กับดักใหม่อสังหาฯขายได้แต่ ‘โอนไม่ได้’ สมการเปลี่ยนจากขายยากสู่คนซื้อไม่พอ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญภาพที่ย้อนแย้ง ด้านหนึ่งผู้ประกอบการยังพบลูกค้าที่เดินเข้ามาพร้อมความต้องการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมทุกวัน! อีกด้านหนึ่ง ตัวเลข “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” กลับไม่เป็นไปตามยอดขายที่เกิดขึ้น ภาพดังกล่าวสะท้อนปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวลานี้อาจไม่ได้อยู่ที่ “ไม่มีคนอยากซื้อ” แต่เป็นเรื่องของ “ซื้อแล้วไม่สามารถไปต่อจนถึงวันโอน”

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า นี่คือโจทย์เร่งด่วนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ และต้นตอสำคัญยังคงมาจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ มากกว่าปัจจัยด้านโครงสร้างประชากรที่แม้จะเป็นความเสี่ยงใหญ่ซึ่งจะส่งผลชัดเจนในระยะข้างหน้า 

คำถามจึงไม่ใช่เพียงว่า ตลาดจะฟื้นเมื่อไร แต่กำลังขยับสู่คำถามที่ใหญ่กว่านั้นว่า เมื่อโครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังสร้างบ้านใหม่ขายได้เหมือนเดิมหรือไม่

“ยอดขายยังมี แต่ยอดโอนหาย กลายเป็นกับดักใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในสัญญาณที่สะท้อนภาวะตลาดได้ชัดเจน คือการเคลื่อนไหวที่สวนทางกันระหว่างยอดขาย กับยอดโอนกรรมสิทธิ์”

กรณีของเสนาเป็นตัวอย่างที่เห็นภาพชัด สร้างยอดขายหรือยอดจองได้สูงกว่าเป้าหมาย แต่เมื่อถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ ตัวเลขกลับต่ำกว่าเป้าหมายอย่างมีนัยสำคัญ 

ปรากฏการณ์นี้มีความหมายมากกว่าตัวเลขผลประกอบการ เพราะสะท้อนว่า ความต้องการซื้อยังมีอยู่ แต่ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งไม่สามารถเปลี่ยนความตั้งใจซื้อให้เป็นธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ได้ เหตุผลสำคัญคือภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ

 ก่อสร้างหดตัวเมื่อโครงการใหม่ลดลง

เมื่อผู้ซื้อไม่สามารถโอนได้ ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถรับรู้รายได้ตามคาดหวัง สำคัญกว่านั้น เมื่อกระแสเงินสดจากการโอนไม่เข้ามาตามแผน การเดินหน้าโครงการใหม่ก็ทำได้ยากขึ้น เป็นวงจรกดดันทั้งผู้ประกอบการและห่วงโซ่อุปทาน ยอดขายชะลอ การโอนสะดุด การก่อสร้างโครงการใหม่ลดลง กระทบ "ผู้รับเหมาก่อสร้าง" ด่านแรกที่รับแรงกระแทก

ข้อมูลเศรษฐกิจสะท้อนการหดตัวของภาคการก่อสร้างต่อเนื่องหลายไตรมาส ขณะที่ผู้รับเหมาหลายราย โดยเฉพาะกลุ่มที่พึ่งพางานก่อสร้างคอนโดมิเนียม ต้องเผชิญกับปริมาณงานที่ลดลงตามโครงการเปิดใหม่ลดลง งานก่อสร้างย่อมลดลงตามกลไกห่วงโซ่ธุรกิจ

“ผู้รับเหมาบางรายจึงต้องปรับตัวด้วยการหันไปรับงานประเภทอื่น เช่น งานก่อสร้างโรงพยาบาล หรือปรับรูปแบบธุรกิจจากการรับเหมาทั้งโครงการมาเป็นผู้รับจ้างเฉพาะค่าแรง”

จะเห็นว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่เชื่อมโยงไปยังแรงงาน ผู้รับเหมา วัสดุก่อสร้าง คอนกรีต เหล็ก และธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกจำนวนมาก ดังนั้น หากโครงการใหม่ลดลงเป็นเวลานาน ผลกระทบทางเศรษฐกิจย่อมขยายวงกว้างกว่าตัวเลขยอดขายของดีเวลลอปเปอร์อย่างเดียว

