แผนบริหารที่ดินรถไฟ 28 แปลง ประมูล 7 โครงการปีนี้ 'อาร์ซีเอ-อตก.'

ปัจจุบันที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีทั้งหมด 246,880 ไร่ แบ่งเป็น พื้นที่ Core Business เป็นพื้นที่ย่านสถานี ที่ทำการ เขตทางรถไฟ 201,868 ไร่ และพื้นที่ Non-Core Business ที่นำไปทำประโยชน์ได้ 45,012 ไร่ ซึ่งมีพื้นที่ที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์ นำไปพัฒนาเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม 33,761 ไร่

มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 29 ก.ย.2563 เห็นชอบให้ รฟท.ตั้งบริษัทลูกบริหารทรัพย์สินของ รฟท.ซึ่งจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทลูก SRTA เมื่อวันที่ 30 เม.ย.2564 เพื่อบริหารทรัพย์สินของ รฟท.อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่ง รฟท.ส่งมอบแฟ้มสัญญาเช่าและการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้ SRTA บริหารจัดการแล้ว

นายวีริศ อัมระปาล ผู้ว่าการ รฟท.กล่าวว่า สินทรัพย์ทั้งหมดยังเป็นของ รฟท. 100% แต่จะสร้างรายได้จากการบริหารทรัพย์สินเพิ่มมากขึ้น โดย SRTA จะนำสัญญาเช่าไปบริหารจัดการ 

รวมทั้งจัดสรรพื้นที่และเจรจากับบุคคลที่สาม หรือร่วมทุนกับเอกชนเพื่อรับโอนพื้นที่ไปดำเนินการ ตลอดจนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเช่าพื้นที่จาก รฟท.หรือซื้อที่ดินจากองค์กรอื่นมาพัฒนาและบริหารจัดการ โดยท้ายที่สุด SRTA ต้องแบ่งผลตอบแทนให้ รฟท.ในฐานะผู้บริหารสัญญา 5% ของรายได้จากค่าบริหารสัญญา

“รฟท.มอบสัญญาเช่าและที่ดินแปลงใหญ่ให้ SRTA เป็นผู้บริหารและศึกษารูปแบบการพัฒนาพื้นที่ทั้งหมด รวมถึงสัญญาเช่าที่ดินบริเวณพหลโยธินที่กลุ่มเซ็นทรัลเป็นคู่สัญญาและจะหมดสัญญาปี 2571 เบื้องต้นกลุ่มเซ็นทรัลยังสนใจต่อสัญญาเช่า แต่ รฟท.ต้องศึกษาราคาที่ดินให้เป็นปัจจุบันก่อนไปเจรจา”

ทั้งนี้ ปัจจุบัน รฟท.มอบให้ SRTA ศึกษาความเหมาะสมการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์อีก 28 แปลง จะนำมาประกวดราคาภายใน 2 ปีนี้ โดยแบ่งเป็น 3 ระยะ 

แผนระยะแรกดำเนินการปี 2568 จำนวน 7 แปลง ประกอบด้วย 1.โครงการบางซื่อ-คลองตัน (RCA) 2.โครงการศิลาอาสน์แปลงย่อย 3. โครงการตลาดคลองสาน 4.โครงการสถานีราชปรารภ(แปลง OA) 5.โครงการถนนพหลโยธิน (หัวมุม อตก.) 6.โครงการย่านบางซื่อ (แปลง A2) สถานีขนส่ง 7.โครงการย่านสถานีหนองคาย (แปลง 5)

แผนระยะกลาง ดำเนินการพัฒนาปี 2569-2572 จำนวน 18 แปลง ประกอบด้วย 1.โครงการย่านสถานีแม่น้ำ 2.โครงการย่านสถานีบางซื่อ (แปลง D) 3.โครงการย่านบางซื่อ กม.11 (แปลง G2-G8) 4.โครงการบริเวณท่านุ่น 5.โครงการย่านบางซื่อ (แปลง E1) 6.โครงการย่านบางซื่อ (แปลง A2) สถานีขนส่ง 7.โครงการย่านสถานีมักกะสัน (แปลง B C E) 8.โครงการย่านชุมทางหาดใหญ่ (แปลง D) 

9.โครงการตลาดศาลาน้ำร้อน (สถานีธนบุรี) 10.โครงการย่านสถานีบางซื่อ (แปลง C) 11.โครงการบางซื่อ (แปลง A1) สนง.ใหญ่ รฟท. 12. โครงการย่านบางซื่อ (แปลง A3-5) 13.โครงการพัฒนาพื้นที่ขอนแก่น (แปลง B C D) 

