แม้เม็ดเงินลงทุนต่างชาติในไทยจะลดลงจากปีก่อน แต่ราคาที่ดินอุตสาหกรรมกลับทำสถิติสูงสุดใหม่ ขณะที่พื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ถูกดูดซับอย่างรวดเร็ว สะท้อนว่า ประเทศไทยไม่ได้มีนักลงทุนน้อยลง หากแต่กำลังเปลี่ยนจากการรับโครงการจำนวนมาก ไปสู่การเป็นฐานของอุตสาหกรรมที่ใช้เงินลงทุนเพิ่มขึ้นจากโครงการขนาดใหญ่ และคำถามสำคัญจึงไม่ใช่ จะดึงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือ FDI ได้เท่าไร แต่ไทยยังมีพื้นที่รองรับอีกแค่ไหน?
มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน- หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หากมองเพียงตัวเลข ไตรมาสแรกของปี 2569 อาจดูเหมือนประเทศไทยกำลังสูญเสียแรงดึงดูดจาก FDI ที่ได้รับอนุมัติลดลงจาก 511 โครงการ เหลือ 435 โครงการ ขณะที่มูลค่าการลงทุนลดลงจาก 162,525 ล้านบาท เหลือ 157,926 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้อาจทำให้หลายคนตั้งคำถามว่า นักลงทุนต่างชาติเริ่มหันหลังให้ประเทศไทยหรือไม่!
แต่เมื่อมองลึกลงไป ภาพที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม เพราะปี 2568 คือปีที่ประเทศไทยได้รับเม็ดเงินลงทุนสูงผิดปกติจากโครงการ Data Center และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลขนาดใหญ่ การลดลงในปีนี้จึงเป็นการ “ปรับฐาน” หลังจากปีที่ร้อนแรง มากกว่าจะเป็นสัญญาณของการชะลอตัวเชิงโครงสร้างที่สำคัญ โครงสร้างการลงทุนกลับดูแข็งแรงขึ้นกว่าเดิม
จาก Data Center สู่ฐานผลิตโลก
ปีที่ผ่านมา เม็ดเงินลงทุนจำนวนมากไหลเข้าสู่โครงการดิจิทัลขนาดใหญ่แต่ปี 2569 ภาพเริ่มเปลี่ยนเม็ดเงินลงทุนหันกลับเข้าสู่ภาคการผลิตอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งครองสัดส่วนการลงทุนสูงสุดกว่า 84,562 ล้านบาท หรือเกือบ 40% ของ FDI ทั้งหมด หัวใจสำคัญคือการลงทุนใน PCB, FPCB และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ระดับสูง ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญของเซิร์ฟเวอร์ AI รถยนต์ไฟฟ้า และอุปกรณ์อัจฉริยะ
“ประเทศไทยไม่ได้เป็นเพียงฐานประกอบสินค้าอีกต่อไป แต่กำลังขยับเข้าไปอยู่ในห่วงโซ่อุปทานของอุตสาหกรรมเทคโนโลยีโลกมากขึ้นเรื่อยๆ”
สิงคโปร์ลงทุนไทยมากที่สุด
ประเทศที่ลงทุนในไทยมากที่สุดยังคงเป็นสิงคโปร์ คิดเป็น 57% ของมูลค่า FDI ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม เงินจำนวนนี้ไม่ได้หมายความว่าเป็นทุนจากบริษัทสิงคโปร์ทั้งหมดเพราะบริษัทข้ามชาติทั่วโลกจำนวนมากเลือกตั้งสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคไว้ที่สิงคโปร์ ก่อนกระจายเงินลงทุนมายังประเทศต่างๆ ในอาเซียน
จึงไม่น่าแปลกใจที่โครงการ “Data Center” ขนาดใหญ่ รวมถึงการลงทุนเกี่ยวกับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับหน่วยประมวลผลกราฟิก (GPU) แผงวงจรพิมพ์ (Printed Circuit Boards : PCB) และอุตสาหกรรมดิจิทัลจำนวนมาก จะเดินทางผ่านสิงคโปร์ก่อนเข้าสู่ประเทศไทย ขณะที่จีนกำลังเข้ามาเติมเต็มห่วงโซ่อุปทาน PCB ขั้นสูง ส่วนญี่ปุ่นยังคงรักษาความแข็งแกร่งในฐานะผู้ผลิตวัตถุดิบและเทคโนโลยีต้นน้ำภาพทั้งหมดสะท้อนว่า ไทยกำลังกลายเป็น “จุดเชื่อม” ของ Supply Chain ระดับภูมิภาคมากกว่าจะเป็นฐานการผลิตของประเทศใดประเทศหนึ่ง
