กูรูอสังหาฯชี้‘คนละหลัง พลัส เติมแรงซื้อ ฝ่าตลาดอสังหาฯขาลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญโจทย์ใหญ่ เมื่อกำลังซื้อของประชาชนเปราะบาง สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่สถานการณ์อุทกภัยซ้ำเติมภาระของครัวเรือน ทั้งการซ่อมแซมบ้านและการจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ ปัจจัยเหล่านี้กำลังกดดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี

ท่ามกลางแรงกดดันดังกล่าว มาตรการสินเชื่อบ้าน ‘คนละหลัง พลัส’ วงเงิน 50,000 ล้านบาท ที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ดำเนินการ จึงไม่ได้เป็นเพียงการเพิ่มทางเลือกด้านสินเชื่อ แต่ยังเป็นความหวังในการประคองตลาดที่อยู่อาศัย และส่งแรงกระเพื่อมไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องในวงกว้าง

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ประเมินว่า มาตรการดังกล่าวออกมาได้ถูกจังหวะ โดยเฉพาะการให้น้ำหนักกับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ตอบโจทย์ความจำเป็นของประชาชนส่วนใหญ่ และมีบทบาทสำคัญต่อการหมุนเวียนของเศรษฐกิจฐานราก

‘คนละหลัง พลัส’ เติมแรงซื้อ ฝ่าตลาดอสังหาฯ ขาลง

โครงการสินเชื่อบ้าน ‘คนละหลัง พลัส’ กำหนดวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท เปิดโอกาสให้ประชาชนกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้สูงสุด 3 ล้านบาทต่อรายต่อหลักประกัน ผ่อนชำระได้นานสูงสุด 40 ปี พร้อมอัตราดอกเบี้ย 2.6-2.8% ต่อปีในช่วง 2 ปีแรก โดยกำหนดระยะเวลาดำเนินโครงการตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2569 ถึง 30 ธันวาคม 2573

ในมุมของอิสระ การผลักดันมาตรการในช่วงนี้มีความสำคัญต่อการพยุงตลาด เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอตัวลงจนถึงปลายปี ขณะที่ผลกระทบจากอุทกภัยอาจเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายให้ประชาชน และทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านยากขึ้น

แม้ก่อนหน้านี้ธนาคารพาณิชย์บางแห่งจะนำเสนอสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยต่ำประมาณ 2.4-2.6% เพื่อแข่งขันดึงดูดลูกค้า แต่สินเชื่อดังกล่าวมักมุ่งเน้นผู้กู้ที่มีประวัติเครดิตดีและมีคุณสมบัติทางการเงินแข็งแกร่งเป็นหลัก

ดังนั้น จุดเด่นของมาตรการ ธอส. จึงไม่ได้อยู่ที่อัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การออกแบบวงเงินสินเชื่อให้รองรับผู้กู้ที่มีความเสี่ยงแตกต่างกัน พร้อมเปิดโอกาสให้ประชาชนบางกลุ่มที่เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก มีทางเลือกในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากขึ้น ภายใต้หลักเกณฑ์การพิจารณาของธนาคาร

ทั้งนี้ ธอส. มีประสบการณ์ดำเนินโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นโครงการ Happy Home หรือโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งเคยใช้เงื่อนไขระยะเวลากู้ยาวสูงสุด 40 ปี และอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อช่วยลดภาระการผ่อนชำระของประชาชน
 

บ้านไม่เกิน 3 ล้านบ‘ตลาดใหญ่’ ที่รัฐมองข้ามไม่ได้

แม้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองของภาครัฐจะครอบคลุมที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงถึง 7 ล้านบาท แต่ในเชิงโครงสร้างตลาด บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังเป็นกลุ่มที่มีความสำคัญต่อประชาชนในวงกว้าง เพราะเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับความจำเป็นในการอยู่อาศัยและข้อจำกัดด้านรายได้ของครัวเรือนจำนวนมาก

อิสระมองว่า การสนับสนุนที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้มีความหมายมากกว่าการกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นการช่วยให้ประชาชนเข้าถึงปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต ขณะที่ตลาดบ้านระดับราคาสูงหรือบ้านลักชัวรีมีฐานลูกค้าเฉพาะกลุ่ม และไม่สามารถสร้างการกระจายตัวของกำลังซื้อได้ในลักษณะเดียวกัน