หวั่นปัญหาอนาคต “ไม่มีคนซื้อ”

“วันนี้ เศรษฐกิจ คือปัญหา แต่วันหน้าอาจเผชิญปัญหาไม่มีคนซื้อ” 

หากโจทย์ของตลาดในวันนี้คือกำลังซื้อ สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นอาจเป็นโจทย์ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า นั่นคือ โครงสร้างประชากร

เกษรา มองว่า วันนี้ยังมีผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านอยู่ แต่ในอนาคตภาพอาจเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงเมื่อจำนวนเด็กเกิดใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่สัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยย่อมเผชิญกับคำถามด้าน “จำนวนผู้ซื้อ” จากวันนี้ “มีคนอยากซื้อ แต่ซื้อไม่ไหว” เป็นอนาคตที่ต้องเผชิญกับ “ไม่มีคนซื้อเพียงพอ”

"ความแตกต่างของ 2 สถานการณ์นี้มีนัยสำคัญต่อโมเดลธุรกิจ เพราะปัญหากำลังซื้อยังแก้ด้วยมาตรการเศรษฐกิจ สินเชื่อ หรือการปรับราคา แต่หากฐานประชากรและจำนวนครัวเรือนลดลง การสร้างอุปสงค์ขึ้นใหม่เป็นโจทย์ที่ยากกว่าอย่างมาก"

บ้านมือสองขึ้นแท่นพระเอก

อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจไม่เหมือนเดิม บทเรียนจากบางประเทศในยุโรปที่มีขนาดตลาดไม่ใหญ่มากและมีความหลากหลายทางเศรษฐกิจจำกัด สะท้อนภาพอนาคตที่น่าสนใจเมื่อจำนวนประชากรลดลง และผู้คนกระจุก อยู่ในบางพื้นที่ ตลาดที่อยู่อาศัยอาจค่อยๆ เปลี่ยนจากการพัฒนาโครงการใหม่ไปสู่การซื้อขายและปรับปรุง “บ้านมือสอง” 

กล่าวอีกนัยหนึ่ง เมื่อมีบ้านเดิมอยู่ในระบบมากเพียงพอ และจำนวนผู้ซื้อใหม่ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ความจำเป็นในการสร้างบ้านใหม่ทุกปีจะลดลงบ้านที่มีอยู่จึงถูกนำกลับมาหมุนเวียน เปลี่ยนมือ รีโนเวต และเพิ่มมูลค่าแทน

สัญญาณดังกล่าวเริ่มปรากฏให้เห็นในไทย จากความสนใจบ้านมือสองและธุรกิจรีโนเวตที่เพิ่มขึ้น ปัจจัยหนึ่งมาจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือ NPA ที่มีซัพพลายบ้านมือสองอยู่ในตลาดจำนวนมาก อีกปัจจัยสำคัญคือ “ทำเลทอง" ดันบ้านมือสองแซงบ้านใหม่ เมื่อที่ดินแพงจนสร้างไม่ไหว

ในเมืองใหญ่ บ้านมือสองในทำเลศักยภาพเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะต้นทุนที่ดินทำให้การพัฒนาโครงการใหม่แทบเป็นไปไม่ได้ในหลายพื้นที่เห็นได้ชัด คือ ทำเลใจกลางเมืองอย่างทองหล่อ บ้านหรืออาคารเดิมอาจมีราคาในระดับที่ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงได้ ขณะที่การสร้างโครงการใหม่ในทำเลเดียวกันต้องแบกรับต้นทุนที่ดินมหาศาล ย่อมตั้งราคาขายสูงขึ้นตามไปด้วย

ส่วนทำเลอย่างรามอินทรา หรือ วัชรพล ซึ่งราคาที่ดินสูง เมื่อบวกต้นทุนพัฒนาและกำไรของโครงการ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่อาจมีราคาแตะ 20 ล้านบาท แต่หากผู้บริโภคมีงบ 5-6 ล้านบาท ต้องการบ้านไม่ไกลจากเมือง ทางเลือกที่สมเหตุสมผลอาจเป็น “บ้านมือสอง” ซึ่งไม่ได้เติบโตเพราะราคาถูกกว่าอย่างเดียว แต่เติบโตจากข้อจำกัดด้านที่ดินและโครงสร้างราคาบ้านใหม่

