตลาดที่กำลังฟื้น แต่ยังไม่พ้นความเปราะบาง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 และครึ่งแรกปี 2569 ว่า เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวหลังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจ โดยแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากมาตรการภาครัฐช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้าน ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นแรงส่งสำคัญต่อฝั่งอุปสงค์

ภาพดังกล่าวสะท้อนผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ปี 2569 จำนวน 13,540 หน่วย เพิ่มขึ้น 21.7% มีมูลค่า 32,012 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.5% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน หากมองภาพครึ่งปีแรกการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 24,184 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.1% มูลค่าการโอน 57,060 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.7% ตัวเลขนี้จึงไม่ได้เป็นเพียงการฟื้นตัวของจำนวนธุรกรรม แต่สะท้อนว่ากำลังซื้อใน EEC เริ่มกลับเข้ามา แม้จะยังอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าการฟื้นตัวครั้งนี้พึ่งพามาตรการกระตุ้นจากภาครัฐไม่น้อย

“บ้าน” ยังเป็นพระเอกของ EEC

โดยแนวราบยังเป็นเครื่องยนต์หลักของการโอนกรรมสิทธิ์ใน EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 ยอดโอน 9,872 หน่วย หรือ 72.9% ของการโอนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 23.4% มีมูลค่า 23,906 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.6% ขณะที่อาคารชุดมีการโอน 3,668 หน่วย คิดเป็น 27.1% เพิ่มขึ้น 17.4% มูลค่า 8,106 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.2%

ส่วนภาพครึ่งปีแรก การโอนแนวราบ 17,306 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.5% มูลค่า 42,011 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19% คอนโด โอน 6,878 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.2% แต่มีมูลค่า 15,060 ล้านบาท ลดลง 1.9% สะท้อนความแตกต่างของตลาดชัดเจน แม้คอนโดโอนเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อในเชิงมูลค่ายังไม่แข็งแรงเท่าตลาดแนวราบ

ชลบุรีแชมป์โอนแตะ 3.92 หมื่นล้าน

หากมองรายจังหวัด “ชลบุรี” ยังคงเป็นศูนย์กลางตลาดที่อยู่อาศัยของ EEC ครึ่งแรกปี 2569  โอนกรรมสิทธิ์15,928 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% มูลค่า 39,249 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.8% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน แนวราบโอน 9,599 หน่วย มูลค่า 24,980 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ มีการโอนมากที่สุด 4,271 หน่วย มูลค่า 7,768 ล้านบาท คอนโด โอน 6,329 หน่วย มูลค่า 14,269 ล้านบาท 

 รองลงมาคือ “ระยอง” มีการโอน 6,165 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.2% มูลค่า 13,319 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.7%  “ฉะเชิงเทรา” มีการโอน 2,091 หน่วย เพิ่มขึ้น 23.7% มูลค่า 4,492 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.7%  สะท้อนว่า การฟื้นตัวไม่ได้กระจุกตัวอยู่เฉพาะจังหวัดศูนย์กลาง แต่เริ่มกระจายไปยังพื้นที่ที่เชื่อมโยงกับฐานอุตสาหกรรมและการจ้างงานใน EEC

ก่อสร้างพุ่ง 27.9% ผู้ประกอบการเริ่มเติมของ

ฝั่งอุปทานเริ่มส่งสัญญาณตอบรับการฟื้นตัวของดีมานด์เช่นกัน ครึ่งแรกปี 2569 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน EEC 15,147 หน่วย เพิ่มขึ้น 27.9% ที่น่าสนใจคือการเติบโตไม่ได้มาจากบ้านแนวราบเพียงอย่างเดียว แต่คอนโด ขยายตัวแรงถึง 102.4% ใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบอยู่ที่ 12,996 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.6% คอนโด 2,151 หน่วย เพิ่มขึ้น 102.4%

การเร่งออกใบอนุญาตก่อสร้าง โดยเฉพาะอาคารชุด อาจสะท้อนว่าผู้ประกอบการเริ่มมองเห็นโอกาสจากการฟื้นตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การลงทุนภาคอุตสาหกรรม และความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม แต่การเพิ่มขึ้นของใบอนุญาตก่อสร้างยังไม่ควรมองว่า ผู้ประกอบการกำลังกลับมาเปิดโครงการอย่างเต็มกำลัง เพราะเมื่อดูอีกตัวชี้วัดอย่าง "ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน” ภาพสวนทางชัดเจน

จัดสรรที่ดินวูบ 43.9% สะท้อนโหมดระวังตัว

ครึ่งแรกปี 2569 EEC มีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากกรมที่ดิน 41 โครงการ ลดลง 24.1% รวม  2,265 หน่วย ลดลง 43.9%จากช่วงเดียวกันของปี 2568 ซึ่งมี 54 โครงการ รวม 4,038 หน่วย เมื่อเทียบกับการก่อสร้างที่ขยายตัว 27.9%