14.โครงการย่านบางซื่อ (แปลง E2) 15.โครงการย่านชุมทางหาดใหญ่ (แปลง E) 16.โครงการย่านสถานีอุบลราชธานี 17.โครงการพัฒนาพื้นที่ศิลาอาสน์ (124 ไร่) และ 18.โครงการย่านสถานีนครราชสีมา (แปลง E)

แผนระยะยาว ดำเนินการปี 2573-2577 จำนวน 9 แปลง ประกอบด้วย 1.โครงการพัฒนาพื้นที่ธนบุรี 21 ไร่ 2.โครงการย่านชุมทางหาดใหญ่ (แปลง A F G) 3.โครงการย่านสถานีกรุงเทพ (หัวลำโพง) 4.โครงการย่านสถานีบางซื่อ (แปลง F) 

5.โครงการย่านสถานีบางซื่อ (แปลง B) 6.โครงการพื้นที่ที่หยุดรถตลาดหนองคาย 7.โครงการย่านสถานีบางซื่อ (แปลง H) 8.โครงการย่านสถานีบางซื่อ (แปลง I) และ 9.โครงการย่านสถานีนครราชสีมา (แปลง F) 

พ.ต.อ.ศุภกร ศุภศิณเจริญ กรรมการบริษัท รักษาการในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยถึงการเจรจาผลตอบแทนการใช้ประโยชน์ ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว) โดยระบุว่าหลังจาก 5 พ.ย.2567 SRTA รับมอบแฟ้มสัญญาเช่าและการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์ (Non-Core) จาก รฟท.จำนวน 12,233 สัญญา บนพื้นที่ 38,469 ไร่ ทำให้ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาทบทวนการบริหารจัดการสัญญาเช่าทั้งหมด

ทั้งนี้ สัญญาใช้ประโยชน์ที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวหมดวันที่ 18 ธ.ค.2571 ทำให้ SRTA จ้างที่ปรึกษาเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินและรายได้ให้สอดคล้องปัจจุบันเพื่อนำข้อมูลไปเจรจา โดยเบื้องต้นต้องการต่อสัญญาเพราะเซ็นทรัลลาดพร้าวสร้างรายได้ให้กลุ่มเซ็นทรัลสูงสุด อีกทั้งที่ผ่านมาลงทุนปรับปรุงศูนย์การค้าครั้งใหญ่

“กำลังจ้างที่ปรึกษาเพื่อทบทวนราคาที่ดินให้เหมาะสม เพราะราคาที่ดินในสัญญาประเมินมากว่า 20 ปี ซึ่งจะคำนวณยึดหลักกรมธนารักษ์ ประเมินราคาที่เป็นปัจจุบัน เบื้องต้นคาดว่าใช้เวลาศึกษาประเมินราคาที่ดินใหม่เสร็จภายใน 3 เดือนนี้ หลังจากนั้น SRTA จะตั้งคณะทำงานเจรจาสัญญากับกลุ่มเซ็นทรัล คาดว่าจะเริ่มเจรจาสัญญาใหม่ปี 2569”

พ.ต.อ.ศุภกร กล่าวว่า หลักการตอนนี้ SRTA ต้องเจรจาให้ได้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าเดิม เพราะราคาเดิมคำนวณมานานไม่สอดคล้องราคาที่ดินปัจจุบัน ดังนั้นเพื่อประโยชน์ต่อรัฐและ รฟท.ต้องคำนวณราคาที่เหมาะสมใหม่ แต่จากการเจรจากับเซ็นทรัลเบื้องต้นต้องการต่อสัญญาเช่า เพียงแต่ต้องตกลงราคาที่ดินและการพัฒนาที่ดินร่วมกัน

สำหรับสัญญาเช่าปัจจุบัน กลุ่มเซ็นทรัลให้ผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาเป็นเงิน 21,298 ล้านบาท แบ่งเป็น รายได้จากค่าเช่ารายปี 18,687 ล้านบาท และค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ์ 2,611 ล้านบาท โดยกำหนดชำระค่าผลประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ภายในวันที่ 19 ธ.ค.ของทุกปี ซึ่งต้องชำระให้แก่ รฟท.เป็นรายปี รวม 20 งวด ตลอดระยะเวลาสัญญา

นอกจากนี้ เมื่อวันที่ 18 ธ.ค.2567 SRTA รับชำระค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์ ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินปี 2568 (รอบระยะเวลาการเช่า 19 ธ.ค. 2567-18 ธ.ค.2568) เป็นปีที่ 17 จำนวน 1,470 ล้านบาท

ทั้งนี้ การรับชำระผลประโยชน์ตอบแทนเป็นไปตามที่ รฟท.ทำสัญญาให้สิทธิใช้ประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน 47.22 ไร่ กับ บริษัทเซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ตั้งแต่วันที่ 9 ธ.ค.2551 ระยะเวลา 20 ปี ระหว่างวันที่ 19 ธ.ค.2551-18 ธ.ค.2571