“บ้านใหม่หาย” กระทบห่วงโซ่

ประเด็นที่น่าจับตา หากประเทศไทยเข้าสู่ยุคที่ตลาดบ้านมือหนึ่งหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ผลกระทบจะไม่จำกัดอยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นหนึ่งในกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สร้างการลงทุนและการจ้างงานต้นน้ำถึงปลายน้ำจำนวนมาก

“หากโครงการใหม่ลดลงต่อเนื่อง ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นกลุ่มแรกๆ ที่ได้รับผลกระทบ ก่อนส่งต่อไปยังผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุ ก่อสร้าง คอนกรีต เหล็ก ฯลฯ ต่างจากธุรกิจโรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือโรงพยาบาล ที่สร้างรายได้จากสินทรัพย์เดิมได้ต่อเนื่องโดยไม่จำเป็นต้องสร้างอาคารใหม่ทุกปี”

อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จึงมีบทบาทพิเศษในระบบเศรษฐกิจ เพราะทุกครั้งที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น จะเกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจใหม่ตามมา หากกิจกรรมดังกล่าวหายไป ผลต่อ Economic Growth จึงอาจมากกว่าที่เห็นจากตัวเลขยอดโอนเพียงอย่างเดียว

New S-Curve โจทย์อยู่รอด

เมื่อธุรกิจหลักกำลังเผชิญทั้งวัฏจักรเศรษฐกิจขาลงและแรงกดดันจากโครงสร้างประชากร การปรับตัวจึง “ไม่ใช่” ทางเลือก แต่เป็นเงื่อนไขของ “การอยู่รอด” ผู้ประกอบการแต่ละรายอาจเลือกเส้นทางแตกต่างกัน บางรายขยายการลงทุนไปต่างประเทศ บางรายนำความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ไปพัฒนาธุรกิจในพื้นที่ใหม่ ขณะที่อีกหลายบริษัทเลือกใช้ศักยภาพเดิมต่อยอดไปยังธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ หรือ เป็น S-Curve ใหม่

เสนา เดินเกมผ่านการกระจายพอร์ตออกจากการพึ่งพารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว หนึ่งในนั้นคือการขยายสู่ ธุรกิจให้เช่า เพื่อสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอมากขึ้น พร้อมขยายไปสู่ธุรกิจพลังงานสะอาด โดยเฉพาะการจำหน่ายโซลาร์เซลล์ รวมถึงขยายพอร์ตไปยังธุรกิจจำหน่ายรถยนต์ สิ่งที่น่าสนใจคือธุรกิจสีเขียวและพลังงานสะอาดเริ่มเข้ามามีบทบาทต่อโครงสร้างรายได้ของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ ไตรมาสล่าสุดมีสัดส่วนรายได้ 30% ของรายได้ทั้งหมด

"การกระจายพอร์ตไม่ใช่เพียงการสร้างธุรกิจใหม่เพื่อความหวือหวา แต่เป็นเครื่องมือบริหารความเสี่ยง เพื่อให้บริษัทลดการพึ่งพารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพียงด้านเดียว"

นั่นเพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ โจทย์ระยะสั้น คือ เศรษฐกิจ กำลังซื้อ และความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งทำให้เกิดปรากฏการณ์ “ขายได้แต่โอนไม่ได้” แต่โจทย์ระยะยาวและใหญ่กว่านั้น คือจำนวนประชากรที่ลดลงและโครงสร้างสังคมสูงวัย ซึ่งอาจเปลี่ยนสมการจาก “ขายยาก” ไปสู่ “คนซื้อไม่พอ”

พร้อมกันนั้น บ้านมือสองและการรีโนเวตมีโอกาสเข้ามามีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่ต้นทุนที่ดินสูงจนการสร้างบ้านใหม่ไม่สามารถตอบโจทย์กำลังซื้อได้

นี่อาจเป็นจุดเปลี่ยนจากยุคที่ใคร “สร้างและขายบ้านได้มากกว่า” ไปสู่ยุคที่ต้องตอบคำถามว่า ใครสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ที่มีอยู่ได้ยาวนานกว่า

เพราะในวันที่ “บ้านใหม่” อาจไม่ได้เป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจที่เติบโตได้เหมือนในอดีต การสร้าง S-Curve ใหม่ การมีรายได้ประจำ และการกระจายความเสี่ยง จึงเป็นเกราะสำคัญของผู้ประกอบการ และในวันที่ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยเต็มรูปแบบ