ภาพดังกล่าวสะท้อนความแตกต่างระหว่าง “การเตรียมการก่อสร้าง” กับ “การเปิดโครงการจัดสรรใหม่” ผู้ประกอบการเตรียมอุปทานรองรับดีมานด์ที่เริ่มกลับมา แต่ยังไม่เร่งเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดมากเกินไป เพราะความไม่แน่นอนของกำลังซื้อและภาวะสินเชื่อ ในบรรดาที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร “บ้านแฝด” ครองสัดส่วนสูงสุด 37.0% จำนวน 838 หน่วย บ้านเดี่ยว 781 หน่วย 34.5% และทาวน์เฮ้าส์ 619 หน่วย 27.3%

แยกรายจังหวัด “ชลบุรี” มีใบอนุญาตจัดสรรมากสุด 975 หน่วย คิดเป็น 43.1%ของทั้งหมด แม้จำนวนลดลงถึง 42.8% จากปีก่อน โดยบ้านแฝดเป็นสินค้าหลัก 452 หน่วย ตามด้วยบ้านเดี่ยว 407 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 116 หน่วย ฉะเชิงเทรา อันดับ 2 ด้วยจำนวน 655 หน่วย หรือ 28.9% เพิ่มขึ้น 20.2% จากปีก่อน โดยบ้านแฝดมีจำนวนมากสุด 232 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 208 หน่วย และบ้านเดี่ยว 190 หน่วย

ขณะที่ระยองมีใบอนุญาตจัดสรร 635 หน่วย หรือ 28.0% แต่ลดลงถึง 64.5% ทาวน์เฮ้าส์ เป็นประเภทหลัก 295 หน่วย ตามด้วยบ้านเดี่ยว 184 หน่วย บ้านแฝด 154 หน่วย สะท้อนว่า แม้ EEC จะเริ่มฟื้น แต่การฟื้นตัวแตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ และผู้ประกอบการเลือกเดินเกมแบบระมัดระวัง

ชลบุรีเร่งก่อสร้าง คอนโดกลับมาแรง

ด้านการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ชลบุรียังคงทิ้งห่างจังหวัดอื่น ครึ่งแรกปี 2569 มีจำนวน 9,868 หน่วย คิดเป็น 65.1%ของทั้งหมด เพิ่มขึ้น 51.9% ในจำนวนนี้เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 7,817 หน่วย บ้านเดี่ยวมากสุด 5,322 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 2,243 หน่วย บ้านแฝด 178 หน่วย คอนโด 2,051 หน่วย ระยอง มีใบอนุญาตก่อสร้าง 3,055 หน่วย 20.2% ลดลง 16.5% จากปีก่อน ฉะเชิงเทรา 2,224 หน่วย 14.7% เพิ่มขึ้น 32.0% 

สะท้อนว่า “ชลบุรี” เป็นทั้งตลาดซื้อขายและฐานการพัฒนาโครงการที่สำคัญที่สุดของ EEC ระยองและฉะเชิงเทรามีจังหวะการฟื้นตัวแตกต่างกันตามโครงสร้างเศรษฐกิจและฐานความต้องการในพื้นที่

หนึ่งในตัวเลขที่น่าจับตาที่สุดของตลาด EEC ครึ่งปีแรก คือ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดที่เพิ่มขึ้นถึง 102.4% แม้ฐานจำนวนยังไม่ใหญ่เมื่อเทียบแนวราบ แต่การเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวอาจสะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานและประชากรที่เชื่อมโยงกับนิคมอุตสาหกรรม และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ทยอยกลับมา

การที่ใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้น ขณะที่มูลค่าการโอนคอนโดในครึ่งปีแรกกลับลดลง 1.9% เป็นสัญญาณที่ต้องจับตา เพราะหากอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเร็วกว่ากำลังซื้อ การฟื้นตัวของตลาดคอนโดอาจเป็นแรงกดดันต่อการแข่งขันและการระบายสต๊อกในระยะต่อไป

อสังหาฯ EEC ฟื้นแบบมีเงื่อนไข

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในปี 2569 จึงมี 2 มิติคู่กัน ด้านหนึ่งดีมานด์กำลังกลับมา สังเกตจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกที่เพิ่มขึ้น 17.1% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 12.7% จากมาตรการรัฐช่วยลดต้นทุนการซื้อและเปิดทางให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น อีกด้านหนึ่งซัพพลายใหม่ยังถูกควบคุมอย่างระมัดระวังโดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงถึง 43.9% แม้ใบอนุญาตก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น 27.9% เป็นภาพของตลาดที่กำลังเปลี่ยนผ่านจาก “ชะลอตัว” สู่ “ฟื้นตัว” แต่ยังไม่ใช่การกลับมาร้อนแรงเต็มรูปแบบ

โจทย์สำคัญจากนี้จึงอยู่ที่ว่า เมื่อแรงหนุนจากมาตรการรัฐทยอยลดลง “กำลังซื้อจริง” ในพื้นที่ EEC จะขับเคลื่อนตลาดต่อได้มากเพียงใด เพราะท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดสำคัญไม่ได้อยู่ที่จำนวนโครงการที่กำลังสร้าง แต่อยู่ที่บ้านและคอนโดที่สร้างขึ้น จะมีผู้ซื้อจริงเข้ามารับช่วงต่อได้เร็วแค่ไหน