แบงก์เกาะติดตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัด หลังพบบางโครงการพับแผนคืนเงินลูกค้า เหตุยอดจองไม่เข้าเป้า
เสนอใช้กฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ ดูแลลูกค้า ธอส.รับคอนโดหัวเมืองใหญ่เสี่ยง เหตุเปิดตัวจำนวนมาก ซีไอเอ็มบี เผยยอดปฏิเสธสินเชื่ออสังหาฯพุ่งแตะ 30-35% จับตาสัญญาณฟองสบู่คอนโด "ภูเก็ต-อุดร-เชียงใหม่"
จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นจำนวนมากในต่างจังหวัด เมื่อเทียบกับความต้องการ ส่งผลให้สถาบันการเงินออกมายอมรับว่า เป็นกังวลต่อสถานการณ์ โดยเฉพาะในหัวเมืองใหญ่ ระบุการที่ผู้ประกอบการบางรายล้มโครงการเพราะยอดจองต่ำ ถือเป็นการตัดวงจรปัญหาที่ดี
นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) เปิดเผยว่า หลังจาก สศค. ได้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดที่มียอดจองซื้อต่ำจนไม่สามารถเดินหน้าโครงการต่อไปได้ ต้องคืนเงินให้กับลูกค้านั้น ทาง สศค. ได้ติดตามดูข้อมูลเหล่านี้อย่างใกล้ชิด เบื้องต้นดูแล้วกรณีนี้ไม่น่าส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ หรือเป็นปัญหาต่อระบบ
เนื่องจากเจ้าของโครงการตัดสินใจไม่สร้างต่อ เพราะหากยังคงสร้างต่อทั้งที่ไม่มีความต้องการเข้ามา กรณีแบบนี้ก็อาจสร้างปัญหาให้กับธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อยสินเชื่อได้ ดังนั้นการตัดสินใจไม่สร้างต่อจึงถือเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง
“จริงๆเรื่องนี้ อยากให้กฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) หรือกฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เข้าไปดู ทำอย่างไรให้มีการใช้ให้มากขึ้น จากปัจจุบันที่ไม่มีใครใช้ เพราะให้เป็นแบบสมัครใจ เดิมทีผมเสนอกฎหมาย ไม่ได้บังคับ แต่ถ้าคนซื้อต้องการมี ก็ต้องจัดให้มี แต่ตอนนี้เป็นระบบสมัครใจ”
คาดสินเชื่อคงค้างทะลุ 3 ล้านล้าน
นางอังคณา ปิลันธน์โอวาท ไชยมนัส กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า สินเชื่อบ้านในปี 2558 มีแนวโน้มเติบโตประมาณ 4-5% ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่ยอดสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ทั้งปีทั่วประเทศของระบบสถาบันการเงินทั้งหมด คาดว่าจะมียอดเกิน 5 แสนล้านบาทติดต่อกันเป็นปีที่สาม โดยประมาณว่ายอดน่าจะยังใกล้เคียง 5.5 แสนล้านบาท
ส่วนยอดสินเชื่อบ้านคงค้าง มีโอกาสทะลุหลัก 3 ล้านล้านบาทได้เป็นครั้งแรก หลังจาก ณ สิ้นปี 2556 ยอดสินเชื่อบ้านคงค้างอยู่ที่ประมาณ 2.55 ล้านล้านบาท และ ณ สิ้นปี 2557 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 2.8 ล้านล้านบาท
รับคอนโดต่างจังหวัดเสี่ยง
สำหรับความกังวลเรื่องฟองสบู่ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด เธอมองว่า เกิดขึ้นเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมากกว่า โดยเฉพาะในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ของภูมิภาคซึ่งที่ผ่านมาเปิดโครงการคอนโดเป็นจำนวนมาก
ส่วนตลาดบ้านจัดสรรในจังหวัดภูมิภาคไม่มีปัญหา เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น อยู่ใกล้ชิดตลาด และพัฒนาโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่นักในจังหวัดภูมิภาค ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดยังมีสัดส่วนน้อยกว่าบ้านจัดสรร (ยกเว้นที่ชลบุรี) คอนโดในแต่ละจังหวัดมีประมาณไม่เกิน 5,000 หน่วยในจังหวัดใหญ่ และประมาณ 1,000-2,000 หน่วยในจังหวัดรอง (ยกเว้นชลบุรีซึ่งมีหลายหมื่นหน่วย)
นายปิติ ตัณฑเกษม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารลูกค้าธุรกิจ ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า ความเจริญที่ขยายไปต่างจังหวัดยังทำให้เศรษฐกิจในหัวเมืองใหญ่ยังเติบโตได้ดี โดยเฉพาะการค้าชายแดนที่ทำให้คนในพื้นที่มีรายได้ดีขึ้นและส่งผลดีต่อตลาดอสังหาในต่างจังหวัด แต่จะเห็นได้ว่าในขณะนี้ตลาดที่ยังไปได้ดีอยู่คือบ้านเดี่ยวที่ยังมีความต้องการจากคนในท้องถิ่นจริงและไม่ใช่การเก็งกำไร
ขณะที่โครงการแนวสูง (คอนโด) ถือเป็นตลาดที่ต้องระมัดระวังในขณะนี้ แต่เป็นเรื่องดีที่ลูกค้าเองก็เห็นแนวโน้มนี้และได้ส่งสัญญาณเตือนธนาคารเช่นกัน
จับตา"ภูเก็ต-อุดร-เชียงใหม่"