สัญญาณที่แท้จริงอยู่ที่ราคาที่ดิน
อีกหนึ่งตัวเลขที่อาจชวนเข้าใจผิด คือจำนวนโรงงานใหม่ลดลงกว่า 22% แต่เวลาเดียวกัน โรงงานเก่ากลับขยายกิจการเพิ่มขึ้นถึง 25% สิ่งนี้สะท้อนพฤติกรรมของนักลงทุนที่เปลี่ยนไป แทนที่จะสร้างโรงงานใหม่ทั้งหมด หลายบริษัทเลือกขยายกำลังการผลิตจากฐานเดิม เพื่อบริหารต้นทุนและลดความเสี่ยง ท่ามกลางเศรษฐกิจโลกที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
กล่าวอีกนัยหนึ่ง นักลงทุนไม่ได้หยุดลงทุน แต่กำลังลงทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น
หากมีตัวเลขหนึ่งที่สะท้อนความเชื่อมั่นได้ดีที่สุด ตัวเลขนั้นอาจไม่ใช่ FDI แต่คือ “ราคาที่ดินอุตสาหกรรม” ครึ่งแรกของปี 2569 ราคาที่ดินอุตสาหกรรมเฉลี่ยทั่วประเทศพุ่งขึ้นเป็น 7.43 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นกว่า 16% จากปีก่อน ถือเป็นระดับสูงสุดตั้งแต่มีการสำรวจ
พื้นที่ EEC ยิ่งโดดเด่นกว่าเดิม ราคาพุ่งกว่า 31% เฉลี่ย 8.63 ล้านบาทต่อไร่ ทั้งที่ในช่วงเวลาเดียวกัน มีการเพิ่มอุปทานที่ดินใหม่เข้าสู่ตลาดหากอุปทานเพิ่มขึ้นแต่ราคายังเร่งตัว นั่นหมายถึงอุปสงค์กำลังเติบโตเร็วกว่าอุปทานอย่างชัดเจน
เมื่อพื้นที่กลายเป็นคอขวดของเศรษฐกิจ
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ ยอดขายและการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมกลับเพิ่มขึ้น 17.5% สวนทางจำนวนโครงการลงทุนที่ลดลง คำอธิบายมีเพียงข้อเดียว โครงการใหม่มีจำนวนลดลง แต่ละโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้น ใช้เงินลงทุนสูงขึ้น ต้องการพื้นที่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโรงงานอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง Data Center หรือโรงงานผลิตชิ้นส่วนเทคโนโลยี ต่างต้องใช้ทั้งพื้นที่ ระบบไฟฟ้า น้ำ และโครงสร้างพื้นฐานในระดับที่อุตสาหกรรมเดิมไม่เคยต้องการ
ขณะเดียวกัน โรงงานสำเร็จรูปทั่วประเทศมีอัตราเช่าสูงถึง 98.2% สะท้อนว่าพื้นที่พร้อมใช้งานเหลืออยู่เพียงเล็กน้อย
สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2569 เป็นการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญของภาคอุตสาหกรรมไทย ในอดีตแข่งขันกันด้วยค่าแรงและสิทธิประโยชน์ด้านภาษี แต่วันนี้ นักลงทุนให้ความสำคัญกับความพร้อมของที่ดิน ระบบไฟฟ้า น้ำ โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการขยายกิจการในระยะยาวมากกว่า
นั่นทำให้ความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยในอนาคต จะไม่ได้ถูกตัดสินจากตัวเลข FDI เพียงอย่างเดียว แต่จะถูกวัดจากคำถามสำคัญว่า “ประเทศไทยยังมีพื้นที่คุณภาพดีเพียงพอสำหรับการลงทุนระลอกใหม่ของโลกหรือไม่” เพราะหากพื้นที่รองรับเติบโตไม่ทันความต้องการสิ่งที่จะขาดแคลนในอนาคตอาจไม่ใช่ “นักลงทุน” แต่อาจเป็น “ที่ดินอุตสาหกรรม” ซึ่งกำลังเป็นทรัพยากรที่มีค่าที่สุดของเศรษฐกิจไทย
