แสนสิริเดิมพัน'แนวราบ'ฝ่าเศรษฐกิจชะลอครึ่งหลังเปิด 12 โครงการ 1.53 หมื่นล้าน

หากมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ภาพที่เห็นอาจไม่ใช่ตลาดที่ง่ายนักกำลังซื้อผู้บริโภคยังต้องเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจ ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็ต้องให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและการบริหารความเสี่ยงมากขึ้นแต่ท่ามกลางตลาดที่ต้องเดินอย่างระมัดระวัง แสนสิริกลับเลือกเดินหน้าเกมรุก โดยให้น้ำหนักกับ ตลาดแนวราบ มากขึ้นเหตุผลสำคัญไม่ได้อยู่ที่คำว่า “บ้านยังขายได้”แต่เป็นเพราะโครงสร้างของตลาดแนวราบเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการบริหารความเสี่ยงได้มากกว่า

    อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มองว่า บ้านแนวราบเป็นตลาดที่มีความยืดหยุ่นสูง เนื่องจากสามารถพัฒนาและก่อสร้างแบบเป็นเฟสตามความต้องการจริงพูดง่าย ๆ คือ หากดีมานด์มา ผู้ประกอบการจึงค่อยสร้าง ลูกค้าเองก็สามารถเห็นบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์

 

อีกจุดที่น่าสนใจคือ ตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีฐานะทางการเงินและเครดิตที่แข็งแรงกว่า จึงมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมสจึงเป็นเหตุผลที่แสนสิริมองว่า บ้านแนวราบระดับกลางถึงบนยังเป็น “พื้นที่ปลอดภัย” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังอยู่ในช่วงคัดกรองผู้ซื้อและผู้ขาย

ซัพพลายใหม่ลดลง  “ของดี” กลับมีโอกาสมากขึ้น

อีกปรากฏการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ เมื่อเศรษฐกิจและสภาพคล่องกดดัน ผู้ประกอบการบางรายย่อมเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่เมื่อซัพพลายใหม่ลดลง เกมการแข่งขันจึงไม่ได้วัดกันแค่ว่าใครเปิดโครงการมากกว่าแต่กลายเป็นว่า ใครมีเงินทุนแข็งแรงกว่า แบรนด์น่าเชื่อถือกว่า และสามารถรักษาคุณภาพสินค้าได้แสนสิริมองว่าสถานการณ์นี้กำลังทำให้ดีมานด์บางส่วนไหลเข้าสู่โครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเสถียรภาพทางการเงินและมีวินัยในการลงทุน

ภัคพริ้ง การุญ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ แสนสิริ กล่าวว่า  8 เดือนแรกของแสนสิริก็สะท้อนภาพดังกล่าวบริษัททำยอดขายตลาดแนวราบได้ 15,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 60% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 25,000 ล้านบาทที่น่าสนใจกว่านั้นคือ การเกิดขึ้นของคำว่า Sold Outในช่วง 8 เดือนแรก มีโครงการที่ปิดการขายได้รวดเดียว 10 โครงการ มูลค่ารวม 9,800 ล้านบาทขณะเดียวกัน ยังมีอีก 8 โครงการ มูลค่ารวม 11,300 ล้านบาท ที่กำลังเข้าสู่ช่วงโค้งสุดท้ายของการขาย

ถ้ามองลึกลงไป จะเห็นว่าดีมานด์ไม่ได้กระจุกตัวอยู่เพียงบ้านหรูตลาดราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทอย่าง “อณาสิริ” และ “เมเบิล” สามารถปิดการขายเฟสแรกได้ภายในช่วงพรีเซลส่วนตลาดระดับบนอย่าง “เศรษฐสิริ” และ “นาราสิริ” ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีขณะที่ทาวน์โฮม “สิริ เพลส” ก็เดินหน้าสร้างยอดขายต่อเนื่อง และสามารถ Sold Out ได้แล้ว 4 โครงการในปีนี้

ภาพที่เกิดขึ้นสะท้อนว่า แม้เศรษฐกิจจะไม่ง่าย แต่ Real Demand หรือความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังไม่ได้หายไป

ครึ่งปีหลังเปิด 12 โครงการ 1.53 หมื่นล้าน

เมื่อยอดขาย 8 เดือนแรกเดินมาแล้ว 60% ของเป้าหมายทั้งปี แสนสิริจึงเลือกใช้จังหวะปลายไตรมาส 3 ซึ่งมองว่าเป็นช่วง Peak Momentum เร่งเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,300 ล้านบาทแต่สิ่งที่น่าสนใจไม่ใช่แค่จำนวนโครงการเพราะบริษัทกำลังวางเกมให้ครอบคลุมตั้งแต่บ้านราคาไม่ถึง 10 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านลักชัวรี รวมถึงการขยายตลาดต่างจังหวัด

กลยุทธ์หลักแบ่งออกได้เป็น 4 แนวทาง

ขยาย Township & Community ต่อยอดโครงการขนาดใหญ่ใน New Ratchapruek กว่า 1,000 ไร่ และ Well-being Community บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ 142 ไร่ รุกตลาดบ้านเดี่ยวลักซ์ชัวรี ผ่าน 3 ทำเลยุทธศาสตร์ ได้แก่ เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง, เศรษฐสิริ รัตนาธิเบศร์ และบุราสิริ เวลล์ กรุงเทพกรีฑาเติมซัพพลายบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมต่ำกว่า 10 ล้านบาท อีก 5 โครงการ เจาะทำเลรามอินทรา รามคำแหง และราชพฤกษ์ตัดใหม่ขยายตลาดต่างจังหวัด ด้วย Luxury Pool Villa ที่ภูเก็ต พร้อมต่อยอดบริการรับสร้างบ้านบนที่ดินเปล่า ภายใต้ต้นแบบ “Crafted by Sansiri”