อีกประเด็นสำคัญคือ ขอบเขตการใช้สินเชื่อในโครงการนี้เปิดกว้างกว่าการซื้อบ้านใหม่ โดยครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง การปลูกสร้างบ้าน การซ่อมแซมที่อยู่อาศัย ตลอดจนวัตถุประสงค์เกี่ยวกับการซื้อหรือเช่าที่ดินของรัฐบาลตามเงื่อนไขที่กำหนด

ความยืดหยุ่นดังกล่าวทำให้มาตรการมีโอกาสตอบโจทย์ประชาชนหลายกลุ่ม ตั้งแต่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ผู้ที่ต้องการย้ายที่อยู่อาศัย ไปจนถึงครัวเรือนที่จำเป็นต้องซ่อมแซมหรือสร้างบ้านใหม่หลังได้รับผลกระทบจากภัยพิบัติ

เงิน 5 หมื่นล้าน สะพัดได้ไกลกว่ายอดขายบ้าน

อีกด้านของมาตรการอยู่ที่ผลกระทบทางเศรษฐกิจ หรือ Economic Multiplier ซึ่งไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะธุรกรรมซื้อขายบ้าน แต่ยังเชื่อมโยงกับการก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุก่อสร้าง ตลอดจนการใช้บริการสาธารณูปโภค

ภาครัฐประเมินว่า วงเงินสินเชื่อ 50,000 ล้านบาทจะก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจประมาณ 125,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม อิสระประเมินว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นจริงอาจสูงกว่านั้น และมีโอกาสแตะระดับ 150,000 ล้านบาทขึ้นไป ขึ้นอยู่กับการตอบรับของตลาดและการใช้จ่ายที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง

ในกรณีบ้านราคา 6 ล้านบาท การใช้จ่ายเพื่อจัดหาเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ผ้าม่าน และอุปกรณ์ตกแต่งต่าง ๆ อาจมีมูลค่าต่อรายการสูงกว่า แต่ครอบคลุมเพียงหนึ่งครัวเรือน ขณะที่บ้านราคา 3 ล้านบาทจำนวน 2 หลัง สามารถกระจายการใช้จ่ายไปยังสองครัวเรือน และสร้างความต้องการสินค้าและบริการหลายรายการในวงกว้างกว่า

นอกจากนี้ บ้านสองหลังยังหมายถึงการเชื่อมโยงกับผู้พักอาศัยมากกว่าหนึ่งครัวเรือน รวมถึงความต้องการติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ตลอดจนการบริโภคสินค้าและบริการในชีวิตประจำวัน ซึ่งอาจสร้างการหมุนเวียนของเงินไปยังธุรกิจรายย่อยได้หลายทอด

อย่างไรก็ดี ผลกระทบดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติทั้งหมด แต่ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้กู้ที่ได้รับอนุมัติ การก่อสร้างหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่เกิดขึ้นจริง ตลอดจนพฤติกรรมการใช้จ่ายของครัวเรือนหลังได้รับสินเชื่อ

ฟื้นบ้านหลังน้ำท่วม เยียวยาครัวเรือนควบคู่กระตุ้นเศรษฐกิจ

ในมิติทางสังคม มาตรการสินเชื่อบ้านยังมีบทบาทสำคัญต่อการฟื้นฟูชีวิตของครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัย เพราะความเสียหายต่อที่อยู่อาศัยไม่ได้หมายถึงเพียงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม แต่ยังอาจกระทบต่อความมั่นคงในการดำรงชีวิตและภาระทางการเงินในระยะยาว

การเปิดให้ใช้สินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้าน ปลูกสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ หรือจัดหาที่อยู่อาศัยทดแทน จึงช่วยเพิ่มทางเลือกให้ประชาชนที่ต้องการกลับมาใช้ชีวิตตามปกติ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้น้อยที่มีข้อจำกัดด้านเงินออม

ขณะเดียวกัน การสนับสนุนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังสอดคล้องกับลักษณะของตลาดที่มีครัวเรือนจำนวนมาก การช่วยให้ครัวเรือนเหล่านี้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้จึงมีความสำคัญทั้งในด้านคุณภาพชีวิตและการสร้างความต่อเนื่องของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

