‘สุนทร’เปิดวิชั่นนายกสมาคม HBA ซีซั่น 2พลิกเกมบ้านสู่ Digital-Green

 ตลาดบ้านกำลังเปลี่ยนจากเกม “เร่งยอดขาย” สู่โจทย์ที่ยากกว่า นั่นคือทำอย่างไรให้กำลังซื้อกลับมาอย่างมีคุณภาพ ขณะที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับโลกดิจิทัล–สีเขียว และลดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย “สุนทร สถาพร” รับไม้ต่อ
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรอีกวาระ วาง 3 ระยะเปลี่ยนโครงสร้างอุตสาหกรรม พร้อมจับตาปี 2570 การฟื้นตัวอาจไม่หวือหวา แต่จะวัดกันที่ “คุณภาพของการเติบโต”

 รับไม้ต่อ HBA วาระ 2 เดิมพันฟื้นตลาดบ้าน

วานนี้ (15 ก.ย.2569) ที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปีของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) มีมติไว้วางใจ“สุนทร สถาพร”ให้ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต่ออีกหนึ่งวาระ ระหว่างปี 2569–2571การรับตำแหน่งต่อในครั้งนี้เกิดขึ้นท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งกำลังเดินเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ แม้มาตรการภาครัฐเริ่มช่วยพยุงตลาด แต่กำลังซื้อยังไม่ได้กลับมาอย่างทั่วถึง และพฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนจากการ “ซื้อเพราะต้องการ” ไปสู่การ “ซื้อเมื่อคุ้มค่าและมั่นใจ”

โจทย์ของ HBA จึงไม่ได้หยุดอยู่ที่การเรียกร้องมาตรการกระตุ้นตลาด แต่ขยับไปสู่การสร้างรากฐานใหม่ให้ธุรกิจบ้านจัดสรรสามารถแข่งขันได้ในระยะยาว

 สุนทร  ได้วางทิศทางการทำงานในวาระ2ไว้ 3 แกนสำคัญ ได้แก่ การทำงานร่วมกับภาครัฐเพื่อฟื้นตลาด การยกระดับขีดความสามารถของผู้ประกอบการทุกขนาด และการเปลี่ยนผ่านอุตสาหกรรมสู่Digital Transformation และ Green Transformation  นัยสำคัญของยุทธศาสตร์นี้คือ HBA ต้องขยับจาก “ผู้ประสานปัญหา” ไปเป็น “ผู้ร่วมออกแบบระบบ” ของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทย

  “วาระที่สอง ผมอยากให้ HBA เดินต่อจากบทบาทของการช่วยแก้ปัญหาระยะสั้น ไปสู่การสร้างรากฐานให้อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยแข่งขันได้ในระยะยาว”

ระยะสั้น ปลดล็อกกำลังซื้อและอุปสรรคตลาด

 ด่านแรกยังคงเป็นการประคับประคองตลาด โดย HBA จะติดตามผลของมาตรการสำคัญ ทั้งการผ่อนคลาย LTV การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการเข้าถึงสินเชื่อ ประเด็นสำคัญไม่ใช่เพียงว่า “รัฐออกมาตรการแล้วหรือไม่” แต่คือมาตรการเหล่านั้นส่งผ่านไปถึงประชาชนและผู้ประกอบการจริงมากน้อยเพียงใด

 อีกเรื่องคือการจัดระบบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้มีความชัดเจน โปร่งใส และอยู่บนระบบกฎหมายที่เอื้อต่อเศรษฐกิจไทย โดย HBA พร้อมร่วมกับภาครัฐผลักดันกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการพิจารณา พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์
 

 ระยะกลาง ลดช่องว่างระหว่างรายใหญ่กับ SMEs

 เมื่อปัญหาตลาดไม่ได้อยู่ที่ Supply เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ HBA จึงเตรียมเสนอแนวทางปรับโครงสร้างสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้ประชาชนแต่ละ Segment สามารถเข้าถึงสินเชื่อสอดคล้องกับศักยภาพและความสามารถในการชำระหนี้

 ด้านผู้ประกอบการ โดยเฉพาะ SMEs จะต้องเผชิญการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น HBA จึงวางเรื่องUpskill–Reskillเป็นอีกเครื่องมือสำคัญ ทั้ง Technology, Digital และ Green Innovation เพื่อเพิ่ม Productivity และลดช่องว่างการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่

