การรถไฟฯ เล็งเปิดร่วมทุนปั้นที่ดินย่านบางซื่อ ผุดโรงแรม 4 ดาว

นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รองผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธิน (บางซื่อ) รอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ รวมประมาณ 2,325 ไร่ โดยระบุว่า ภายหลัง รฟท.นำร่องพัฒนาที่ดินในย่านบางซื่อรองรับ "โครงการบ้านเพื่อคนไทย" ซึ่งตั้งอยู่บริเวณพื้นที่แปลง G ใกล้กับสำนักงานใหญ่ บริษัท ปตท.จำกัด (มหาชน) ซึ่งจะทยอยส่งมอบให้ประชาชนเข้าอยู่ในปลายปี 2569 เชื่อว่าการพัฒนาโครงการนี้จะเป็นการกระตุ้นให้นักลงทุนสนใจพัฒนาพื้นที่แปลงอื่นๆ ในย่านบางซื่อคึกคักขึ้น

“ก่อนหน้านี้การรถไฟฯ เคยเปิดประมูลที่ดินย่านบางซื่อส่วนของแปลง A ไปแล้ว แต่ก็ไม่มีเอกชนมายื่นข้อเสนอ ซึ่งตอนนี้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด หรือ SRTA ได้นำที่ดินส่วนนี้ไปศึกษาทบทวน และคาดว่าเมื่อมีการสร้างที่อยู่อาศัยบ้านเพื่อคนไทย จะทำให้ที่ดินในย่านนี้คึกคัก และจูงใจเอกชนร่วมลงทุนพัฒนาพื้นที่อื่น”

อย่างไรก็ดี ปัจจุบัน SRTA ได้ดำเนินการศึกษาออกแบบส่วนของพื้นที่แปลง A ซึ่งอยู่ติดกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และมีศักยภาพในการพัฒนา โดยศึกษาจะนำมาพัฒนาภายใต้คอนเซปต์ Smart Business Complex บนพื้นที่ประมาณ 51 ไร่ ซึ่งจะประกอบด้วย

A1.1 อาคารที่ทำการการรถไฟแห่งประเทศไทย

เป็นตึกสูง 35 ชั้น และรองรับร้านค้าพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ เป็นอาคารสำนักงานเกรด A อาคารประหยัดพลังงาน ออกแบบตามมาตรฐาน LEED GOLD มีทางเดินลอยฟ้าเชื่อมต่อระหว่างอาคารด้านบน โดยประเมินพื้นที่ใช้สอย และทางเดินรวมประมาณ 140,000 ตารางเมตร  

A1.2 Midscale Hotel โรงแรมระดับ 4 ดาว 

โรงแรมระดับ 4 ดาว มีความสูงประมาณ 25 ชั้น รองรับห้องพักรวม 300 ห้อง รวมไปถึงร้านค้ารีเทล และร้านอาหาร มีทางเดินลอยฟ้าเชื่อมโยงภายในอาคาร และทางเดินใต้ดินที่สามารถเชื่อมต่อกับอุโมงค์ใต้ดินของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินบางซื่อ

A2 สถานีขนส่งผู้โดยสาร (Bus Terminal)

สถานีขนส่งผู้โดยสารที่เป็นอาคารสำนักงาน จุดจำหน่ายตั๋ว รวมไปถึงการพัฒนาพื้นที่ร้านค้า และร้านอาหาร เพื่อรองรับบริการผู้โดยสาร

A3 พื้นที่ใต้โครงสร้างทางรถไฟยกระดับ

A4 ที่จอดรถบัส

A5 พื้นที่อื่นๆ

ทั้งนี้ จากผลการศึกษาเบื้องต้นประเมินวงเงินลงทุนเฉพาะส่วนของแปลง A1 และ A2 รวมกว่า 9.2 พันล้านบาท โดยรูปแบบการลงทุนศึกษาไว้ 2 แนวทาง คือ

รูปแบบที่ 1 ให้เอกชนเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

- SRTA เช่าที่ดินจาก รฟท. และนำที่ดินแปลงดังกล่าวให้เอกชนเช่า ในอัตราค่าเช่าตามระเบียบที่กำหนดไว้

- เอกชนจัดหาเงินทุนมาพัฒนาโครงการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 4 ปี และบริหารโครงการจนสิ้นสุดระยะสัญญาเช่าที่ดิน

- หลังสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดิน ให้เอกชนส่งมอบทรัพย์สินให้ SRTA

รูปแบบที่ 2 การแปลงสิทธิการใช้ที่ดินเป็นทุน

- เป็นการร่วมทุนระหว่าง SRTA กับเอกชน สัดส่วนการลงทุนระหว่าง SRTA : เอกชน เท่ากับมูลค่าของค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาโครงการ : เงินลงทุนพัฒนาโครงการ

- SRTA รับภาระค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายให้ รฟท.

- เอกชนรับผิดชอบเงินลงทุนพัฒนาโครงการ ในกรณีที่เอกชนต้องกู้เงินมาลงทุน เอกชนต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยเองทั้งหมด

- เมื่อพัฒนาโครงการแล้วเสร็จ ผลตอบแทนที่ได้รับจากการบริหารโครงการจะแบ่งกันระหว่าง SRTA กับ เอกชนตามสัดส่วนทุนที่กำหนดไว้

- เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดิน ให้โอนทรัพย์สินให้ SRTA

นอกจากนี้ปัจจุบัน SRTA ยังศึกษาพัฒนาที่ดินแปลง E ทำเลด้านทิศเหนือติดที่ดินเอกชน ทิศตะวันออกติดกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ทิศใต้ติดกับสำนักงานใหญ่ บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน) ทิศตะวันตกติดกับคลองเปรมประชากร โดยมีพื้นที่ทั้งหมด 138 ไร่ ซึ่งมีความชัดเจนแล้วว่าจะพัฒนาพื้นที่แปลง E1 เป็นอาคารกระทรวงคมนาคม ภายใต้คอนเซปต์ MOT Smart Building เป็นอาคารประหยัดพลังงาน รองรับเจ้าหน้าที่ และข้าราชการจำนวนไม่น้อยกว่า 1,200 คน พื้นที่ใช้สอยหลัก และทางเดินส่วนของสำนักงานราว 156,000 ตารางเมตร มีพื้นที่ส่วนกลาง 30,000 ตารางเมตร และพื้นที่จอดรถยนต์ 62,000 ตารางเมตร รองรับ 1,550 คัน

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์