แหล่งข่าวจากธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า ช่วงปลายปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดขยายตัวได้ดีกว่าในกรุงเทพฯ แต่โครงการบางโครงการที่อยู่ในแนวสูงในจังหวัดใหญ่ เช่น ภูเก็ต อุดรธานีและเชียงใหม่ ยังต้องระวัง เนื่องจากพฤติกรรมลูกค้ายังไม่เคยชินกับการอยู่ในคอนโดแต่ถ้าเป็นกลุ่มลูกค้าที่อยู่ชั่วคราว เช่น นักศึกษามหาวิทยาลัย หรือพนักงานในโรงพยาบาลตามหัวเมืองใหญ่ที่ซื้อเพื่ออยู่วันทำงาน หรือตลาดที่คนในท้องถิ่นซื้อไว้ให้เช่า ยังพอไปได้
“จะให้คนท้องถิ่นซื้ออยู่เองยังน้อย อย่างคอนโดแรก ๆ ก็ขายดี แต่ก็เป็นการเก็งกำไร ซื้อเพื่อปล่อยต่อ พอถึงเวลาโอนก็ไม่มาโอน พอขายได้น้อยผู้ประกอบการก็ต้องยกเลิกโครงการและคืนเงินผู้จอง ในส่วนของธนาคารการปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าที่มากู้บ้านจะพิจารณาวัตถุประสงค์ผู้ซื้อว่าซื้อเพื่ออะไร มีภูมิลำเนาที่ไหน สอดคล้องกับเหตุผลการจองซื้อหรือไม่ หรือซื้อเพื่อให้ลูกมาเรียน แต่ในขณะนี้ก็ยังไม่เห็นสัญญาณเอ็นพีแอลที่น่าเป็นกังวลเพราะเราก็ระวังตลอด"
อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าหนี้ครัวเรือนยังกดดันกำลังซื้อ รวมถึงยอดการอนุมัติสินเชื่อให้ปรับลดลงบ้าง เมื่อตรวจสอบเครดิตบูโรแล้วหนี้เยอะก็ทำให้ลูกค้าโอนไม่ได้ส่งผลถึงยอดอนุมัติสินเชื่อให้ลดลงไปด้วย เพราะความสามารถจ่ายลดลงโดยเฉพาะคอนโด ส่วนโครงการแนวราบยังไปได้
ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งแตะ 35%
นางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายธุรกิจรายย่อย ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารในช่วงที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นจาก 25% เป็น 30-35% แต่การปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้มาจากความไม่มั่นใจในโครงการ แต่เป็นผลจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น โดยลูกค้าที่มีภาระหนี้ในระดับสูงธนาคารจึงไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อเพิ่มเติม ซึ่งส่วนหนึ่งของการยกเลิกโครงการบางโครงการก็มีสาเหตุมาจากลูกค้าที่กู้ไม่ผ่าน
ทั้งนี้แนวโน้มอสังหาในต่างจังหวัดยังโตได้โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในพื้นที่ ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่ธนาคารมุ่งเน้นอยู่ ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ ที่เข้าไปทำตลาดต่างจังหวัดก็ต้องศึกษาตลาดและทบทวนแผนอยู่บ้าง แต่การเติบโตของเมืองตามการเข้าสู่ประชาคมอาเซียนจะยังเป็นโอกาสในการขยายธุรกิจอสังหา โดยเฉพาะพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษตามจังหวัดชายขอบ
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มธุรกิจอสังหาฯในต่างจังหวัดในขณะนี้มีความน่าเป็นห่วงในกลุ่มของคอนโดเป็นหลัก โดยเฉพาะคอนโดที่อยู่ในพื้นที่ที่มีนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียอยู่มาก เช่น พัทยา ชลบุรีและ ภูเก็ต ที่เริ่มเห็นว่ามีปริมาณมากกว่าความต้องการไปแล้ว
“ตลาดคอนโดในต่างจังหวัดยังต้องระวังที่สร้างแล้วก็คงต้องสร้างต่อให้เสร็จ แต่ถ้าใครที่ซื้อที่ดินเก็บไว้จะเปิดโครงการ ตอนนี้ก็ชะลอหรือใครที่เห็นว่ายอดพรีเซลไม่เป็นไปอย่างคาดก็ชะลอโครงการและคืนเงินลูกค้าไปก่อน ในส่วนของธนาคารมองว่า เศรษฐกิจไทยเพิ่งผ่านความไม่แน่นอนมาขณะที่ความฟื้นตัวยังไม่ชัดเจนนัก ธนาคารจึงยังระมัดระวังการให้สินเชื่อ”
ตลาดบ้านเดี่ยวต่างจังหวัดยังโต
นายจงรัก รัตนเพียร รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาในต่างจังหวัดยังพอเติบโตได้ในตลาดบ้านเดี่ยว แต่ตลาดคอนโดคงต้องเลือกทำเลที่ตั้งมากขึ้น หากเป็นคอนโดในหัวเมืองหลักยังมีความต้องการ แม้ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯที่เข้าไปรุกตลาดคอนโดในต่างจังหวัดจะประสบปัญหาบ้าง แต่ธนาคารก็ไม่ได้ปรับเงื่อนไขหรือเรียกหลักประกันเพิ่ม โดยจะให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง ซึ่งการเติบโตของสินเชื่ออสังหาในปีนี้ธนาคารมองว่าจะเติบโต 8-9% ใกล้เคียงกับเป้าหมายสินเชื่อรวม
นายทิพากร สายพัฒนา ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายสหบรรษัทธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า คอนโดราคาสูงเมื่อเทียบกับแนวราบแล้ว ลูกค้าจะหันมาเลือกแนวราบมากกว่า ทำให้ตลาดคอนโดในต่างจังหวัดชะลอไป แต่คอนโดที่ราคาไม่แพงยังมีความต้องการจากคนในท้องถิ่นอยู่ เช่น หมอพยาบาลที่ซื้อเพื่ออยู่ทำงาน