ระยะยาว Digital Filing สู่ One Stop Service

 การเปลี่ยนผ่านที่อาจดูเป็นเรื่อง “หลังบ้าน” แต่มีผลต่อทั้งระบบ คือการผลักดัน Electronic/Digital Filing เพื่อวางฐานไปสู่ One Stop Servic เป้าหมายคือการลดขั้นตอน ลดต้นทุน ลดระยะเวลา และเพิ่มความโปร่งใสในการทำธุรกิจ

 พร้อมกันนั้น HBA จะเดินหน้า Green Transformation จากการลดการใช้พลังงานและ Carbon Footprint ไปสู่เป้าหมาย Net Zero โดยนำเทคโนโลยีเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการออกแบบบ้านและโครงการที่อยู่อาศัย

 จาก Green Home จึงไม่ได้จบแค่ “บ้านประหยัดพลังงาน” แต่กำลังขยับไปสู่คำถามที่ใหญ่ขึ้นว่า อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยจะช่วยลดต้นทุนการอยู่อาศัยและยกระดับคุณภาพชีวิตได้อย่างไร

 ตลาดเริ่มฟื้นเกมใหม่วัดกันที่ Real Demand

 สำหรับภาพตลาดช่วงที่เหลือของปี 2569 สุนทรมองว่าไตรมาส 4 เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ แต่การฟื้นครั้งนี้ยังเป็นลักษณะค่อยเป็นค่อยไปและเลือกซื้อมากกว่าจะเป็นการกลับมาแบบบูม 

 ตัวเลขจาก REIC ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 สะท้อนภาพดังกล่าว โดยการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอยู่ที่ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8%

 บ้านจัดสรรยังเป็นตลาดหลัก คิดเป็นประมาณ 70% ของมูลค่าการโอน ขณะที่คอนโดมิเนียมมีอัตราการเติบโตเร็วกว่าเมื่อพิจารณาทั้งจำนวนและมูลค่า แต่ตัวเลขที่น่าสนใจกว่าคือ บ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 63%

 ตัวเลขนี้กำลังบอกว่า Demand ไม่ได้หายไป หากแต่ผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนวิธีตัดสินใจ จากการมอง “บ้านใหม่” เป็นหลัก ไปสู่การเปรียบเทียบ ราคา ความคุ้มค่า และทำเลอย่างเข้มข้นขึ้น

 ในทางกลับกัน ตลาดต่างชาติยังชะลอตัว โดยครึ่งแรกปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติลดลง 8.8% ดังนั้น เกมอสังหาฯ ในระยะถัดไปจึงอาจไม่ได้อยู่ที่การไล่ล่า “จำนวนผู้ซื้อ” แต่เป็นการค้นหา Quality of Demand หรือกำลังซื้อที่มีศักยภาพและพร้อมตัดสินใจจริง

ปี 2570 โตจาก ‘มูลค่า’ มากกว่าจำนวนหน่วย

 ภาพปี 2570 ยิ่งตอกย้ำว่าการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้กลับไปสู่ยุคเติบโตด้วยจำนวนยูนิต REIC ประเมินว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2570 จะเพิ่มขึ้น 3.1% สู่ระดับ 908,358 ล้านบาท แต่จำนวนหน่วยกลับลดลง 0.9% เหลือ 320,617 หน่วย

 ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 2% สู่ 582,688 ล้านบาทเมื่ออ่านตัวเลขทั้งหมดประกอบกัน ภาพที่ปรากฏจึงเป็นตลาดที่ “โต” แต่โตในเชิงมูลค่ามากกว่าปริมาณ

 สุนทรจึงประเมินว่า ปี 2570 จะเป็นการฟื้นตัวแบบ Selective โดยกลุ่ม Mass–Middle และ Real Demand จะเป็นกำลังหลัก ขณะที่ตลาด Luxury และต่างชาติจะเลือกเฉพาะสินค้าและทำเลที่มีคุณภาพเป็นการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญของตลาดบ้าน จากการแข่งขันว่าใครสร้างได้มากกว่า ไปสู่คำถามว่า ใครสร้างสินค้าได้ตรงกับกำลังซื้อจริงมากกว่า