หากมาตรการสามารถเข้าถึงผู้ได้รับผลกระทบได้ตรงกลุ่ม นอกจากช่วยบรรเทาภาระของประชาชนแล้ว ยังมีโอกาสสร้างความต้องการใหม่ให้กับธุรกิจซ่อมแซมบ้าน ผู้รับเหมา ร้านวัสดุก่อสร้าง และผู้ประกอบการรายย่อยในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากภัยพิบัติ

 ปลดล็อกบ้านมือสอง ระบาย NPA ต่อลมหายใจตลาดอสังหาฯ

อีกหนึ่งจุดแข็งของโครงการคือ การไม่จำกัดการใช้สินเชื่อไว้เฉพาะบ้านมือหนึ่ง แต่เปิดทางให้บ้านมือสองเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการฟื้นตัวในตลาดที่อยู่อาศัยการเปิดช่องทางดังกล่าวอาจช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้ตลาดบ้านมือสอง และสนับสนุนการระบายทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ที่อยู่ในมือสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Company: AMC) ทั้งภาครัฐและเอกชน เช่น BAM และ SAM รวมถึงผู้ประกอบการรายอื่นที่มีสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยอยู่ในความดูแล

เมื่อผู้ซื้อมีช่องทางเข้าถึงสินเชื่อเพิ่มขึ้น ทรัพย์สินที่เคยขายได้ยากอาจมีโอกาสกลับเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ส่งผลให้การซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นได้ต่อเนื่องกว่าเดิม

อย่างไรก็ตาม ต้องแยกให้ชัดระหว่างหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ซึ่งเป็นหนี้ของลูกหนี้ที่มีปัญหาการชำระหนี้ กับ NPA ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่สถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ถือครองเพื่อรอจำหน่าย การกระตุ้นตลาดบ้านมือสองอาจช่วยสนับสนุนการระบาย NPA และเพิ่มโอกาสในการซื้อขายทรัพย์สิน แต่การแก้ไข NPL ยังต้องอาศัยมาตรการปรับโครงสร้างหนี้และการฟื้นฟูความสามารถในการชำระหนี้ควบคู่กันไป

ในระยะยาว หากมาตรการสินเชื่อทำงานร่วมกับการจัดการหนี้อย่างเป็นระบบ ก็อาจช่วยลดแรงกดดันในตลาดที่อยู่อาศัย และเพิ่มโอกาสให้ประชาชนกลับเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้อย่างเหมาะสม

 5 หมื่นล้าน 2 ก้อน ลดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยง

โครงสร้างวงเงินสินเชื่อ 50,000 ล้านบาทของโครงการแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลักตามระดับความเสี่ยงและเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ ได้แก่

• วงเงิน 40,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 2.8% ต่อปีในช่วง 2 ปีแรก สำหรับผู้กู้ที่มีภาระหนี้เดิมค่อนข้างสูง หรือมีระดับความเสี่ยงมากกว่าปกติ โดยใช้หลักเกณฑ์ผ่อนปรนตามเงื่อนไขของโครงการ
• วงเงิน 10,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 2.6% ต่อปีในช่วง 2 ปีแรก สำหรับผู้กู้ที่มีสถานะทางการเงินและประวัติเครดิตเป็นไปตามเกณฑ์ปกติ

โครงสร้างดังกล่าวสะท้อนความพยายามออกแบบสินเชื่อให้สอดคล้องกับความแตกต่างของผู้กู้ ไม่ได้มุ่งแข่งขันด้านอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว แต่พยายามขยายโอกาสให้ผู้ที่มีข้อจำกัดด้านเครดิตสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การผ่อนปรนเกณฑ์ไม่ควรหมายถึงการลดมาตรฐานการประเมินความสามารถในการชำระหนี้จนเกินความเหมาะสม เพราะหากผู้กู้แบกรับภาระผ่อนชำระไม่ไหว ปัญหาหนี้เสียอาจย้อนกลับมาซ้ำเติมทั้งครัวเรือนและสถาบันการเงินในระยะต่อไป

