ต่อเนื่องในตอนที่ 2 สำหรับ สรุปความจริง และความท้าทาย 20 ข้อของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่เกิดขึ้นในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา และสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วง 10 ปีข้าง ประเด็นที่ 3. ว่าด้วย5 ปัจจัยหลักผลักดันอสังหาฯ ไทยโตในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ จะมีอัตราการเติบโตทางธรรมชาติเป็นพื้นฐาน นั่นคือ การเพิ่มขึ้นของประชากร และรายได้โตขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ แต่มีอีกปัจจัย
คือ “S-Curve” ปัจจัยเสริมที่กระตุ้นให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่าปกติ โดยในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา (2550 – 2560) มี 5 S-Curve สำคัญที่ผลักดันอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยเติบโต
ประกอบด้วย S-Curve 1 : การเติบโตของความเป็นเมือง ปัจจุบันประเทศไทยอยู่ในภาวะสังคมสูงวัย และมีแนวโน้มรุนแรงขึ้นใน 10 ปีข้างหน้า สิ่งที่ตามมาจากสังคมสูงวัย คือ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ซึ่งเป็น “ปัจจัยเสี่ยง” ของอสังหาริมทรัพย์ไทย เช่น ในอดีต สังคมไทยเป็นครอบครัวใหญ่ เมื่อลูกหลานโตขึ้น แยกย้ายออกไปมีครอบครัว แต่ละคนซื้อบ้านเป็นของตัวเอง แต่อนาคตคนไทยอายุยืนมากขึ้น ครอบครัวเล็กลง และอัตราการเกิดลดลง นั่นหมายความว่าเด็ก 1 คน มีคนดูแลโดยเฉลี่ย 4 คน ดังนั้นในอนาคตเด็กคนนี้จะได้มรดกบ้านจากปู่ย่าตายาย และพ่อแม่ จึงอาจไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านของตัวเอง ส่งผลให้ Demand ในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลง
S-Curve 2 : การเติบโตอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า การเปิดเส้นทางรถไฟฟ้ามากขึ้น แต่คนยังมองว่าศูนย์กลางการเดินทางโดยรถไฟฟ้าสายหลัก ยังคงอยู่ใน 3 เส้นทาง คือ เส้นสุขุมวิท, เส้นรัชดาฯ, เส้นพหลโยธิน ยังเป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจ ขณะที่สายอื่นๆ เป็นตัวเชื่อมเข้ามาในพื้นที่ใจกลางเมืองมากกว่า เพราะฉะนั้นถึงแม้อสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า ยังคงเติบโต แต่ S-Curve ตัวนี้ ก็จะช้าลง
S-Curve 3 : ภาคท่องเที่ยว การท่องเที่ยวต่างๆ ของไทย เริ่มถึงขีดจำกัด ทั้งด้านทรัพยากร และปัญหาสิ่งแวดล้อม เช่น ขยะมลพิษ มลภาวะ การจราจร (ไม่เกี่ยวกับวิกฤตการณ์ COVID-19) ดังนั้น ถ้าภาครัฐไม่บริหารจัดการให้ดี อีก 10 ปี ข้างหน้าภาคการท่องเที่ยวของไทย อาจไม่เฟื่องฟูเหมือนในอดีต และ S-Curve ตัวนี้ ก็จะไม่ใช่ปัจจัยที่ผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโต
S-Curve 4 : การค้าชายแดน จะสามารถรักษาการเติบโตของเศรษฐกิจการค้าชายแดนได้ หรือไม่ เพราะถ้าทำได้ จะเป็น S-Curve ตัวหนึ่งที่ผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยต่อไปได้อีก อย่างไรก็ตาม โครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งของไทย ไม่ได้เชื่อมกับจีน ในขณะที่จีน เชื่อมต่อกับประเทศต่างๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อาจทำให้การค้าชายแดนของไทย ถูกสินค้าที่มาจากจีนโดยตรงตีตลาด
S-Curve 5 : กำลังซื้อของต่างประเทศ ถ้าภาครัฐไทยมีนโยบายเปิดรับชาวต่างชาติ ซื้ออสังหาฯ ไทยมากขึ้น โดยที่ยังไม่มีนโยบาย หรือมาตรการป้องกันความเสี่ยงรองรับ อาจนำไปสู่ปัญหาความมั่นคงในอนาคตได้ เช่น ทุนจีนเข้ามายึดครองไทย ด้วยการถือสินทรัพย์ของไทย
ประเด็นที่ 4. ราคาอสังหาฯ เพิ่มสูงกว่า GDP ประเทศ และค่าจ้างแรงงาน ปัจจัยสภาวะเศรษฐกิจ ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และมี “มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” หรือ “Loan to Value” (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บังคับใช้ ส่งผลให้กำลังซื้อถดถอย และเกิด Supply คงค้างในตลาดเป็นจำนวนมาก ซึ่งข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์รอบไตรมาสล่าสุด มียอดสะสมอยู่ที่กว่า 150,000 ยูนิต
ประเด็น 5. Developer ปรับตัว เปิดตัวโครงการน้อยลง เมื่อผู้บริโภคชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ Developer ปรับตัวด้วยการเปิดโครงการใหม่น้อยลง แล้วเร่งระบายสต็อคคงค้าง
ประเด็นที่ 3-5 ใน 20 ประเด็น ที่ผมจะสรุปให้ทางท่านผู้อ่าน เป็นแนวทางในเชิงความรู้ และข้อมูลสำหรับ เปิดสมองในด้านธุรกิจอสังหาฯ และที่เกี่ยวเนื่อง ในตอนที่ 3 ต่อไปครับ