 GDP 2.4% สู่โจทย์ใหญ่ ‘กำลังซื้อใหม่’ ของไทย

 อีกภาพที่ HBA นำมาประกอบการมองปี 2570 คือมุมมองทางเศรษฐกิจจาก ดร.สมเกียรติ ตั้งกิจวานิชย์ ประธาน TDRI สิ่งที่สุนทรสะท้อนกลับมาจากเวทีดังกล่าวไม่ใช่เพียงตัวเลข GDP หากแต่เป็นคำถามว่า เศรษฐกิจไทยจะสร้าง “กำลังซื้อใหม่” ให้กับประชาชนได้อย่างไร

 ดร.สมเกียรติประเมินว่า GDP ปีนี้มีโอกาสขยายตัวราว 2.4% จากเดิมที่คาดไว้ 2% ซึ่งเป็นสัญญาณบวก แต่โจทย์เชิงโครงสร้างยังอยู่ที่ความเหลื่อมล้ำและการกระจายผลประโยชน์จากการเติบโตทางเศรษฐกิจ

 สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย เรื่องนี้ไม่ใช่ประเด็นไกลตัว เพราะต่อให้ GDP เติบโต แต่หากรายได้ไม่กระจายไปยังประชาชนในวงกว้าง กำลังซื้อบ้านก็ย่อมฟื้นได้จำกัด

 ดังนั้น การลงทุนจากต่างประเทศผ่าน BOI จึงควรสร้าง Local Economic Linkage ให้มากขึ้น ไม่ใช่เพียงนำเงินทุนเข้าประเทศ แต่ต้องเชื่อมโยงไปสู่การจ้างงาน การถ่ายทอดเทคโนโลยี การพัฒนาผู้ประกอบการท้องถิ่น และการสร้างรายได้หมุนเวียนในพื้นที่

 เมื่อเศรษฐกิจท้องถิ่นแข็งแรง SMEs มีศักยภาพ และประชาชนมีรายได้มากขึ้น Demand ที่อยู่อาศัยก็มีโอกาสเติบโตจากฐานที่แข็งแรงกว่าเดิม

 ปี 70 ต้องเปลี่ยนจาก Quantity สู่ Quality of Growth

 อีกโจทย์หนึ่งที่กำลังเข้ามาเปลี่ยนโฉมตลาดคือ ต้นทุนการใช้ชีวิตในเมือง ตั้งแต่พลังงาน การเดินทาง ความหนาแน่นของเมือง ไปจนถึงต้นทุนการครอบครองและอยู่อาศัย สิ่งเหล่านี้จะทำให้เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทั้ง Smart Home, Energy Efficiency, Solar, AI และระบบบริหารจัดการอาคาร

 บ้านในอนาคตจึงอาจไม่ได้แข่งขันกันเพียงว่า “ใหญ่แค่ไหน” หรือ “อยู่ทำเลอะไร” แต่ต้องตอบได้ด้วยว่าใช้พลังงานเท่าไร ค่าใช้จ่ายตลอดอายุการอยู่อาศัยเป็นอย่างไร และเทคโนโลยีช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิตได้มากเพียงใด

 สำหรับสุนทร นี่คือเหตุผลที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องเปลี่ยนจากการมอง Quantity of Growthไปสู่ Quality of Growth และ Quality of Living

 “เป้าหมายของ HBA ไม่ใช่เพียงทำให้ธุรกิจบ้านจัดสรรเติบโต แต่ต้องการสร้างอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยให้แข็งแรง มีนวัตกรรม ยั่งยืน และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นให้ประชาชน”

 ท้ายที่สุด วาระ 2569–2571 ของ HBA จึงอาจไม่ได้ถูกวัดจากจำนวนมาตรการที่ผลักดันได้ หรือจำนวนยูนิตที่ตลาดขายได้เพียงอย่างเดียว แต่โจทย์ใหญ่กว่านั้นคือการทำให้ “บ้าน” กลับมาเป็นทั้ง เครื่องยนต์เศรษฐกิจ แหล่งสร้างงาน กลไกลดความเหลื่อมล้ำ และโครงสร้างพื้นฐานของคุณภาพชีวิตคือเดิมพันของ HBA ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคหลังการเติบโตแบบเดิม