เวียดนามจ่อออกกฎเหล็ก ‘ห้ามต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์’

เวียดนามเตรียมออกกฎเหล็ก “ห้ามต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยว วิลลา และทาวน์เฮาส์” เปิดทางให้ถือครองได้เฉพาะอพาร์ตเมนต์ หลังราคาบ้านพุ่งทะยานสูงกว่า 19 เท่าของรายได้มัธยฐาน จนประชาชนจำนวนมากยากจะเอื้อมถึง หวังสกัดการเก็งกำไรและควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรง ทว่า มาตรการนี้อาจสะเทือนตลาดบ้านหรู และเสี่ยงผลักนักลงทุนต่างชาติหันไปใช้ช่องทางเลี่ยงกฎหมายแทน

ในขณะนี้ เวียดนามเสนอแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยครั้งสำคัญ โดยเตรียม “ยกเลิกสิทธิชาวต่างชาติ” ในการซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ทั้งบ้านเดี่ยว วิลลา และทาวน์เฮาส์ในโครงการที่ได้รับอนุญาต เหลือเพียงสิทธิซื้อและถือครองห้องชุดในอาคารพักอาศัยเท่านั้น

ร่างกฎหมายดังกล่าว มีกำหนดเข้าสู่การพิจารณาของสภาแห่งชาติเวียดนาม ระหว่างวันที่ 17 ต.ค.–20 พ.ย. 2569 และ “หากได้รับความเห็นชอบ” จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มี.ค. 2570

ความเคลื่อนไหวนี้สอดคล้องกับมติที่ 21 ของพรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม เมื่อวันที่ 28 ก.ค. ซึ่งยืนยันหลักการว่า “ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของประชาชน โดยมีรัฐเป็นผู้แทนเจ้าของ”

พร้อมกำหนดชัดเจนว่า ห้ามแปรรูปที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์เอกชน และห้ามชาวต่างชาติรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินไม่ว่ารูปแบบใด ยกเว้นชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

รัฐบาลเวียดนามให้เหตุผลว่า การเก็งกำไรและกักตุนที่ดิน กำลังบิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลักดันราคาบ้านให้สูงเกินกำลังซื้อของประชาชน และซ้ำเติมความเหลื่อมล้ำ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจเวียดนามเติบโตอย่างรวดเร็ว จนราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงกว่า 19 เท่าของรายได้มัธยฐาน ทำให้ประชาชนจำนวนมากเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ยากขึ้น

รัฐบาลเวียดนามยืนยันจุดยืนของพรรคคอมมิวนิสต์ โดยระบุว่า การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์กลายเป็น “เกมของกลุ่มผู้ปั่นตลาด” ซึ่งทำให้ความเหลื่อมล้ำเพิ่มขึ้น และดึงทรัพยากรออกจากภาคการผลิต นวัตกรรม และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สร้างมูลค่าอย่างแท้จริง

ทั้งนี้ ร่างกฎหมายยังคงอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองได้เฉพาะห้องชุด ไม่เกิน 30% ของจำนวนห้องทั้งหมดในแต่ละอาคาร โดยมีระยะเวลาถือครองสูงสุด 50 ปี และสามารถขยายได้อีกไม่เกิน 50 ปีตามเงื่อนไขที่กำหนด ขณะเดียวกันยังห้ามซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อ่อนไหวด้านความมั่นคงและการป้องกันประเทศ

มาตรการดังกล่าว อาจกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู โดยเฉพาะวิลลาและบ้านพักตากอากาศริมทะเล ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ซื้อต่างชาติ ทั้งเพื่อพักผ่อนและปล่อยเช่าแก่นักท่องเที่ยว

เดวิด แจ็กสัน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Avison Young ประจำเวียดนามและกัมพูชา เตือนว่า ข้อจำกัดที่เข้มงวดขึ้นอาจผลักดันผู้ซื้อต่างชาติให้หันไปใช้วิธีถือครองผ่านตัวแทน บริษัท หรือหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งเสี่ยงต่อข้อพิพาททางกฎหมาย และอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดความโปร่งใสมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญมองว่า มาตรการดังกล่าวอาจผลักดันความต้องการซื้อของชาวต่างชาติจากบ้านพร้อมที่ดินเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งบางส่วนกำลังเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาด แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ของประชาชนในประเทศยังอยู่ในระดับสูง

ข้อมูลกระทรวงการก่อสร้างเวียดนามระบุว่า นับตั้งแต่กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 มีผลบังคับใช้ ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้ว 1,519 ยูนิต และเมื่อรวมการซื้อก่อนหน้านั้น คาดว่ามีมากกว่า 6,000 ยูนิต

สำหรับชาวต่างชาติที่ถือครองบ้านพร้อมที่ดินอยู่ก่อนแล้ว เจิ่น ลอง จากสำนักงานกฎหมาย APFL Partners คาดว่า รัฐบาลอาจกำหนดบทเฉพาะกาลเพื่อคุ้มครองสิทธิเดิม โดยไม่บังคับให้ขายทรัพย์สินที่ถือครองอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

หากกฎหมายนี้ผ่านความเห็นชอบ จะถือเป็นการเปลี่ยนทิศทางนโยบายอสังหาริมทรัพย์ครั้งสำคัญของเวียดนาม หลังเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านพร้อมที่ดินมาตั้งแต่ปี 2557 สะท้อนความพยายามของรัฐบาลในการควบคุมการเก็งกำไร และให้ความสำคัญกับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน มากกว่าการเปิดเสรีตลาดอสังหาริมทรัพย์แก่ทุนต่างชาติ

อ้างอิง: nikkei, vietnam