เข้าสู่ช่วงขาขึ้น
ประเด็นการลงทุน
ไตรมาส 3 น่าจะเป็นไตรมาสสุดท้ายที่เราจะเห็นผลประกอบการโตน้อยกว่า 10% YoY เราคาดว่า CPN จะเข้าสู่ช่วงผลประกอบการเติบโตดีตั้งแต่ไตรมาส 4/58 เป็นต้นไป หนุนด้วยโครงการใหม่ 4 แห่งในปีนี้ และการกลับมาเปิดตัวเซ็นทรัลพลาซ่าปิ่นเกล้า (CPP) อีกครั้งหลังปรับปรุงแล้วเสร็จ นอกจากนี้ราคาปัจจุบันน่าสนใจมาก โดย CPN ซื้อขายอยู่ที่ระดับ PER ปี 2558 ที่ 25.3 เท่า และปี 2559 ที่ 20.3 เท่า เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 26.6 เท่า เราจึงมองว่าปัจจุบันเป็นเวลาอันเหมาะสมแก่การเข้าซื้อหุ้น CPN เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” ด้วยราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2559 ที่ 65 บาท
อัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมมีแนวโน้มปรับตัวขึ้นแรงในไตรมาส 4/58
เราคาดว่าอัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมจะเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ในไตรมาส 3/58 จากการปิดปรับปรุง CPP และรายได้จากสัญญาส่วนแบ่งรายได้ที่ลดลง (ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 34% ของพื้นที่ให้เช่า) อันเป็นผลมาจากยอดขายของผู้เช่าลดลง อย่างไรก็ตามเราคาดว่าอัตราการเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมจะดีดตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 4.1% ในไตรมาส 4/58 จากการปรับโฉม CPP ใหม่ รวมทั้งมีการต่อสัญญาเช่า ทั้งนี้การปรับโฉม CPP จะช่วยเพิ่มพื้นที่เช่าอีก 2,180 ตารางเมตร ในขณะที่สัญญาเช่าระยะยาวเดิมขนาด 2.1 หมื่นตารางเมตรซึ่งเคยรับรู้เป็นรายได้ที่ 300 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนจะถูกปรับเป็นสัญญาเช่าระยะสั้น (น้อยกว่า 3 ปี) ซึ่งจะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทางด้านการต่อสัญญาเช่า แม้ภาพบริโภคโดยรวมจะชะลอตัวลง แต่ CPN ยังสามารถปรับอัตราค่าเช่าได้เพิ่ม 5-7% สำหรับสัญญาเช่าพื้นที่แบบคงที่ในช่วงที่ผ่านมา
อัพเดทโครงการใหม่
จำนวนศูนย์การค้าเปิดใหม่ในปี 2559 มีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 1 แห่ง เนื่องจากศูนย์การค้าในจังหวัดนครราชสีมามีแนวโน้มเลื่อนออกไปเปิดในครึ่งแรกของปี 2660 เนื่องจาก CPN ต้องการปรับตำแหน่งทางการตลาดและส่วนผสมของผู้เช่าใหม่เพื่อรองรับการแข่งขันที่สูงขึ้นจากการปรับโฉมศูนย์การค้าเดอะมอลล์ และการเข้ามาของรายใหม่อย่างเทอร์มินอล 21 นอกจากนี้มีความเสี่ยงว่าศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่จังหวัดนครศรีธรรมราชอาจเลื่อนการเปิดจากกำหนดการเดิมในไตรมาส 3/59 เนื่องจากการบริโภคที่ชะลอตัวในจังหวัดตามราคายางที่อ่อนแอ อาจส่งผลให้การหาผู้เช่าได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตามการเลื่อนการเปิดศูนย์การค้าดังกล่าวนี้ ส่งผลให้เราปรับประมาณการกำไรปี 2559-2560 ลงเพียง 2% และ 1% ตามลำดับ ในขณะที่ผลประกอบการโดยรวมยังมีแนวโน้มเติบโตดีต่อเนื่อง
ผลกระทบเล็กน้อยจากโครงการอสังหาฯ
CPN จะเปิดตัวโครงการคอนโด 3 โครงการซึ่งตั้งอยู่ติดกับศูนย์การค้าในเชียงใหม่ขอนแก่นและชลบุรีในไตรมาส 4/58 โดยมูลค่าของแต่ละโครงการอยู่ที่ 1 พันล้านบาทการก่อสร้างจะเริ่มในไตรมาส 2/59 และจะสามารถโอนได้ในไตรมาส 2/61 ในมุมมองของเราโครงการเหล่านี้ไม่น่าจะเพิ่มมูลค่าให้กับบริษัทมากนักเนื่องจากกำไรของโครงการทั้งหมดคิดเป็นเพียง 2-3% ของกำไรปี 2561 ของ CPN เท่านั้นอ้างอิงจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ 30-35% และอัตรากำไรสุทธิที่ 10-15% ในอีกด้านหนึ่งหากโครงการล้มเหลวผลกระทบจากโครงการดังกล่าวก็จะค่อนข้างจำกัดเช่นกันทั้งนี้เรามีความกังวลเล็กน้อยว่าโครงการคอนโดของบริษัทอาจไม่ตอบโจทย์ลูกค้าในระดับกลาง-สูงในจังหวัดดังกล่าว