 จี้ปลดล็อกเครดิตบูโร ให้คนปิดหนี้มีโอกาสเริ่มต้นใหม่

นอกเหนือจากมาตรการสินเชื่อ อิสระเสนอให้พิจารณาปรับแนวทางเกี่ยวกับประวัติเครดิตบูโรสำหรับผู้ที่ชำระหนี้เสียและปิดบัญชีเรียบร้อยแล้ว โดยเห็นว่าไม่ควรกำหนดระยะเวลารอคอย 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี เป็นอุปสรรคต่อการกลับมาขอสินเชื่อโดยไม่จำเป็น

ข้อเสนอนี้มีเป้าหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนที่จัดการภาระหนี้เดิมจนเสร็จสิ้นแล้ว สามารถกลับมาสร้างประวัติทางการเงินและยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น โดยพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และสถานะทางการเงินในปัจจุบันประกอบด้วย

ทั้งนี้ การปรับเกณฑ์ดังกล่าวจำเป็นต้องหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและพิจารณากรอบกฎหมาย ตลอดจนหลักเกณฑ์การรายงานข้อมูลเครดิต เพื่อให้การฟื้นโอกาสของลูกหนี้เดินหน้าไปพร้อมกับการรักษาวินัยทางการเงินและเสถียรภาพของระบบสินเชื่อ

หากทำได้อย่างเหมาะสม จะเป็นอีกกลไกหนึ่งที่ช่วยให้ผู้ที่เคยประสบปัญหาทางการเงินมีโอกาสกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และขยับเข้าใกล้เป้าหมายการมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้อีกครั้ง

 ธอส. นำร่องผ่อนเกณฑ์ สร้างแรงส่งให้แบงก์พาณิชย์

อิสระประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มสำคัญของตลาดแมส ขณะที่เมื่อขยายกรอบพิจารณาไปถึงระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ตลาดกลุ่มนี้มีสัดส่วนราว 70-80% ตามการประเมินที่ให้ไว้ สะท้อนให้เห็นว่าทิศทางของตลาดระดับกลางถึงล่างมีผลต่อภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ

ในภาวะที่ธนาคารพาณิชย์ยังระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ การที่ ธอส. ออกมาตรการสินเชื่อเพื่อช่วยเพิ่มโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัย อาจทำหน้าที่เป็นต้นแบบให้สถาบันการเงินอื่นนำไปพิจารณาปรับผลิตภัณฑ์หรือเงื่อนไขสินเชื่อให้เหมาะสมกับลูกค้าแต่ละกลุ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การขยายสินเชื่อจะช่วยฟื้นตลาดได้มากน้อยเพียงใด ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นร่วมด้วย ทั้งรายได้และความมั่นคงในการทำงานของผู้กู้ ภาระหนี้ครัวเรือน ราคาที่อยู่อาศัย และความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจโดยรวม

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 4 ปี 2569 อิสระคาดหวังว่ามาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นยอดซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ให้ฟื้นตัวจากไตรมาส 3 หรืออย่างน้อยช่วยประคองไม่ให้ตลาดชะลอตัวลงไปมากกว่าเดิม

ความสำเร็จของ ‘คนละหลัง พลัส’ ไม่ได้วัดกันเพียงวงเงิน 50,000 ล้านบาทที่ถูกจัดสรร หรือจำนวนผู้ยื่นกู้ในช่วงแรก แต่ต้องวัดจากจำนวนประชาชนที่สามารถซื้อหรือฟื้นฟูที่อยู่อาศัยได้จริง การหมุนเวียนของธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง และคุณภาพสินเชื่อหลังมาตรการเริ่มดำเนินการ

ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญวิกฤติ การพยุงบ้านหนึ่งหลังอาจไม่ได้ช่วยเพียงหนึ่งครัวเรือน แต่ยังหมายถึงรายได้ของผู้รับเหมา ร้านวัสดุก่อสร้าง ผู้ผลิตเฟอร์นิเจอร์ และผู้ประกอบการรายย่อยอีกหลายทอด

หากสินเชื่อเข้าถึงคนที่จำเป็นได้จริง บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทก็อาจกลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยประคองทั้งความมั่นคงของครัวเรือนและเศรษฐกิจไทยในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