อสังหาฯล้นกรุงเทพฯขยับ5%ตจว.คงราคาเดิม

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า นายอิสระ กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ คาดว่าบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เฉลี่ย 5% ยกเว้นคอนโดย่านใจกลางเมือง แนวรถไฟฟ้า ปรับสูงมากกว่า 5% ตามต้นทุนที่ดิน ส่วนคอนโดชานเมือง ราคาไม่ขยับเพิ่ม

เช่นเดียวกับตลาดต่างจังหวัด แม้จะมีกระแสการลงทุนโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐ แต่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมีซัพพลายเหลือขายอยู่จำนวนมาก ทำให้ไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้

"ต้องรอให้ซัพพลายเดิมถูกดูดซับออกไปก่อน คาดว่าใช้เวลา 1-2 ปี จากการเร่งเปิดซัพพลายสู่ตลาดจำนวนมากในช่วง 2 ปีผ่านมา ปีนี้นับเป็นปีทองของผู้ซื้อบ้าน"

ทั้งนี้ จากข้อมูลของฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดพัทยา ขณะนี้อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจาก 2 ปีที่ผ่านมามีคอนโดเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากปีละกว่า 16,000 ยูนิต ปัจจุบันมีซัพพลายอยู่กว่า 30,000 ยูนิต โดยมียูนิตเหลือขาย 40% ส่วนคอนโด ชะอำ มีซัพพลาย 10,462 ยูนิต ขายแล้ว 8,018 ยูนิต หัวหิน ซัพพลาย 1,290 ยูนิต ขายแล้ว 887 ยูนิต สำหรับ ตลาดเชียงใหม่ โครงการเปิดขาย ปี 2557 จำนวน 317 โครงการ จำนวน 46,349 ยูนิต คงเหลือ 13,271 ยูนิต

สำหรับ ปัจจัยทางด้าน "ต้นทุน" ในการพัฒนาโครงการโดยรวมปีนี้คาดอยู่ในระดับทรงตัว เนื่องจากโครงการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐ ยังไม่เริ่มก่อสร้างในปีนี้ ต้องรอเปิดประมูลงานและจัดหาผู้รับเหมา คาดใช้เวลาไม่น้อยกว่า 8-10 เดือน ดังนั้นความต้องการใช้วัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมา และแรงงาน จึงไม่เพิ่มขึ้นทันทีในปีนี้ ขณะที่ราคาน้ำมันปรับลดลง ส่งผลทางอ้อมด้านค่าขนส่ง ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ปรับตัวสูงขึ้น พบว่าราคาปูนซีเมนต์ และเหล็ก ไม่มีการปรับขึ้นแต่อย่างใด

หากย้อนหลังในช่วงปี 2555-2556 พบว่าปัจจัยทางด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการจะมีแรงกดดันสูงมาก เพราะหลังเกิดอุทกภัยน้ำท่วม ส่งผลต้นทุนด้านการก่อสร้าง ราคาที่ดิน และค่าใช้จ่ายการพัฒนาที่ดิน ถมดิน และถมทราย สูงขึ้นทั้งหมด อีกทั้งยังมีปัญหาขาดแคลนแรงงาน และผู้รับเหมา ทำให้ราคาบ้านช่วงนั้นมีการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเขตเมือง ประเภทโครงการคอนโด ปรับขึ้นแรง จากราคาขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท เพิ่มเป็น 2 แสนบาทต่อตารางเมตร

"ในปี 2557 ต้นทุนการพัฒนาโดยรวมค่อนข้างทรงตัว มีแต่ราคาที่ดินยังปรับสูงขึ้น แต่ไม่หวือหวามาก เพราะผู้ประกอบมีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ไปมากกว่า 20% ส่วนปีนี้ แม้แรงกดดันด้านต้นทุนการพัฒนาจะน้อย แต่ในปี 2559 น่าห่วง เพราะเป็นช่วงที่โครงข่ายคมนาคมพื้นฐานภาครัฐเริ่มดำเนินโครงการ ทำให้ต้นทุนการพัฒนามีแรงกดดันสูง ทั้งผู้รับเหมา แรงงาน วัสดุก่อสร้างปรับขึ้นสูง"

อย่างไรก็ดี ปีนี้ ผู้ประกอบการยังต้องระมัดระวังและรอบคอบในการพัฒนาโครงการ เพราะยังปัจจัยเสี่ยงทั้งเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ การเมือง จะมีเสถียรภาพ หรือมีความขัดแย้งอีกหรือไม่ อย่างไร