รอจังหวะที่ดีในการเข้าซื้อลงทุน
ประเด็นการลงทุน
เรามองว่าราคาหุ้น LH จะอยู่ภายใต้แรงกดดันระยะสั้นจากความเสี่ยงหลุกเป้าหมายยอดจองซื้อสำหรับปี 2559 และจากกำไรหลักที่ไม่น่าตื่นเต้นนักในไตรมาส 3/59- 4/59 ทั้งนี้เรามีความเห็นว่ายังเร็วเกินไปที่จะเข้าซื้อลหุ้นเพื่อหวังกกำไรสุทธิที่มากกว่าคาดจากกำไรพิเศษเนื่องจากคาดว่าจะเกิดในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 เราจึงแนะนำให้นักลงทุนรอคอยเวลาที่เหมาะสมในการเข้าซื้อลงทุน โดยเรามองว่ามีเพียงมูลค่าหุ้นที่ไม่แพงมากนักที่จะช่วยบรรเทาการปรับตัวลดลงชองราคาหุ้นอย่างมีนัยสำคัญได้ (โดยหุ้นปัจจุบันซื้อขายที่มูลค่า PER ปี 2559 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวปี 2549-2558 อยู่ 15%) ดังนั้นเราจึงคงคำแนะนำที่ “ถือ” อ้างอิงจากวิธีการ SOTP ที่ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2559 ที่ 10 บาท อ้างอิงจากมูลค่าการลงทุนของบริษัทที่ราคาตลาดที่ 3.7 บาทต่อหุ้น และเป้าหมาย PER สำหรับธุรกิจอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ที่ 15 เท่า
ความเสี่ยงเป้ายอดจองซื้อในปี 2559 จากโครงการคอนที่ล่าช้า
เราคาดว่ายอดจองซื้อรวมในเดือน ก.ย. 2559 อยู่ที่ 1.8 หมื่นล้านบาท (เป็นโครงการแนวราบ 88% และโครงการคอนโด 12%) เพิ่มขึ้น 7% YoY จากการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของโครงการแนวราบที่ 19% YoY ซึ่งมากกเกิดพอที่จะชดเชยยอดจองซื้อของโครงการคอนโดที่ลดลงถึง 38% YoY ทั้งนี้เรามองว่ายอดจองโครงการแนวราบจะชนะเป้าหมายปี 2559 ของ LH อย่างแน่นอน ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท อ้างอิงจากเป้าหมายการเติบโตเชิงอนุรักษ์นิยมเพียง 4% เท่านั้น อย่างไรก็ตามยอดจองซื้อโครงการคอนโดจะไม่สามารถไปถึงเป้าหมายการเติบโตเชิงรุกที่ตั้งไว้ 59% YoY เป็น 7 พันล้านบาทเนื่องจากอัตราจองซื้อที่ชะลอตัวสำหรับโครงคอนโดเก่าพร้อมขายและใหมม่ กอรปกับความเป็นไปได้ที่จะเลื่อนการเปิดตัวคอนโด The Bangkok สุขุมวิท 38 เลื่อนออกไปในปี 2560 เนื่องจากการอนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ล้าช้า และที่สำคัญบริษัทยกเลิกการเปิดโครงการคอนโด The Key วุฒากาศ 2 ซึ่งมีมูลค่า 1.7 พันล้านบาท โดยได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวแล้วในไตรมาส 3/59 ทั้งนี้เรายังคงคาดว่ายอดจองซื้อรวมในปี 2559 จะต่ำกว่าเป้าหมายของ LH ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท อยู่ 7-9%
การเติบโตของรายได้จากการขายอสังหาฯ ปี 2559 น่าจะเป็นไปได้ตามเป้าหมาย
