Overviewอดีต-อนาคตอสังหาฯ ความท้าทายและCOVID-19 (ตอนที่ 1)​

ในขณะที่ถ้ามองไป 10 ปีข้างหน้า จะพบว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ต้องเผชิญกับความท้าทายในหลายเรื่อง หลังวิกฤตการณ์โรคระบาดครั้งร้ายแรงที่สุดครั้งหนึ่งของโลก คือ COVID-19 ไม่ว่าจะเป็น สังคมสูงวัย ย่อมส่งผลกระทบต่อ Demand การซื้อที่อยู่อาศัยลดลง และอีกปัญหาระดับประเทศ คือ หนี้ครัวเรือนไทย ที่นับวัน มีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น โดยประชากรกลุ่มที่แบกภาระหนี้มากสุด คือ Gen Y และ Gen X แต่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดกับ Gen Z ซึ่งปัจจุบันด้วยสังคม และวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป ทำให้ประชากรกลุ่มนี้ ก่อหนี้เร็วขึ้น
โดยสรุปความจริง และความท้าทาย 20 ข้อของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่เกิดขึ้นในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา และสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วง 10 ปีข้าง

1. การเกิดขึ้นของ “รถไฟฟ้า” เปลี่ยนวิถีชีวิตคนเมือง – สร้าง Landscape อุตสาหกรรมอสังหาฯ ใหม่
นับตั้งแต่กรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้า BTS ให้บริการเมื่อปี 2542 และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เมื่อปี 2547 ก่อนจะขยายไปสู่เส้นทางอื่น ๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และบริเวณโดยรอบมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด
นั่นคือ รูปแบบการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ จากเดิมที่เป็นรูปแบบแนวราบ เริ่มปรับเปลี่ยนเป็นแนวสูง หรือคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า
โดยช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ และผู้ที่ทำงานใจกลางเมือง ส่วนพื้นที่ชานเมือง จะล้อมรอบด้วยบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
สิ่งที่มาพร้อมกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าคือ ราคาที่ดิน และที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผลักดันให้ผู้ที่รายได้ไม่มากนักต้องออกไปอยู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น
โดยราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3%
หมายความว่า รายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดิน และที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเล็กลงเรื่อย ๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม ในขณะที่ราคาที่ดินแพงขึ้น และปัจจุบันตามกฎหมายกำหนดให้คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ใช้สอยน้อยที่สุดอยู่ที่ 22 ตารางเมตรต่อห้อง
2. มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ ส่งผลทั้งเชิงบวก และเชิงลบ
ปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างมาก คือ มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาครัฐซึ่งส่งผลทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ เช่น มาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรก ทำให้ตลาดเติบโตตามระยะเวลาของมาตรการ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้น ตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล และทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น
จากข้อมูลของ สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) พบว่า โดยเฉลี่ยหนี้จากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด
ปี 2554 – 2555 รัฐบาลออกโครงการบ้านหลังแรก
กระทรวงการคลัง ได้เสนอมาตรการลดหย่อนภาษี สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยผู้ที่ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่าย เพื่อลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน
นอกจากนี้ สำหรับโครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี
วงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ หรือ Soft Loan 300,000 ล้านบาท จาก ธปท. เพื่อช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยหรือซื้อบ้านหลังใหม่ ในอัตราดอกเบี้ย 3% ระยะเวลา 5 ปี
ปี 2555 ผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้บุกโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากขึ้น อาทิ ชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ อุดรธานี อุบลราชธานี เป็นต้น

ปี 2558 – 2559 รัฐบาลคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ออกโครงการบ้านหลังแรก
มาตรการการเงิน โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกมาตรการเพื่อส่งเสริมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 30 ปี และมีกลุ่มเป้าหมาย คือ ผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท
มาตรการการคลัง การลดค่าธรรมเนียมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน และ 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลือ 0.01%
นอกจากนี้ ยังมีการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็น จำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการซื้อครั้งแรก เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ผู้ซื้อสามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่องกัน 5 ปี

ปี 2561 – 2562 ภาครัฐคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ
2561 ออกมาตรการทางภาษี โดยต้องเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อเป็นการซื้ออยู่อาศัยจริงในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำมาเป็นค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท
2562 ไตรมาสแรก ธปท. กำหนดวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อสินทรัพย์ (LTV) มีอัตราลดลงเหลือ 80% จากเดิมเกณฑ์กำหนดอยู่ที่ 90-95% โดยพุ่งเป้าไปยังกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ สัญญาที่ 2 สัญญาที่ 3 และที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้ต้องมีการวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้น ส่วนกลุ่มบ้านหลังแรกไม่มีผลกระทบ ซึ่งได้เริ่มมีผลตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยมีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยสัดส่วนคนเป็นหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกช่วงอายุ จากข้อมูลของ สศช. พบว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยส่วนใหญ่ มักเริ่มซื้อในช่วงอายุ 31 – 40 ปี
2 ใน 20 ประเด็น ที่ผมจะสรุปให้ทางท่านผู้อ่าน เป็นแนวทางในเชิงความรู้ และข้อมูลสำหรับ เปิดสมองในด้านธุรกิจอสังหาฯ และที่เกี่ยวเนื่อง ต่อไปครับ