เกมนี้จึงไม่ใช่เพียงการ “เปิดโครงการเพิ่ม”แต่เป็นการกระจายพอร์ต เพื่อให้แสนสิริมีสินค้าอยู่ในหลายระดับราคาและหลายทำเล ขณะเดียวกันยังคงให้น้ำหนักกับตลาดที่บริษัทมองว่ามี Real Demand รองรับ

จากโครงการบ้านสู่Communityเดิมพันระยะยาว

กลยุทธ์ของแสนสิริ คือ Communityเพราะในมุมของบริษัท การขายบ้านหนึ่งหลังอาจสร้างรายได้ในวันนี้แต่การสร้าง Community ที่แข็งแรง อาจสร้างมูลค่าให้กับทั้งโครงการในระยะยาวแนวคิดนี้ทำให้แสนสิริเดินหน้าพัฒนา Sansiri Community ในหลายทำเล

โดยมองไปไกลกว่าการสร้างบ้านแล้วส่งมอบแต่รวมถึงสภาพแวดล้อม พื้นที่ส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัย และการบริหารจัดการโครงการทั้งเทคโนโลยี LIV-24 และการบริหารโดย พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ถูกนำมาใช้เป็นส่วนหนึ่งของระบบนิเวศดังกล่าว

เหตุผลคือ หาก Community ดี บ้านในโครงการก็มีโอกาสรักษามูลค่าได้ดีขึ้นและในระยะยาวอาจสะท้อนออกมาเป็นทั้ง Resale Value และ Rental Yield แสนสิริเรียกสิ่งนี้ว่า Legacy Assetหรือสินทรัพย์ที่ไม่ได้มีคุณค่าเฉพาะวันที่ซื้อ แต่สามารถส่งต่อและรักษามูลค่าได้ในอนาคต

หนึ่งในหมากสำคัญของครึ่งปีหลัง คือการเปิดตัว “เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง”บ้านเดี่ยวซีรีส์ใหม่ภายใต้คอนเซปต์ The Real Modernมูลค่า 2,500 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 15–40 ล้านบาทจุดขายสำคัญอยู่ที่ทำเลโครงการตั้งอยู่ตรงข้ามสนามบินดอนเมือง และห่างจากรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีดอนเมืองเพียง 400 เมตร

นอกจากนี้ยังเชื่อมต่อกับดอนเมืองโทลล์เวย์และทางด่วนศรีรัช แต่สิ่งที่แสนสิริกำลังขายอาจไม่ใช่แค่ “บ้านใกล้สนามบิน”เพราะบริษัทมองว่าดอนเมืองกำลังกลายเป็น Major Infrastructure Hub ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือเมื่อโครงสร้างพื้นฐานทยอยเข้ามา ทั้งรถไฟฟ้า ถนน ทางด่วน สนามบิน รวมถึงโครงการพาณิชยกรรมใหม่ ๆ ทำให้ทำเลแห่งนี้มีโอกาสเติบโตไปพร้อมกับระบบคมนาคม

ราคาประเมินที่ดินในพื้นที่เติบโตประมาณ 11% ต่อปี และทำเลสามารถสร้าง Rental Yield ได้สูงถึง 7%แน่นอนว่า ตัวเลขเหล่านี้เป็นข้อมูลที่บริษัทใช้ประกอบมุมมองต่อศักยภาพทำเล และผลตอบแทนจริงย่อมขึ้นอยู่กับราคาซื้อ ค่าเช่า และภาวะตลาดในแต่ละช่วงเวลา

 บ้านหรูที่เดิมพันกับคำว่า Value for Money

ถ้ามองเฉพาะตัวสินค้า เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง ถูกวางตำแหน่งให้เป็นบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีราคาเริ่มต้น 15 ล้านบาทกลุ่มเป้าหมายไม่ได้จำกัดอยู่เพียงครอบครัวที่อาศัยอยู่ในดอนเมือง แต่รวมถึงกลุ่ม Local Wealth บุคลากรทางการแพทย์ นักบิน ผู้บริหารระดับสูง และครอบครัวที่มีบุตรหลานเรียนโรงเรียนนานาชาติโดยรอบมีโรงเรียนนานาชาติ เช่น Harrow International School Bangkok และ Brighton College Vibhavadiขณะเดียวกัน ยังมีโครงการศูนย์การค้าใหม่อย่าง The Central พหลโยธิน ซึ่งบริษัทระบุว่ามีกำหนดเปิดในไตรมาส 1 ปี 2570 และใช้เวลาเดินทางจากโครงการประมาณ 20 นาที

ทั้งหมดนี้ถูกนำมาประกอบเป็นคำตอบว่า ทำไมแสนสิริจึงเลือกเปิดบ้านระดับ 15–40 ล้านบาทในดอนเมืองเวลานี้เพราะโจทย์ไม่ได้อยู่ที่การขาย “บ้านราคา 15 ล้านบาท”แต่คือการขาย Value for Moneyบ้านที่ได้พื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชัน และการเดินทางที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบน ในราคาที่บริษัทมองว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับทำเลอื่นในระดับราคาใกล้เคียงกันโดยเฉพาะเมื่อทำเลคู่แข่งจำนวนมากต้องขยับเข้าไปในโซนแจ้งวัฒนะ สรงประภา หรือวิภาวดี–รังสิต และอาจต้องแลกกับระยะทางจากระบบขนส่งมวลชนหรือการเดินทางที่ซับซ้อนขึ้น