เป้าหมายรายได้จากการขายอสังหาฯปี 2559 เติบโตที่ 16% อยู่ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท (75% จากโครงการแนวราบและ 20% จากโครงการคอนโด) มีโอกาสเป็นไปได้ เนื่องจากรายได้จากการขายอสังหาฯในเดือน มค-กย. 2559 คาดว่าจะแตะ 74% ของเป้าหมายทั้งปี และโครงการคอนโดขนาดใหญ่จะเริ่มการโอนในไตรมาส 4/59 (333 Riverside, มูลค่า 7 พันล้านบาท จองแล้ว 95%) โดยยอดขายรอรับรู้รายได้ ณ สิ้นเดือน ก.ย. คาดว่าจะรับประกันคาดการณ์รายได้จากการขายอสังหาฯในปี 2559 ของเราซึ่งอยูที่ 2.8 หมื่นล้านบาทแล้ว 92% อย่างไรก็ตามในไตรมาส 3/59 เราคาดว่ารายได้จากการขายอสังหาฯจะเพิ่มขึ้น YoY แต่ปรับตัวลดลง QoQ ส่งผลให้กำไรหลักปรับตัวสูงขึ้น YoY แต่ลดลง QoQ ทั้งนี้เรา
คาดกำไรพิเศษประมาณ 100 ล้านบาทวบันทึกในไตรมาส 3/59 จากการขายที่ดินที่วุฒากาศ โดยแม้ว่าไตรมาส 4/59 กำไรหลักจะปรับตัวสูงขึ้น QoQ แต่ไม่สามารถเอาชนะกำไรหลักในไตรมาส 4/58 ได้ เนื่องจากฐานสูงมากโดยเป็นไตรมาสที่กำไรหลักเป็นสถิติสูงสุด
ความชัดเจนของกำไรปี 2560 ดีใช้ได้ แต่ปี 2561 มีแน้วโน้มน่าเป็นห่วง
เรามองเห็นความชัดเจนของรายได้จากการขายอสังหาฯปี 2560 มีแนวโน้มที่ดี โดยยอดขายรอรับรู้รายได้รับประกัน 37% ของประมาณการรายได้ของเราแล้ว – ซึ่งเป็นระดับที่สูงสุดที่เคยมีมา – เนื่องจากมูลค่าคอนโดดสร้างเสร็จและเริ่มโอนมีมูลค่ารวม 1.25 หมื่นล้านบาท ละค่าเฉลี่ยอัตรายอดจองซื้อที่ 56% โดยมีโครงการคอนโดขนาดใหญ่ 3 แห่งที่จะเริ่มการโอนและรับรู้รายได้ในปี 2560 ได้แก่ The Bangkok สาทร ในไตรมาส 1/60 มีมูลค่ารวม 7.5 พันล้านบาท (จองแล้ว 64%), The Room เจริญกรุง ในไตรมาส 2/60 (มีมูลค่า 2 พันล้านบาท, จองแล้ว 44%) และ The Key เจริญราษฎร์ ในไตรมาส 3/60 (มีมูลค่า 3 พันล้านบาท, จองแล้ว 45%) อย่างไรก็ตามเรายังคงกังวลถึงแน้วโน้มกำไรที่ในปี 2561 เนื่องจากยังไม่มีกำหนดการณ์เสร็จสมบูรณ์ของโครงการคอนโดใหม่ในช่วงระหว่างปีดังกล่าว
โอกาสจากกำไรพิเศษในช่วงครึ่งแรกของปี 2560
เรามองว่ายังมีแนวโน้มการปรับเพิ่มประมาณการของกำไรสุทธิปี 2560 จากรายการพิเศษ 2 รายการ ได้แก่ การขายโรงแรมราชดำริ ให้แก่กอง REIT (เราคาดว่ากำไรพิเศษหลักหักภาษีประมาณ 1.7 พันล้านบาท หรือคิดเป็นอัพไซด์ 17% จากการคาดการณ์กำไรหลักของเรา) และการลดสัดส่วนในการถือหุ้นของ LHBANK (คาดกำไรพิเศษประมาณ 1 พันล้านบาท หรือ อัพไซด์ 11%) โดยคาดว่าจะเกิดได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 (โดยอย่างเร็วเกิดในไตรมาส 1/60)
